房地产市场中有一条久经考验而总结出来的“真理”，基本适用于所有的区域市场：买房，短期看信贷，中期看土地，长期看人口。

现在，从中期来看，中国的一二线热点城市正积蓄着巨大的价格风险。

2016年，全国各地土地市场共拍出350宗地王，其中绝大部分在一二线热点城市。有机构选取其中50个典型地王样本进行调查，不过7个项目进入开盘销售阶段。这50个样本基本都在一二线和三线热点城市。

也就是说，不过一成地王入市，还有9成的地王被“捂着”。多数地王延迟入市的心态很容易理解：市场处于调控期，此时入市，或是亏本，或是利润太低，只要经济和政策方面还扛得住，那就先等等，万一市场回温，一切就都值得。而地王相对都是比较优质的地块，尤其是在一二线城市，获取这样的地块越来越困难；市场的预期也是，未来的地王只会越来越贵。

但是，这些地王终究是要上市的，一旦上市，将会对所在区域和城市的房价形成巨大的压力。

排名前列，地王项目入市，价格往往是周边房价的1.5倍~2倍，将对所在区域和城市的房价起到极大的拉动作用。

近两年的地王，其楼面价往往是当时周边项目的售价，而根据一般的计算方法，一块地要想有较基本的盈利，未来销售价格得是楼面价的2倍。

而地王项目比较特殊，它往往被开发商做成区域内的高端项目，以谋取利润较大化。在这样的目的导向下，地王项目未来入市的售价，肯定会高于2倍的楼面价。

当区域或城市里突然出现这么一个高价项目时，将会拉高市场预期，同时拉动区域房价。尤其是有的城市地王泛滥时，杀伤力更是巨大。如合肥，2016年就出现了30块地王。

第二，2016年的地王，大部分较迟2018或2019年都要入市，价格风险并不遥远，同时也不可能一点点稀释释放。

为什么这么说呢？

一方面来自房企的内部动力。现在的房企大都是“快周转”模式，出于资金、团队等成本压力，现在的地王较多也就在手里放个两三年，少数不差钱、慢开发的房企也可以放5~10年，甚至更长，但那只是少数。

另一方面是来自政府的压力。从今年8月开始，国土资源部牵头在房地产市场热点城市展开调查，检查内容是：2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工和出让价款缴纳情况。

事实上，北京就有多个新老地王项目，在此轮检查中被公开点名批评，然后纷纷推售房源。

第三，不要指望政府“限价”去限住地王的价格。

需要指出的一点是：地王，是政府和开发商共同制造出来的，甚至，政府的责任比开发商更大一点。

待到地王入市时，你好意思要求开发商以楼面价卖房吗？你好意思要求开发商亏本卖房吗？只要你敢这么做，政府未来的土地财政肯定会受到大幅影响。

所以，我们看到的是，即使限价、调控，也会对地王项目“酌情”考量。

以北京市场为例，从年初以来，北京市场严格执行8万的价格上限，基本8万+的预售证都不批了。但是，博弈到年底，面对地王，政府还是“讲道理”地，给出了几张高于8万的预售证。这几个项目中，大多是去年的地王，有的当时拿地楼面价3.5万，后拿到8万以上10万以下的销售价格。当然，即使是这个价格，以这几个地王的位置，以北京目前的房价趋势，依然被认为是“便宜”，被秒光。

是的，今年不买房，明年买地王，就是如此了。