精准供货、保现金流、战略升级 房企抵御行业周期要走几步?
扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友
来源:新京报
记者:袁秀丽 编辑:武新
一年多来,房地产市场持续受“寒潮”影响, 截至目前房地产行业尚未出清,部分企业风险仍然存在。不过,即使在市场低迷的时候,也有稳健型的房企跑赢大势。
面对市场的不确定因素,房企如何抵御行业周期成为关键课题?从目前来看,房企只有拧紧现金流的安全阀,才能对未来抱有希望,为此,房地产企业不断战略升级,甚至开辟新兴赛道,以求平稳着陆。其中以碧桂园为代表的龙头房企,此时的举动更值得关注。在8月30日举办的2022年中期业绩发布会上,碧桂园管理层表示,今年碧桂园亮出“高科技综合性企业”的新打法,将科技智慧建造作为长期保持稳健发展的支撑点,并且在智慧建造的基础上,进军代建“蓝海”。
8月30日,碧桂园举办2022年中期业绩发布会。企业供图
储备充足资源,把握回暖机会
2022年上半年,在房企信用风险暴露、房地产行业周期向下等多重因素冲击下,市场信心不足,房企销售额均出现明显下降。据克而瑞发布的数据显示,2022年1-6月,百强房企累计权益销售额同比降幅达到51%,而且“千亿房企消失过半”。
随着全国各地频繁释放利好提振楼市信心,楼市政策的回暖也有望带动市场筑底。8月31日,在万科举行的2022年中期业绩会上,万科董事会主席郁亮表示,从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢温和的过程。“市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”
值得关注的是,即使在市场低迷的时候,稳健型的房企仍能跑赢大势。其中,碧桂园在上半年实现权益合同销售额1851亿元,权益合同销售面积2348万平方米,销售规模仍居行业首位,而且成为行业内少数维持盈利状态的民营房企之一。
此外,今年上半年,碧桂园调整对部分三线、四线城市的项目货量布局。据中期财报显示,在碧桂园上半年销售中,三线、四线城市的下跌幅度明显低于一线、二线城市,整体上三线、四线城市销售占比也提升1个百分点至69%。
下半年,针对市场的不确定性,碧桂园做了充足的预案。碧桂园管理层表示,目前,公司已制定经营计划,首先是拥有充沛的货量。另外,均衡的布局可以对冲市场分化和局部疫情的恶化,公司可以通过调节货量供给,采取“以销定产”、“精准供货”去对冲风险。
“我们强调一线城市到五线城市均衡布局,哪里有市场,或者是哪里的市场当期有确定性、经营的效率比较高,就向哪里配置。”碧桂园常务副总裁程光煜如是说。
值得一提的是,截至6月底,碧桂园的权益可售货值约1.22万亿元,另有潜在权益可售货值2917亿元,总权益可售资源合计约1.5万亿元。其中,96%位于常住人口50万以上的区域,77%位于人口流入区域,75%位于五大都市圈。对此,惠誉分析认为,碧桂园的土地储备足够多元化,因此能够把握房地产市场未来回暖的机会。
保证现金流,抵御“寒潮”
面对当前的市场环境,规模增长及利润已不是追逐的目标,“活下来”则是最为实在的需求。而现金流安全则是稳健的基础。
“万科历来非常重视现金流和财务稳健,始终把安全放在排名前列位。对行业来说,眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。”郁亮如是说。
而在2022年中期业绩发布会上,碧桂园总裁及执行董事莫斌也表示,尽管行业信心的恢复仍需要一段时间,未来发展会逐步制造业化,对公司和产品提出更高的要求,但房地产仍然会是一个在长效机制下规模体量超十万亿的市场,活下来的企业将会有更大机会。
今年,碧桂园将重心放在保证现金流、资产负债表和利润表的平衡上。企业供图
为此,今年碧桂园将重心放在保证现金流、资产负债表和利润表的平衡上。包括狠抓现金流管理、持续优化债务结构,以应对外部的不确定性。
据中期财报显示,今年上半年,碧桂园累计实现权益回款约1702.9亿元,权益销售回款率为92%,连续7年回款率保持90%以上。同时,碧桂园实现经营性现金流净额为正,净现金流入约53亿元,这也意味着其靠自身经营性回款而不依赖于外部贷款就能有效覆盖运营支出。此外,截至6月末,碧桂园账面可动用现金余额1479.8亿元,而未来一年内到期需兑付短期债务为729亿元。由此,碧桂园管理层认为,公司流动性充足,融资渠道丰富,经营状况良好,有能力应对市场筑底周期。
在现金流管理方面,莫斌表示:“公司在短期内进行每周资金计划的滚动铺排,留足安全垫以应对外部的不确定性;在中长期,通过铺排未来12个月的现金流计划,将未来可能遇到的各个风险点都纳入考量,做压力测试,同时每季度滚动更新,使得公司有足够时间、空间应对可能存在的阶段性波动。”
值得关注的是,作为信用等级较高的民营房企,以及政府监管支持的示范性房企,碧桂园融资渠道相对较为通畅,并且是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业之一。而在交易商协会和中债信用增信公司的支持下,目前碧桂园也在推进中票发行。
在亿翰智库分析人士看来,2022年上半年,受困于销售不振和融资不畅两大难题,房企资金问题和信用风险进一步蔓延,但是碧桂园在经营策略调整及债务结构持续优化下,财务状况保持相对稳定,且近期在监管支持下境内发债,融资通道逐步打开,企业有望保持平稳的现金流,穿越周期。
拓展科技赛道,夯实代建业务
在当前市场环境中,很多公司启动了公司战略升级,试图在新赛道上寻求生存发展的路径。其中,科技智慧建造作为长期保持稳健发展的支撑点,与传统建造体系相比,具有安全、低碳环保、高质量、高效率、经济效益佳等显著优势。
从目前来看,碧桂园围绕地产主业开拓了科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道,向“高科技综合性企业”升级。
据悉,碧桂园旗下广东博智林机器人有限公司成立4年,已形成混凝土施工及修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。截至7月,已有30款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖28个省份超550个项目;累计交付超1200台,累计应用施工超1000万平方米。
截至7月,碧桂园已有30款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖28个省份超550个项目。企业供图
值得一提的是,今年6月,碧桂园成立科技建筑集团,将通过科技建造体系对内全承接和对外拓展代管代等工程。对此,莫斌提到,凭借科技建筑集团的强大实力,代管代建有望成为碧桂园房地产主业的业务补充,以及企业战略升级、多元化探索、“轻重并举”发展的新着力点。
众所周知,目前大量不具备开发能力的金融机构、资产管理公司、城投等进入房地产市场,这也意味着资方代建、政府代建需求呈现大量增长。随着新增的市场需求,代建或迎来黄金时代。事实上,对于未来的市场,很多业内人士均表示有一定的信心。根据贝壳研究院的测算,未来15年,我国住房需求仍有超过200亿平方米的巨量规模,房地产开发仍有较大的市场空间。
在行业周期调整的背景下,可以看到政策也在进一步释放积极信号。中指研究院分析人士认为,各地因城施策力度有望加快跟进和落实,随着政策的不断优化,预计热点城市的市场或逐步企稳。
(添加好友“pinfang6666”,免费领取购房资料包,还有资深专家整理的北京新房买房攻略。)
声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。