编者按：此前，中国房评报道推出过“踩盘日记”系列，获得了读者们的关注和好评。很多朋友联系我们，希望多推出一些实用性的具体楼盘评论，因为如今的北京新房，“不是你想买就买得到的”，不仅要有钱，还要有关系，较重要的要有信息。

很多读者去到某个新盘，发现刚刚错过排名前列期的开盘时间，后悔不迭。原来，买房拼来拼去，还是要拼一个信息对称，多看多关注。

随着信息碎片化时代到来，诸如中国房评报道这样的垂直类自媒体，将会是大家投资自住置业的重要信息参考来源，基于此，我们将定期推出“楼盘测评”品鉴栏目文章，非软文，而是尝试用一种更能被接受的语言，中肯地评价一个项目，也敬请大家指正。

今天，是【楼盘测评】系列的第二篇内容，测评目标是位于丰台的中粮天恒·天悦壹号。

中粮天恒·天悦壹号（以下简称“天悦壹号”）项目位于北京丰台区槐房西路上，地铁新宫站南侧500米处，属于丰台地区的四环概念。

前不久，天悦壹号进行了一期开盘，近200套房源将近售罄，较近在准备推出第二期房源。这个项目虽然和招商中国玺、华润昆仑域都属于丰台片区，但是开盘热度没法跟这两个热盘相比。这两个热盘是不找关系买不上，而天悦壹号是货源充足，一直是顺销的状态。

品鉴这个项目的原因是：排名前列，较近北京地产圈内都在流传着这个项目138平米户型的产品设计很棒，据说有30平米多，整体有160多平米的面积，而且做成了四室三卫的户型，实用性很强，很多同行的营销人士都去踩盘；第二就是这个项目是难得的大盘，这几年以来，北京很少出让大面积地块，而这个纯住宅地块土地面积就有10万平米左右，建筑面积在25万平米。

在北京，规划建筑面积超过10万平米，都叫大盘，一般会分期开盘，排名前列期房源“买到即赚到”，这也是中国房评报道给读者推荐这个项目的原因。

8万限价，没了精装

天悦壹号项目同招商中国玺、华润昆仑域一样，都是近期放行的“8万+”项目，之前北京市地产圈内一直流传着一个说法，为了控制房价，北京市住建委要求新房价格审批不能超过8万元/平米。

今年8月份，北京市陆续放行了中国玺等多个项目，审批价格都超过了8万元/平米。天悦壹号趁机冲关，也想拿下一个心仪的价格，但是较终排名前列期获批的价格是均价8万元/平米。

而据房小评了解，天悦壹号原本定位是“10万+”的价格，精装交房，如今在天悦壹号项目售楼处，仍然可以看到项目精装的定位，智能家居、舒适居住系统，都是为精装设计的。

中粮地产甚至将5M智慧居住的装修理念作为项目卖点，还要将“移动大悦城”引入项目。

但是，因为价格卡住了脚步，天悦壹号一期只能是毛坯交房。尽管如此，排名前列期房源入市之后，依然在业内引起了一定的反响。

原因就是，中粮和天恒两家都是国企基因，在造房子上却是不遗余力地创新产品，尤其是138平米的四室三卫的大胆设计，将刚需型改善定位为前期客户的主要来源，敢下决心，也是有魄力的。

做房地产的都知道，138平米也就是一个做三居室的面积，一般设计三室两卫就不错了。如果要做四个卧室，客厅面积就要牺牲掉，对于一个单套总价千万元以上的项目来说，没有豪宅因素，是很难卖得好的。

不过，天悦壹号倒是告诉了广大在北京准备买房的朋友们一个道理：以后北京初级改善型住宅产品都是单套总价1000万元起步了，如果家里有了二孩，又有老人一起住，就得实惠为主，奢侈的事情得少想一些了。

房小评也注意到，同期开盘的丰台地区几个新房项目，中国玺、华润城等130-140平米都是做成了三居，四居户型面积需要在180-190平米。这样单套总价就在1500万元以上，等于上升到了一个新的门槛。

天悦壹号138平米户型的客厅面宽较窄，只有3米多，没有豪宅客厅动辄5-7米面宽的豪华奢侈，而且客厅窗户没做成落地窗，如果后期装修不能改造，等于在客厅完全找不到豪宅的感觉了。

客厅进深比较标准，约13米左右，客厅和餐厅连在一起，从大门入户之后，感觉客厅的活动空间长度还可以，就是宽度差了点。

从客厅的设计就可以看出，排名前列期的房源是针对刚需改善型客户设计的。整个项目规模较大，1000多套房源，目前发售的也就是不到五分之一。后续陆续都是180、200平米以上的房源，未来还有叠拼别墅产品，200多平米，预计后期产品在价格放开的情况下，有可能重新回到做精装的路线上来。

房小评调查获悉，天悦壹号排名前列期房源于8月18日开盘，开盘价格在7.8万元/平米起，项目地块的楼面地价是5万元/平米左右。开发商直言，这个价格并不赚钱，但是对于购房者来说，新宫这个地区周围的改善型居住客源接受1000万元/套房子的能力并不强，对于较远区域转移过来的客户而言，还要等首都第二机场建设以及南城建设的利好消息不断释放才会更加认可这个区域。

2015年的时候，天恒与金融街合作的公园懿府就在这个项目附近，项目较早开盘价格在4万元/平米左右，让今天看到天悦壹号的人不由得后悔当初没买公园懿府。但是天悦壹号项目旁边就是华侨城与泰禾合作的新著东方项目，这个项目楼面地价是5.6万元/平米左右，还没有入市，如果明年入市的话，也将是个10万+的项目。

对于天悦壹号的价格，有能力有资格的南城买房人们，从买未来的角度考虑，肯定是毫不犹豫。但是当下市场情况下，买房人选择余地较多。除了中国玺、昆仑域这样具有二环概念的项目上来就抢光外，天悦壹号这样的项目，销售上略有压力，2个多月，才将排名前列期近200套房源消化殆尽。后续户型面积再升级，如果不做精装，就不能吸引金融街、西单、以及南二环以里的改善居住人群来买。

户型占优势，国企也要“赶超学”

老实说，天悦壹号能够甫一推出就吸引北京楼市的注意力，原因就是其一期产品户型非常有创新力，而且非常适合人居。

138平米的户型，定位是四室三卫两厅，专门为二孩家庭考虑。三代同堂的家庭，较重要的不是多大的客厅，而是实用性很强的卧室设计和足够的卫生间。

同期，市场上其他新盘推出的130平米左右房源还都是在做三居室，160平米以上才做四居室。从这个产品的设计上可以看出，虽然中粮和天恒是两家国企，但是他们思考市场和产品设计的能力是很强的。

1000万元左右的价格，可以买一个满足全家需要的四室三卫的大房子，从性价比上来看，这也是目前北京市场上较具性价比的房子之一。

当然，总面积在那里摆着，才138平米的户型，做出四居室，会不会出现客厅和卧室比较狭窄？乍一听138平做四居，感觉特别实惠，细想一下，每个房间分得的面积，真的要实地看过才能做出判断。房小评实地看过天悦壹号的样板间，感觉是还算宽敞的客厅，可惜不是大面宽。由于户型设计照顾到主卧与次卧的南向布局，客厅只能呈狭长形，目测面宽在4米左右，客厅与餐厅相连，从玄关进入，保留了不错的空间尺度感。餐厅的另一侧与北向书房和厨房相连，自南向北通风条件非常好。

厨房设计有亮点该户型厨房的设计非常合理，进入厨房左手侧是一字型的西厨与整体橱柜的布局，干净整洁。右手侧是U型中式厨房布局。这种布局中西厨餐台分开，且拢烟效果好，厨房整体面积达到17平，北侧与北向阳台相连，空间宽敞，通透感好。北向次卧与书房可联动升级北向次卧在样板房中被设计成儿童房，与书房的中间隔断为非承重墙，这为未来二孩家庭儿童合居与分居创造较有利条件。将中间隔断打通即可形成居室和学习区的功能分隔，随着年龄增大，亦可以封闭隔断形成两个独立儿童房。

同时，户型设计另一个亮点是两个卧室都是套房设计，主卧和次卧互不打扰。南向双卧室均为套房设计，自带独立卫生间，适合有老人相伴的家庭。空间取舍，储物空间偏少，餐厅位置难挪移，该户型较大程度上实现了对功能的追求，却难免空间尺度上被平均的尴尬，平均过后的室内面宽，无论客厅还是卧室，都很难用大来形容。

样板房储物空间的设置，也是在迎合四居室的功能性，并不符合四口之家或是更多家庭成员对居住储物的需求。另外对于打开房门就看到餐桌的布局，也不是每一位业主都能接受的，变通的办法有，但是要损失北向的次卧或书房（或者两者打通，营造更宽敞明亮的用餐环境），如果餐厅挪移开，玄关正对的位置可以改造成储物+展示的区域，也许这只是一小部分追求改善住所业主的心声，但选择千万资产入住南四环的人群，不妨给予他们更多选择可能。

旁边项目地更贵，后期涨价有预期？

由于天悦壹号是新项目的排名前列期刚开盘，这个项目又是位于丰台区，具有四环的概念，整个项目规划建筑面积也比较大，其后期升值潜力，也是所有买房人所关注的。北京丰台板块因为中国玺和昆仑域两个高端项目入市变得异常受关注，虽然这两项目并非普通人能买到，但他们的入市却对丰台改善住宅项目带来利好，区域新盘的升值潜力在提升。天悦壹号距离这两个楼盘不算太远，但仍有一段距离。

不过，天悦壹号周边规划有发达的地铁交通网络，多条地铁线在这里交汇，距离项目不远处，已开通地铁线正在运行。

而且，项目旁边500米就是万达广场，已经建完，正准备开业，万达广场提升区域板块的消费力和商业配套，也为未来这个区域房价升值填满了概念。

但是，有比较才有伤害。就在去年，距离天悦壹号不到2-3公里距离的公园懿府项目，精装修的售价也才5-6万元/平米，其较早开盘的价格才4万元/平米。当初，公园懿府开盘的时候，很多人排队买不上，原因就是其一站地的距离外，就是天悦壹号项目，地价就高达5万元/平米，超过了当时公园懿府的房价。

不过，天悦壹号小8万元的单价也不能算太贵，比其位置更偏远一点的鸿坤林语墅项目，如今也是卖到了8万元的单价。

更值得关注的是，与天悦壹号项目一墙之隔的华侨城与泰禾的新著东方项目。该项目本来要今年面世，也是单价在10万元/平米以上的豪宅。但是由于价格批不下来，其他几个合作伙伴陆续退出，泰禾正式参与进来合作。

新著东方项目不管是今年年底开盘，还是明年开盘，其排名前列期的价格都不可能低于8万元/平米，而且排名前列期房源因为成本的压力，可能也会毛坯交房。有新著东方项目在旁边撑着，天悦壹号项目排名前列期开盘的价格，貌似也是有人托底，只涨不跌。

天悦壹号项目容积2.2，户型以138平四居为主，并有少量126平四居和200平跃层产品。未来将推出170平以上大户型和4叠与6叠的叠拼别墅产品。项目首期开盘价格为7.5万/平-8万/平，不含精装。到了后面，尤其是叠拼别墅产品上来，价格自然还会上涨。不过，这一切要看到时候政府的批价情况。以当下的房价来说，对于开发商仍然是一个要回流现金流的实惠价格。

一位看过天悦壹号的购房人感叹说：“如果这个项目，这个价格是精装修卖，那就不用考虑了，肯定立即就买了，如今这个价格，真是让人感到鸡肋又感觉吃不准未来的市场变化。”

若是再有人问专家这房子该不该买，估计专家仍然会意味深长地说那句话：“要是自己住的，就毫不犹豫买吧；要是用来投资的，就等等看吧”。