2018年以来，北京等一线城市房租价格显著上涨。特别是七八月份期间，房租话题在网络上一度引发了热烈讨论，反映出普遍存在的焦虑情绪。根据Wind的数据，今年8月份北京住宅平均租金相比去年同期上涨了21%，部分小区涨幅达到30%甚至40%以上。

住房租赁市场是一个具有若干独特属性、牵扯到千家万户利益的、极为复杂的市场。面对房租快速上涨的现实，从不同的视角分析问题，可能得到不同的认识和启示：

例如，从微观产业组织视角出发，会发现某几家头部中介机构占据了较大市场份额，从而引发垄断导致房租上涨的担忧。

又如，从金融市场资本运作的视角出发，会发现较近两年大量金融资本涌入住房租赁市场，通过租赁资产证券化、房租贷等形式增强了中介机构的资金实力和承租人的短期支付能力，从而助长了租金价格上涨。

再如，关注统计数据和技术分析的人会强调，七八月份正值大学生毕业，是租房市场的高峰期，近期的房租上涨与这一季节性因素有关。

另外，去年大兴区“11•18”火灾事故发生之后，北京市在全市范围内实行了较严厉的专项整治，拆除违建，关停群租房，导致租房市场上供给量短期内骤减。这一因素也是促成2018年春节之后租金大涨的原因之一。类似的解释的还有很多，兹不赘述。

总而言之，从不同视角的观察与洞见毫无疑问都是有益的；但为了避免陷入“盲人摸象”的窘境，我们不应过度偏执于某一视角，而是要努力地结合多种视角、在宏观现象与微观行为之间不断相互反观。惟其如此，才有助于我们厘清房租上涨的根源，认清本质，对症下药，解决问题。下文中，我们重点从宏观金融的视角来展开分析。

宏观金融视角的线索

客观而言，房子既有居住属性，也有投资属性或金融属性。特别是在当前的中国房地产市场上，金融属性体现的较为突出。而宏观视角的好处是，能让我们在排名前列时间先俯瞰全景，对研究对象形成初步的整体把握，从而顺藤摸瓜厘清主要矛盾，而不是只见树木不见森林、一开始就纠结于细节。

“租售比”是租金与房价之比，也被称作“租金回报率”。这一指标能为我们从宏观金融的视角研判房租价格走势提供一根基本的线索。简言之，它衡量的是：在假设未来房价不变的情况下，买房用于出租，并且仅靠收取租金作为回报，那么投资收益率是多少。

例如，一套房子的市场交易价格是100万元，月租金是5000元，那么这套房子的年租金回报率就是6%，即5000*12/1000000。换句话说，如果假设未来房价不变，那么大致需要16.7年，租金收入的总和才能抵消其购买价格。

作者曾选举北京几个典型居住区作为样本进行简单测算，当前租金回报率大致落在1.4-1.65区间。

与国外其他代表性大城市相比，中国一线城市目前的房租回报率是较低的。首先，几大主要都市中，东京23区的租金回报率为5.5%，纽约曼哈顿为3.58%，洛杉矶为5.28%，旧金山为3.91%，伦敦为3.45%，法兰克福和柏林分别为3.5%和3.4%，悉尼为3.71%，巴黎为2.66%。再来看其他大城市，美国达拉斯租金回报率较高，达到9.76%；日本的大阪和名古屋分别为7.28%和7.2%；英国曼彻斯特和利物浦分别为5.77%和5.64%；澳大利亚布里斯班和墨尔本分别为5.72%和5.66%；美国波士顿为5.63%。

相比之下，北京、上海、深圳、广州的租金回报率仅分别为1.58%、1.49%、1.42%、1.72%；系统性地显著低于上述几大都市和全球其他大城市。

市场的力量将推动租金回报率回归正常

还可以将租金回报率与国内其他投资品的收益率横向对比。2018年8月份1-3个月期限的银行理财产品的平均年化收益率大约为4.5%，6-12个月期限约为4.7%。同期，“余额宝”的7日年化收益率约为3.3%。

银行理财和余额宝在在金融市场上被中国老百姓普遍视作无风险资产，而且流动性较高。而房地产市场在存在风险且流动性较差的情况下，租金回报率却远低于这些无风险资产的回报率。这似乎是一个“悖论”，值得深入探究缘由。

理论上，在优质市场的情形下，如此大的套利空间是不可能长期维持的。两者必然会在市场力量的推动下逐渐趋于均衡。逻辑上存在两可能：一是，银行理财、余额宝等金融产品的收益率下降；二是，租金回报率上升。而租金回报率的上升在逻辑上无非只能通过两种路径来实现：要么是租金上涨，要么是房价下跌。

我们又知道，目前多数专家学者认为一线城市房地产市场调控较合意的目标是“既不过快上涨、又不下跌”。如果这一目标能够实现，那么意味着一线城市房价将呈现基本平稳或略有上升的态势。于是根据上述分析可以推导出，在金融市场利率不显著走低的情况下，逻辑上必然意味着房租价格会持续攀升，直至租金回报率与金融市场回报率趋于接近。

房租走势展望：一个极端简化的假想分析

一个极端简化的假想分析能为我们展望未来房租价格走势提供大致图景。假设北京房价基本维持在目前的水平上，既不大幅上涨，也不大幅下跌；那么：

如果北京的房租回报率趋同于“余额宝”当前3.3%的年化收益率，意味着房租价格至少还有约1倍的上涨空间。

如果北京的房租回报率趋同于银行理财产品当前4.5%的年化收益率，则意味着房租价格至少还有约1.8倍的上涨空间。

1倍的上涨空间如果分摊到10年，就是每年平均上涨大约7%；如果分摊到5年，就是每年平均上涨15%。1.8倍的上涨空间如果分摊到10年，就是每年平均上涨11%；如果分摊到5年，就是每年平均上涨23%。当然，现实中房租的上涨是不会均摊到每一年，而是会根据宏观经济形势、就业形势以及政策因素的变化而有快有慢。

需要强调的是，上述分析是极端简化的，存在诸多瑕疵；目的仅在于为我们展望未来房租走势提供一个参考基准，而非准确的预测。

毋庸讳言，现实中市场存在诸多缺陷，并非优质。首先，房地产市场没有做空机制，房产交易涉及高昂的税费成本。其次，我国一线城市房地产市场存在着严格的限购政策，持有房产的人无法轻易地卖出房产、转而追逐金融市场的高收益率。

但是，市场缺陷并不意味着上述分析失去价值，这些因素或会延缓、但绝不会终止市场消灭套利空间、走向均衡的过程，租金回报率与金融市场利率走向趋近的大方向是不会变的。

“房价上涨是否一定会传导至房租上涨？”

过去长期以来，低租售比被看作是中国房地产市场的一个典型特征。以至于使得很多人认为中国房地产市场的租售比就是应该比较低、中国房地产市场租售比“低的有道理”“低是正常的”。持有这一观点的人无非是援引如下几点理由：其一，认为中国人爱买房子、不爱租房子，因而愿意接受比较低的租金回报率。其二，认为一线城市房价会持续上涨，所以租金回报率低也没关系。其三，认为中国人更重视私密性，更愿意让房产空着而不愿意租出去，所以租金高低无所谓。其中较后一点在笔者看来尤为有趣，一是它与某互联网大佬近期关于“中国人对隐私问题更加开放”“愿意用隐私换取效率”的言论针锋相对；二是这一论据似乎不能支持低租售比，恰恰相反，如果中国人真的更愿意把房产空着不租出去，那么更可能会减少供给从而推高租房和租售比。

房价长期的刚性上涨固化了人们“房价只涨不跌”的预期。在这一预期之下，人们对低租金回报率的容忍程度较高，因为他们可以从房价上涨中获取资本利得，从而抵消低租金回报。树不可能长到天上。未来某一天房价持续上涨的空间一旦锐减，资本利得预期消失，人们对低租金回报率的容忍度会降低，那时租金则容易出现报复性的上涨。

由于诸多市场缺陷和政策限制的存在，或许租金回报率与金融产品收益率之间的缺口永远不会达到零。但市场趋于均衡的力量始终是存在的，在这一力量的作用下，至少可以肯定的是：一线城市未来房租的上涨速度一定会超过房价的上涨速度，过去长期以来房价快涨、房租慢涨的情况将成为历史。事实上，这一格局在过去几年已经开始呈现了。

较后用一句话作为小结：一线城市前期积累的高房价必然会传导至高房租，只是时间问题；房价上涨的排名前列阶段体现为购买价格上涨，第二阶段体现为租金价格上涨。