出处：北京商报

“老破小成交量首次跌破五成”“老破小被年轻一代抛弃了”“宁要朝北次新房，不要南向老破小”……经历了时间的洗礼后，曾经承载着一代人居住改善梦想的老破小开始出现了自身的“难题”：硬件老化、无人管理、乱停乱放、纠纷不断……根据近日印发的《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》，到2025年，将完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务。改造之外，疫情后被不断强调的“物业服务最后一公里”也开始被重视。位置、配套俱佳的老破小，在经历了政府的集中硬件改造后，在现代化的物业服务加持下，依然可以焕发第二春。

记者拍摄

楼门长的无奈

位于北京北三环中路的双旗杆东里小区，建成于上世纪70年代到80年代，小区由9栋多层楼宇组成，总户数407户。小区居民多为北广电子集团（原北京广播器材厂）退休职工。

38年前，还在上学的王培莉跟随父母搬到了双旗杆东里小区的前身广播器材厂职工宿舍。“那个时候我才14岁，小区名字刚开始也不叫双旗杆东里，只有1栋楼，不到50户。”

作为双旗杆东里的原住民，王培莉是双旗杆东里年轻一代口中的王阿姨，是娃娃们的王奶奶，从平房搬到楼房，从1号楼到9号楼，从不足50户到400户，王培莉一住就是近40年。

入住双旗杆东里多年后，1994年，王培莉一家和邻居们一起，按照房改房的政策，花了1万多块钱把房子买了下来。

“说实话，前十多年虽然房子是集体的，但它还比较新，从平房那种四处漏风的状态一下子上楼了，幸福感很强。”王培莉回忆，那个时候没有商品房，更没有物业，房子比较新，关于房子的烦恼基本没有。

随着房龄迈过20年的坎儿，房子开始老化，问题也不断暴露。

上下水堵、设备损坏问题首当其冲。“家里发现问题就找单位派人来维修，但能不能马上来，多少要看点运气，绝大部分的时候都是等不了，只能自己动手。” 王培莉直言。

作为小区里的“老人”，王培莉责无旁贷地成为小区“自治”志愿者的一员。“由于小区没有物业管理，我们这些退了休的老居民和党员组织起来，成立了社区志愿者来维护，每个月或年节之前打扫一次卫生，白天在大门口值班，一个门是一个门长，一个楼是一个楼长，没有经验、没有经费、没人管理，全靠对自己小区的真爱。”

随着时间的推移，小区楼龄越来越老，各种问题跟人一样毛病就多了，三天一小修，五天一大修，家家户户的生活技能全锻炼出来了。“涉及断水断电问题就没办法了，只能等，天热、下雨的时候出问题是最煎熬的。”王培莉回忆，随着时间的推移，日积月累，小区环境持续恶化，甚至出现垃圾很多天都没人清运，一遇到下雨天，污水横流……

私家车的普及，电动车、老头乐的增加，让乱停车成为小区居民的另一大头疼问题。电动车、家用汽车到处乱停乱放，个人活动场所基本被挤压殆尽。不仅如此，随处拉扯的电线，给居民安全增添了不少隐患。

更严重的是，小区四面处于“开放”状态，大门敞开无人管理，陌生人可以随意进出，家里谁有个小孩也特别担心安全问题。实在忍受不了的都搬走了，搬不走的要么多少占点怀旧心理，要么是为了孩子上学忍着。

“用爱发电毕竟不可持续，有些问题是没办法调和的。比如小区大门的值班，太阳太大了都不愿意出来，下午5点后也该回家做饭了，这些时段外来人进入小区的过程基本‘畅通无阻’。”王培莉感慨道。

非经小区尝鲜“物业管家”

由于建成年代早，环境及基础设施差，老旧小区改造工作迫在眉睫。北京老旧小区改造任务全面推进，截至今年7月，北京全市123个老旧小区实现改造开工，71个老旧小区完成改造。

2019年，双旗杆东里小区改造“焕新”，但基础设施变新了，没有管理依旧是少了点什么。

2019年6月，双旗杆东里作为非经资产由原产权单位电控集团北广电子集团移交至北京非经资产管理平台，首开集团北京天岳恒房屋经营管理有限公司正式接管该小区。

所谓“非经”小区是指属于企业非经营性资产的小区，多为老旧职工宿舍小区，由于原单位破产或合并等原因，小区作为非经营性资产移交给北京非经管理平台。“非经”小区大多存在无物业管理、环境脏乱差、设施老旧等问题。

接收后作为产权单位只能向公房租户收取租金，不可以向房改房住户收取物业费，造成管理资金严重不足，需要向物业服务市场化过渡。

2019年12月，双旗杆东里小区正式成立业主委员会。2020年9月18日，由业主投票、业委会选聘的首开天岳恒物业公司正式进驻双旗杆东里小区，为小区聘上了“物业管家”，解决了小区失管的难题。这也让双旗杆东里小区成为北京非经小区中由业委会选聘物业“管家”的首例。

从准物业到真物业

与小区的年龄同步，此类小区老年人居多，之前的无序状态也已经形成习惯，居民并不习惯“花钱买服务”的理念，这也让物业服务收费难成为老大难问题。

经测算，双旗杆东里小区如实施市场化物业服务，全年物业费成本为96万元，折算物业费标准约为3.4元/月/平方米，居民普遍反映这一标准太高了。

然而成本在这，如何降费？

结合停车收费再次进行综合测算，物业提出新的方案，即小区管理经费来源于三个方面：一是天岳恒主动承担小区公共区域维修、养护、人员工资等费用，全年约43万元，单价1.65元/月/平方米，占小区全年物业费的45%；二是停车费，小区停车位约107个，按照200元/月/辆收取，年度停车费收入约25万元，约占全年物业费的25%；三是居民按照1元/月/平方米缴纳物业费，按年度向住户收取物业费共计28万元，约占全年物业费的30%。

“我们在接管之前就有这方面的心理准备，除了分三步测算物业费之外，我们还采用‘先尝后买’的办法，前几个月免费服务，让居民在感受到生活品质提升之后逐步接受物业服务付费的理念。”首开天岳恒项目经理孙佳敏回忆，在免费服务前，业主们依然不同意付费购买服务，甚至因此还上过北京卫视《向前一步》节目。

孙佳敏和同事们并没有更多的解释，在她看来，说得再多不如给老街坊们提供好的服务更有说服力。她和团队进驻双旗杆东里试水的当天，便对小区开展了开荒式保洁服务，对小区内积存了几十年的堆积物进行了清理。据孙佳敏回忆，当时共清理陈年垃圾14车。

针对小区车位不足的问题，物业服务处设置了四证合一的关卡。孙佳敏回忆，与大部分老旧小区一样，双旗杆东里面临着人多车多车位少的问题，由于建成年代久远，小区原本规划并没有停车位，后期虽然街道、居委会陆续开发出一部分，但与居民的实际需求比依然是杯水车薪。

“小区有407户，几乎家家都有车，车位只有107个，1:4的配比远低于部分新建小区1:1甚至2:1的配比。”为了解决这一问题，孙佳敏所在的首开天岳恒，根据北京市的政策，制定了四证合一的排序，即房产证、身份证、户口本、驾驶证这四个证件都是小区的，可以提前办理停车手续，每家每户还可以登记一辆亲情车辆，方便年轻人节假日来看望老人。同时，小区配置了两名保安，负责小区的秩序管理以及安全管理。

据小区居民刘大爷介绍，物业进驻之前，小区的空地上堆满了共享单车，私家车见缝插针挤占步道停车，很多居民也习惯把电动车搬进楼道内充电。物业进驻之后，上述乱象就消失了，灯不亮了有人换，楼道卫生也有人管。“住了几十年，不明白为什么突然要‘付钱’了，但种种变化，借用一句时髦的话——物有所值。”刘大爷说。

居民陈女士是“后来者”，因为孩子上学才买到双旗杆东里小区，她也是支持小区物业入驻的一员。“以前小区没有门禁，特别担心孩子的安全问题。物业公司入驻后，大门加装了门禁系统，还有专人24小时值守，至少小区内部不再是人员混杂了。有专人负责各项服务，小区品质也得到了提升，所以对于引进物业，我们家是特别支持的。”

最终经过几个月的试水，老街坊们体会到了有物业的好，也逐步认可“付费购买服务”的物业形式。

“接管近两年时间，截至目前收费率是85%，但这放在整个北京已经是不错的成绩了。”孙佳敏告诉北京商报记者，下一步要继续保持“曝光率”，让居民在发现问题后排名前列时间联系到我们，加大物业进驻后的存在感，自然而然居民也就会接受我们，这些都为物业费收取奠定良好基础。

目前物业费的收费标准能否覆盖改造成本？天岳恒给出的答案是“微利但可持续”。

从“自治”到“共治”

近年来，北京不断探索老旧小区改造微利可持续模式，积累了不少有益经验。

在北京市住建委看来，西城区德胜街道双旗杆东里作为一个典型的老旧小区，业主想要解决老旧小区自管困境，享受专业的物业服务，在小区日常生活中提升获得感、满足感以及安全感，为此成立了业委会，并与专业的物业公司签订物业合同实施规范化物业管理。这一做法不仅解决了老百姓生活过程中对物业服务的需求，同时也减轻了属地政府的负担，探索形成了政府+物业+业委会三方共同建设、共同治理问题、共同享受成果的模式，为老旧小区管理提供了可复制的路径。

孙佳敏表示，物业服务的变化已经从“自治”走向了“共治”，而物业服务的核心就是做居民想做的事情，例如最近一段时间居民反映比较强烈的便民服务站，将在8月底正式运营。未来可以探索的集日间照料和居家养老为一体的社区养老驿站，面向托幼需求的半日托、亲子活动，还有一些家政服务、餐饮医疗服务等，这些都可以提升与小区居民的黏合度。

“物业也不是 全能的，有些东西必须要与居民、职能部门共治。”孙佳敏直言，老旧小区改造启动后，类似于双旗杆东里这样老年人居多的小区，希望加装电梯的呼声较高。但这方面并不是物业公司单方面可以推动的，需要多方合力才行，应装尽装也需要“成熟的条件”。

2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》，明确城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务以及政策机制，计划到“十四五”末基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务。2021年全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，超额完成年度计划。

“2019－2021年，全国累计开工改造了城镇老旧小区11.5万个，惠及居民超过2000万户。在各地改造过程中，共提升和规整水电气热信等各类管线15万公里，加装电梯5.1万部，增设养老等各类社区服务设施3万多个。”住房和城乡建设部副部长张小宏此前介绍称。

随着老旧小区改造任务的全面推进，改造完成后，如何实现长期有效管理，将成为后老旧小区改造时代的另一个考题。

北京商报记者 王寅浩

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