大家好，「好评与差评」本期要评测的项目是中骏天宸，一个学霸区里的少有豪宅。

今年北京买房有一个明规则：买得起，却买不上。限价前房价太高买不起，限价后有了让利空间，却只能望眼欲穿。

中国玺、昆仑域、北京金茂府，是公认的代言了上半年北京四环内楼市的高端三剑客，共同特征是，限价之后性价比超好，人气太旺，必须晚上偷偷开盘。

可是，谁能想到居然发生了另一件事情。

预售价13.5万/㎡中骏天宸的出货速度，居然也比想象中要快的很多。这个世界呀，对有钱人也是挺不公平的，挑挑拣拣的时间都不给你。

中骏天宸总共120套住宅，137㎡的小户型开盘当天就售空了，后来又加推了270㎡的大户型，但房源却不多，只有十余套。

评论君对这个顶豪作品很熟悉，前后看过三回。看完盘回来的路上，还和「好评与差评」的产品顾问一顿辩论，总算是对项目的整个逻辑体系，交了个底。

项目区位

评论君不说虚话。项目最最重要的卖点之一，就是它少有的区位。中骏天宸在德胜门北边800米的位置上，距离北二环，也就只有一公里。

项目东侧是始建于1958年的人定湖公园，向南一路是什刹海、北海公园和故宫，区划上属于西城区。中骏天宸五层楼以上，就可以平视整个什刹海。

在评论君的印象中，2017版的饭局聊天中，假如有人提到自己住在西城，那基本上高级炫富了。学区，段位，权利财富的底蕴，有种不怒自威的既视感。

所以，中骏天宸讲少有的故事底气是非常足的。从2005年以来，西城区就几乎没有土地供应了。

你如果想在西城区买房，可以选择的，基本上只有房龄在十到二十年的老房子，价格可能比新房还要高不少。

从产品端来讲，项目是区域内为数不多的终极改善置换机会，但中骏天宸的体量却并不是很大，可售2.9万㎡，仅120套住宅。

项目详细信息

目前主推的户型是270㎡+的四居，样板间做的是稍微小一些的260㎡四居，户型在细节上略有差异。所以就结合起来谈几点看法：

1、样板间的厨房、餐厅和客厅，都在一条中轴线上，配上5.5米的面宽，和刨除中厨之外，目测大概有14米多的进深。

从西厨到南向的客厅窗户，整块餐厅加客厅的面积大概有70多平，站在样板房中，视觉上的感受非常大气。

在评论君看过的项目中，面宽在4.7米或者5米，整个通透感就会比较好，样板间5.5米的面宽，在平层豪宅中已经是先进配置了。

项目户型图-280㎡

不过，中骏天宸的样板间放在了旁边合生的一个写字楼里，但相较而言，280㎡户型的客厅面宽，能拓宽到5.7米，中厨面积，可能比样板房还要更大。

随之附赠的生活阳台也更宽阔，受到写字楼的限制，样板房呈现不出来。

2、270㎡户型餐客厅部分与样板间类似，住居部分是3间卧室加一间书房的四居设计，和样板间呈现出的布局不同，270㎡户型处在整个建筑的拐角处。

所以，项目270㎡户型，会有一块不规则的空间，中骏天宸把这部分做成了书房，由于是斜面采光，书房的日照依然会很足。

项目样板间

因为拐角的存在，客厅和书房还形成一个整体270°的外向观景面，可以更好的看到德胜门的景观。

不过，需要作出的让步是，如果未来客户想把书房改成卧室使用，操作空间可能会比较有限。

还是相信大师的设计眼光吧。

3、项目精装交付，样板间的风格比较偏酒店风，地面整个儿用的比萨灰石材，故意没有使用繁复的拼花工艺，排名前列视觉是简单大气。

家居配置上，厨房向来烧钱，所以也是评论君关注的重点对象。中骏天装配的是整套帝泽厨电，这是米其林餐厅专用的厨电品牌。

在样板间里转了一圈，除了软装和背景墙的装饰，目之所及，基本上都属于交房标准，包括衣橱。

今年评论君遇到好几个项目，因为限价转而简配毛坯销售，相较之下，中骏天宸很有诚意。

项目样板间

据项目的置业顾问介绍，项目的精装标准，可能要在1万/㎡以上，按装修预算在售价中占5-10%比重，其中包含的水分，应该不会太多。

注：一般来讲，装修成本在整个项目的预算中，会占到售价的5%到10%，也就是说，售价10万/㎡的房子，会按照5000元/㎡到1万/㎡的标准做预算。

4、尽管项目也有意做一些小而美的设计，但由于体量的限制，公共园林的面积就少一些，是一个遗憾点。

项目紧邻德外桥，道路与楼体之间的隔离空间有限，所以外部舒适度，可能会稍微欠缺一些。

项目样板间

项目似乎也意识到了这个问题，作为附加资源，置业顾问多次向评论君强调了，人定湖公园对社区的补充意义。

不过评论君猜测，即便置业顾问不强调这点，买下项目的那部分客户，肯定自己也会找一个说服自己的理由，毕竟二环的区位实在太少有了。

最后，我们再来谈谈价格。

由于中骏天宸是收购型项目，其中的沉没成本会比较多，测算模型会相对失真，但是我们可以感受下项目一年以来，预期价格的变化。

周边二手房的比对，也可以作为一个参考维度。

大概一年以前，「好评与差评」曾做过一次市调，当时中骏天宸的意向价格约在15到20万/㎡之间。

项目的总价，大概会在2000到5000多万之间。评论君猜测，如果以这个价位出货的话，销售进度可能会被拉长。

今年赶上限价，销售均价被卡在13.5万/㎡，137㎡小户型的总价，还不到2000万，270㎡大户型的总价，大概在3800万左右。

预期售价和最终入市的价格之间，有了一个真实的看得见的回落。轰轰烈烈的限价，在心理上，也让人有一种稳赚的暗示。

下面这种惨不忍睹的老破房，已经是1400万元的起价了。

人定湖西里二手房价

中骏天宸13.5万/㎡的销售限价，与周边的二手房项目相比，妥妥获得一个「神助攻」。

评论君查了一下，目前项目周边的二手房，售价大概在11到15万/㎡之间。像人定湖西里，德胜里等八十年代的老房，单价都买到14万/㎡到16万/㎡。

相对而言，开发商并没有吃掉全部溢价，这是政府给购房人的机会。

你会再一次抓不住么？