核心要点： 一线城市房租暴涨，有关部门调控

数据显示，7 月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%，引发广泛讨论与市场担忧。为整治市场，8 月 17 日，北京住建委联合其他部门集中约谈主要住房租赁企业负责人，明确提出“三不得”“ “三严查”要求。8 月 22 日，北京市住建委多措并举，加大保障性住房建设力度。其他相关整改措施还将进一步推行。

供给不足和租赁市场乱象是主要动因

北京租房市场的价格上涨，根本上是由供给不足造成的。当前，房屋租金上涨的情况主要出现在一线城市。长期以来，一线城市的租赁房屋高需求导致供需矛盾恶化。而随着新一线城市的崛起，对租赁房屋的需求也将逐步增加，供需不匹配情况加重。除此之外，房屋租赁市场的乱象也是推动次轮房价上升、恶化市场情绪的重要动因。在房地产长效机制不断完善的背景下，投机性炒房在房屋交易市场受到抑制。同时，在“租购并举”、“租售同权”等政策的引导下，房屋租赁市场更加受到青睐。综合来看，本轮房屋租赁市场动荡将引发有关部门关注，推进房屋租赁市场改革，增加保障性、租赁式住房供给量，促进行业健康发展。

房价是房租高速上行的主导因素吗？

统计数据显示（一线城市采取样本为北京、上海、广州、深圳），自2010 年 7 月以来，一线城市住宅房价累计增幅 98.09%，一线城市住宅房租累计增幅 59.47%，房租上涨比例远低于房价上涨比例。2018 年以来房租租金涨幅过大，从 2010 年 7 月至 2017 年 12 月，一线城市住宅租金价格累积增幅达到了 57.49%，在短短半年时间后，这个数字已经变为88.21%。其中，北京同期住宅房屋租金价格累积增幅高达 116.48%，深圳同期住宅房屋租金价格累积增幅也达到了 99.69%。数据显示，2015 年 12月起，一线城市住宅房价与房租开始出现明显背离，且差距不断扩张，2017 年之后才渐有收窄之势。2016 年 7 月至 2017 年 3 月，在一线住宅房屋价格累计增幅仍处于上升阶段时，一线住宅房租累计增幅呈现下降态势，于 2017 年 1 月达到阶段较低值 40.03%，2017 年 3 月之后，房租累计增幅才迎来反弹，但仍然远远落后于房价累计增幅。从租售比的角度看，国际标准的租售比在 1:200 和 1:300 之间，而我国一线城市住宅租售比明显偏低，在 2012 年 12 月达到 1:450 之后呈现背离走势，在 2017年 1 月达到 1:734 之后逐渐趋向合理化。根据国际市场的标准来看，此轮房租上行导致我国偏离的租售比得到修正。但房屋租赁市场应健康、合理、有序发展，房租短期内高速攀升的情况并非合理化发展，因此房屋租赁价格快速上行依然需要重视。

一、事件： “房租暴涨”引发担忧，有关部门积极调控

近日，“中介恶性竞争导致房租暴涨”及“资本介入长租公寓助涨房价”的推测，在全国各地引起关注与整治。数据显示，7 月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计 11 个城市的房租价格同比平均涨幅高达 22.12%。8 月 17 日，北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈主要住房租赁企业负责人，明确提出“三不得”“ “三严查”要求。8 月 22 日，为加大租赁住房供应，北京市住建委多措并举，加大保障性住房建设力度。其中，西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告，集中启动近 5000套公租房供应分配工作。

二、我们的分析与判断

房租上涨是供给不足、租赁市场乱象和房租市场季节性波动共同导致的。北京租房市场的价格上涨，从长期来看，供给不足是根本原因。当前，房屋租金上涨的主要情况主要出现在一线城市。长期以来，一线城市人口流入量大，对于租赁房屋的需求高。数据显示，一线城市租房需求量占全国总需求量的 13%，新一线城市租房需求量占全国需求量的 20%。近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为 800 万人，而租赁房源量仅为 350 万间，租赁缺口达 400 万间以上。预计未来三年，伴随海外人才归国发展的人口数量和应届毕业生留在一线城市和新一线城市发展的数量逐步增加，一线城市的租赁房屋需求将持续强劲，新一线城市的需求也将逐步增加，租赁市场的成长空间依然广阔，供给缺口将不断扩张。除供需不相匹配外，房屋租赁市场的乱象也是推动房价上升的重要原因。在房地产长效机制不断完善的背景下，投机性炒房在房屋交易市场受到抑制。同时，在“租购并举”、“租售同权”等政策的引导下，房屋租赁市场更加受到青睐，资本大量进入租赁市场。

据中国房地产业协会会长刘志峰表示，2017 年我国租赁市场租金规模已达 1.3 万亿元。目前市场内的长租公寓，主要是通过收购现房而非建房来赚取利润，大部分房地产商仅涉及长租公寓，但并非作为主营业务，因此房屋存量增加数量有限，反而导致房屋租赁价格上涨。除以上两点以外，高校学生毕业潮带来的租房需求也是造成租赁市场波动的季节性因素。据《2017 年应届生租房价格报告》显示，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的 67%。伴随房租的快速上涨，房租开支的增加相应减少了可支配收入。综合以上来看，积极开展房屋租赁市场改革，推动租赁市场的金融和法律保障逐步完善，增加供给量，仍是今后行业发展的主要方向。

房租上涨一定程度补齐市场短板。

统计数据显示（一线城市采取样本为北京、上海、广州、深圳），自 2010 年 7 月以来，一线城市住宅房价累计增幅 98.09%，一线城市住宅房租累计增幅 59.47%，房租上涨比例远低于房价上涨比例。2018 年以来房租租金涨幅过大，从 2010年 7 月至 2017 年 12 月，一线城市住宅租金价格累积增幅达到了 57.49%，在短短半年时间后，这个数字已经变为 88.21%。其中，北京同期住宅房屋租金价格累积增幅高达 116.48%，深圳同期住宅房屋租金价格累积增幅也达到了 99.69%。数据显示，2015 年 12 月起，一线城市住宅房价与房租开始出现明显背离，且差距不断扩张，2017 年之后才渐有收窄之势。2016 年 7月至 2017 年 3 月，在一线住宅房屋价格累计增幅仍处于上升阶段时，一线住宅房租累计增幅。

呈现下降态势，于 2017 年 1 月达到阶段较低值 40.03%，2017 年 3 月之后，房租累计增幅才迎来反弹，但仍然远远落后于房价累计增幅。从租售比的角度看，国际标准的租售比在 1:200和 1:300 之间，而我国一线城市住宅租售比明显偏低，在 2012 年 12 月达到 1:450 之后呈现背离走势，在 2017 年 1 月达到 1:734 之后逐渐趋向合理化。根据国际市场的标准来看，此轮房租上行导致我国偏离的租售比得到修正。但房屋租赁市场应健康、合理、有序发展，房租短期内高速攀升的情况并非合理化发展，因此房屋租赁价格快速上行依然需要重视。

风险提示（1）租赁市场整顿效果不及预期；（2）经济下行超预期；（3）贸易战矛盾激化，市场情绪不振。