哈喽大家好，我是血拼哥。

近几年，亦庄成为了除海淀之外的后起之秀后，在产业加持与政策利好的加持下，涨势四起！

今年1月份，亦庄区域均价55665元/㎡，12月份均价59788元/㎡，涨价4123元/㎡，涨幅7.4%。

21年亦庄排名北京第5名，GDP增速达到20.03%，迎来最迅猛发展的红利期，22年的GDP目前暂未公布，目测板块价值依旧上涨。

而对于楼市来说，亦庄学籍独立后，板块的房价也开始飞速上涨。

最近消息依旧魔幻，前有亦庄新地X47指导价达到8万？后有亦庄第一场收房维权又来了。

近2800户业主不仅可能面临买入即亏百万的情况，更直接影响了孩子入学计划……

到底啥情况？血拼哥和大家聊聊……

01/

2800户业主

被集体换户籍

2022 年 12 月 28 日是ZLF【后台回复查看项目名称】小区交房的日子，马上收房的1600户亦庄ZLF的业主们，在没有任何通知下，收房时，原本落户亦庄，变成落户通州。

*官方宣传截图：明确有表示是亦庄

*现场交付合同书却有猫腻

小区业主从开发商得知ZLF小区无法落户经开区，只能落户到相邻的通州区次渠镇辖区的派出所。

业主感到非常震惊和愤怒！！对此完全无法接受，集体拒绝收房。

花几百万买的经开核心区的房子，变成通州区次渠镇的房子，确实难以接受……

隔壁项目YZYH【后台回复查看项目名称】，虽然还没到交房时间，但业主们发现，自己的小区面临同样的问题。

也就是说，两个小区共2800户的居民，都将面临房产是在亦庄路东区，但户籍却属于通州次渠的问题。

业主表示：“按照通州区买卖，那我们这里大部分人都不符合双限条件，我们就是按照北京的限购条件，而不是通州双限购买的房子，所以根本不属于通州”。

业主们首先将矛头指向开发商，但开发商的负责人表示：

“拿地确实执行经开区的政策，现在交付才通知开发商，招商·臻珑府归属通州次渠派出所管辖，我们也是被通知的一方。”

那如果最终只能落户到通州，对于业主来说，本来的经开区的独立学籍，孩子的入学顺位一定会下降，能不能上建华，变成了未知数。

最令人揪心的是房价打折，经开区的二手房房价还主要依靠建华学校与17号线通车。

如今能不能上建华学校已经开始翻车，那铁定不仅房子的本身价格腰斩，未来的流通性也是个问题……

现在两难的境地，业主和开发商都很委屈，那到底是谁的责任呢？开发区的地为什么不是开发区户籍？两个开发商销售之前是否知道此情况？

02/

三不管困境

维权之路漫漫

其实本次维权核心问题就是：房户分离。

ZLF和YZYH小区的预售证和商品房预售合同上均显示小区位于北京经济技术开发区路东区。

开发商现场公示的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》均由经开区对应的管理部门核准下发。

*两个小区的五证相关资料

也就是说，该土块确定无疑的属于经开区的土地，相关房产应当由经开区住建局办理房产证，房产证上登记的房产地址信息也应当显示位于经开区 60 平方公里辖区内。

相应的户籍管理工作为什么不是经开区所管理呢？这个结果显然不太符合常理和正常的逻辑。

*项目在规划图的具体位置

官方目前具体规划信息是：在2019年公布的《亦庄新城国土空间规划》中明文规定，60平方公里的“北京经济技术开发区”，是整个亦庄新城的核心区，由亦庄管委会实施“区级行政管理职权”。

根据北京市人民政府2019年12月31日下发的京政发[2019]23号文，经开区管委会在经开区（约60平方公里）规划范围内行使区级人民政府行使的职权。

经开区是单独划出来的经济开发区，本身是没有户籍概念的。户籍要么落通州，要么就在大兴区。

至于怎么解决，可以参考一路之隔的亦庄亲儿子：荣华街道和博兴街道。

同为路东区，距离次渠更近的经开汀塘+禧瑞天著两个小区，户籍在大兴博兴路街道，户籍问题由博兴路派出所管理，而不是次渠派出所。

*项目在规划图的具体位置 图片来源：好评与差评

目前为止，维权结果还没有定论。大兴、通州、经开其实都有不管的理由……

而实打实被坑了的业主，解决方案只有等，希望相关部门快点给出更明确的解释。

03/

睁大双眼

谨慎！谨慎！

房子作为人生的头等大事，买房前都会小心翼翼，但即便如此小心的情况下，依然未必买到称心如意的房子。

不过请谨记一条规律：只要没有落地的配套，都有落空的可能。10年能兑现了的，已经是非常不错的。

很多开发商承诺的配套，最后都有可能把锅甩给地方政策和教育部门。在建的商业配套，都有可能延期交付，或者临时更换冠名商……

而近两年开发商频频暴雷，工程进度与资金都紧张。再加上“口罩影响”这个天衣无缝的万能理由，即便是北京首都，也有很多在建的项目在推迟交付。

比如19号线二期西红门东失而复得一波三折，吊足了准业主胃口。17号线支线设站问题也一直在拉扯，跳着脚喊家门口通地铁的什么心态，大家都懂。

配套容易有坑，项目产品的坑也依旧存在很多。比如边户会有噪音问题、周边高层阳光遮挡问题、精装修质量太差等问题……

甚至，有的业主已经入住几年后，曾经种的树苗长高遮挡阳光，电梯坏了由于产权问题居委会推脱不管，周边待开发建设项目影响居住体验，等等问题。

曾经热卖的北京像素，后面户型小且人员密集流动性大，隔音非常差，商业设置过多，飞机噪音严重，因为低总价不限购入手的第一批人，却以更低的价格出手了。

更难的是，地产大概率调整，2022年地产业并购潮已经上演！已经拖延的期房再拖延几年等清算完毕后也不是不可能……（不过北京目前不会出现这种情况）

北京目前置业基本在五环附近，这里的房价要上涨，主要靠的就是大量的就业人群，特别是高质量的就业人群。

比较典型的就是昌南回天地区、亦庄之类的板块，当然，不排除因为某个规划或者建设能推高预期，但长远看，依旧需要大量的产业人群才能支撑健康的涨幅。

而时至今日，北京已经过了大把烧钱摊大饼的时代，区域规划还要看区域是否有实力兑现。

规划这张饼，大家谨慎消化。

最后说说亦庄，目前亦庄的溢价肯定是有的，但是像学区这样的利好尚待落地，起码两座重要的校区都没建好呢，如果仅奔着学区接受目前的价格，可能并不明智。