原标题：熊靖宇说宏观 | 地产投资，请你跟着这样做

作者：诺亚财富 首席投资顾问 熊靖宇

本文为接续上篇《熊靖宇说宏观 | 地产泡沫？现在该不该配地产？》的下篇：

地产行业，长期看人口，中期看供需，短期看金融。

我们就从这三个方面来进行全面的剖析。

长期看人口。

目前中国的城镇化大约在56%，成熟国家大部分城镇化是接近80%。

城镇化的进程从20%到50%，是一个非常快速的过程；但从50%要拉到70%，就要相当长的时间。甚至到了70%到80%，可能要花费超过五十年。

今天中国的城镇化只有56%，城镇化还有进一步提升的空间，怎样做提升？

政府在这方面加足了马力，做了很多措施。

在北方中国有个巨大的城镇圈，包含北京，天津与临近地区，形成了北京为首的都市圈。

上海、苏州、杭州等等地方，也划出了一个大湾区城市圈。

在南方更是有港澳湾城市圈的计划。包含了深圳、广州、珠海、佛山与东莞等等地方。

除此之外，沿着长江流域，中国也设置了二级都市圈，包含南京、合肥、南昌、长沙、武汉、重庆、成都等等，仅这些城市就占了中国GDP36%。

我们就可以理解到中国的城镇化进程，在政府大力推动上，还在持续推进。

很多人对中国城镇化的未来较为悲观，我倒觉得不至于。

因为目前来讲，中国的城镇化虽然已经放缓，但还在一个持续向上的格局中，当然不会像过去三十年来这么快速。

在地产行业长期看人口这块，地产长期投资基础还是相对比较扎实的。

中期看供需。

现在我们处在严格房地产调控下，供需上也出现比较紧缺的情形。

目前全国房地产库存来到了相对较低的位置。

在过去三大风险保卫战中，供给侧改革、房地产去库存及金融去杠杆，我们成功克服了头两个。

供给侧改革的实施，成功的挤压商品库存。房地产过去三年的上涨，也把房地产库存去化的差不多。

整体看中期的情况，土地供应平稳，市场供需仍然存在相当的优势。

短期看金融。

金融是近期变化较大的地方。

过去几年，房地产开发商的融资成本不高。

尤其在2017年，先进的房地产开发商融资成本甚至低于6%。

但是来到了2018年，市场风云变色，房地产开发商目前出现了融资困难的情形。

在非标债、委贷、资管计划纷纷被限制的时候，地产开发商的融资渠道相当受限。

各个地产开发商都开始缺钱，市场融资利率不断向上提升，这个现象在今年非常明显。

对投资人而言，可以说是非常好的消息。

因为在地产债权投资上面，有机会拿到更好的收益，也拜今年严监管、去杠杆所赐。

综合上述情况来看，到底配置地产要怎么投？

配置地产通常以两种方式为多，一种是股权投资，一种是债权投资。

先说房地产的股权投资。以股权的方式去参与项目并进行主动管理，依靠房地产价值的上涨而获利。

比方说买一套房，或者参与到一支房地产基金投资。类似像这样的情况，就是在进行股权投资。股权投资主要的利润增长点，来自于房地产价格持续上涨。

但是在国家坚持金融去杠杆的环境下，未来房地产价格要持续大幅上扬的可能性是比较低的。

大方向已经定调，“房子是用来住的，而不是用来炒的”，房地产的价格有可能就会受到一些压抑。

再来说房地产债权投资。

地产债权投资的方式分成几种。目前房地产开发商较喜欢的方式是”明股实债”。

什么是明股实债？

地产开发商可能会推出一个优先股，给投资人7%~9%的利润。约定一段时间后，由地产开发商进行回购，看起来是一个优先股权的投资模式。

但是因为投资人主要看上的是回购利润，所以它其实是明股实债。这种投资我们当它是某种债权类投资。

另外，房地产开发商以发债的形式向投资人进行借款，地产债权还因有无抵押品而分成有抵押债与信用债。

投资地产股权，较大的风险是地产价格下跌。那投资地产债权呢？

地产价格上涨与否，跟持有资产的投资人相关性不大。因为投资人只能获取固定的收益。也就是即便今天地产价格上涨了50%，投资人依然只能拿到约定的回报。

那投资地产债权较大的风险是什么？

较大风险出现在中国房价发生系统性的崩跌危机。

这个时候开发商容易面临现金流断练、资不抵债，较终破产。

当开发商没有办法偿付债务的时候，投资人往往因为抵押品价值不足，根本不够拿回投资。

而产生损失，这个是投资地产债权较重要的风险。

这样我们将会清楚，如果判断中国房价在未来四到五年的时间会持续大幅上涨的可能，那投资地产股权是一个很好的方式。

如果判断未来中国房价将会被压抑，但也不会出现大幅下跌，这时候地产债权投资可能就会一个更好的方式。

这个时候，想要问问大家，中国房地产是否存在泡沫？

可以很勇敢地说，有。

中国房地产确实存在巨大的泡沫，但是存在巨大的泡沫并没有关系。为什么这么说？

因为中国经济是高速增长的状态，如果能够把地产的价格压在现在这个位置上，只要耐心等待五到七年的时间，利用经济与收入的增长，可以自然的把房地产泡沫挤掉。

所以，要判断未来三到五年中国的房价，我更倾向中国地产要上涨的可能性相对偏低。

但是要下跌的可能性也不大。因为地产行业对中国经济来说，实在太重要了。一旦出现崩跌的现象，非常可能会触发系统性金融危机。一旦爆发金融危机，那将是难以收拾的惨剧。

如果判断未来地产价格涨不上去也跌不太下来，那大家觉得地产股权适合投资呢？还是地产债权适合投资呢？

如果我们认为债权更适合投资，那得要慎选，因为未来必定处在严监管、去杠杆的环境，资金只会往龙头企业集中，所以进行地产债权投资的时候，一定要慎选交易对手。

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