主业不振盲目“寻路”,万通地产三度转型失利前路艰难

蓝鲸财经记者工作平台 2018-12-19 07:56:15
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自2014年开始,伴随着嘉华控股持续渗透,万通地产又先后发起了两次转型,其中,2015年的转型方向为“互联网+文娱”、2018年则为新能源电池“星恒电源”,但均以失败告终。 其中,对于转型“互联…

原标题:主业不振盲目“寻路”,万通地产三度转型失利前路艰难

作为国内较早一批的老牌房企,北京万通地产股份有限公司(SH:600246,下简称“万通地产”)曾在2006年创下过中国房地产盈利十强房企的战绩,但由于其近年来房地产业务经营不力,早已被其他房企远远抛在身后。

万通地产曾希望借布局新能源电池领域实现弯道超车,但如今伴随着一纸公告的到来,这一愿望终落空。2018年12月16日,万通地产发布公告称,公司终止收购星恒电源股份有限公司(以下简称“星恒电源”)78.284%股份。

事实上,这笔交易自一开始便备受质疑,2018年7月29日,万通地产刊发了该笔交易的公告,紧接着,7月30日,上交所《问询函》便不期而至,直指星恒电源业绩可持续性存疑、标的资产估值过高等问题。8月2日开盘后,万通地产高开低走,盘中较大跌幅超过了3.5%,收盘时每股价格为4.2元,跌幅近3%,足见投资者的态度。如今,该笔收购终止交易,这意味着,万通地产希望借收购星恒电源,搭建起“地产+新能源”双主业的战略规划落空了。

据蓝鲸房产梳理发现,这已是万通地产发展历史上第三次转型失败。此前,其先后向商业物业服务、互联网文娱资产发起重组,均以失败告终。在此局面下,地产主业持续表现萎靡态势的万通地产该何去何从?其三次转型失败是否有共因?这又会否对其接下来的发展造成掣肘?

三次转型屡遭失败

早在万通地产还在“万通六君子”之一的冯仑手中之时,主张唱衰房地产市场的冯仑就已带领万通地产走上转型之路。2011年,万通地产正式宣布向商用物业转型,并定下五年计划称,到2015年,公司商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元,持有投资级商用面积超过50万平米,目标年租金收入11亿元。但直到2015年,万通地产的商业项目租赁收入只有1.87亿元,2016年该收入降到1.58亿元,这与其2011年提出的年租金收入11亿元的目标相去甚远。由此,万通地产排名前列次转型战略无疾而终。

持续低迷的业绩走势以及转型发展受挫,直接诱发了万通地产的股权纷争。据坊间传闻,在2013年,彼时还是万通地产第二大股东的嘉华东方控股有限公司(下简称“嘉华控股”)就已对其萌生了收购之心。2014年8月,万通地产改组董事会成员,嘉华控股方面的成员占据了一半,当时,万通地产实控人冯仑一方的董事会成员仅剩姚鹏一人,股权纷争明朗化。2015年7月3日,嘉华控股正式成为万通地产的排名前列大股东,王忆会成为实际控制人,万通地产的“冯仑时代”走向终结。

自2014年开始,伴随着嘉华控股持续渗透,万通地产又先后发起了两次转型,其中,2015年的转型方向为“互联网+文娱”、2018年则为新能源电池“星恒电源”,但均以失败告终。蓝鲸房产对比发现,对于这两次转型失败的原因,万通地产给出的理由颇具相似之处。

其中,对于转型“互联网+文娱”失败,万通地产给出的理由是:公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判,但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧,无法在规定时间内达成一致。

而对于星恒电源收购失败,万通地产的解释则是:公司与交易各方未能就本次交易优化及后续完善措施等重要法律及商业安排达成一致,加之市场环境发生重大变化,继续推进交易面临较大的不确定性因素。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产指出:“万通地产后两次转型失利,其实多半是因为收购价格未谈拢,使得收并购的周期比较长。另外,从万通地产套路满满的原因总结来看,说明其对于收购失败的反思不够。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析表示:“连续收购失败,可能有两个原因:一个原因是万通地产自身盈利不佳,缺乏必要的收购资金;另外一个原因就是双方的诉求相差太大,导致收购对价难以谈拢。”

以其跨界收购星恒电源为例,对于该笔交易,万通地产给出的收购价格为31.7亿元,然而在2018年前三季度,万通地产营业收入仅为28亿元,归属上市公司的净利润为3.4亿元,虽同比出现了大幅上涨,但相对于31.7亿元的收购价格而言,万通地产资金压力可见一斑。

值得注意的是,2018年年内,万通地产股东多次进行质押所持股份。根据公司较新公告,截至目前,公司控股股东嘉华东方和二股东万通控股共持有公司股票13.55亿股,占公司总股本的65.9697%;已质押股份数量为13.55亿股,占合计持股总数的99.9989%,占公司总股本的65.969%。从这个层面来看,万通地产的资金面亦不甚乐观。

此外,据万通地产2018年三季报显示,报告期内公司无新增储备、开工、竣工面积。截止报告期末,公司在建面积37.35万平方米。报告期内,公司累计实现销售面积2.09万平方米,同比下降76%;销售额5.97亿元,同比下降68%。

盲目“寻路”,万通地产前路在何方?

万通地产是当下中小房企转型不顺的一个缩影。此前,据蓝鲸房产不完全统计,2018年1-10月,已有7家房企因转型或重组而“消失”在房地产行业百强榜单之中。其中,包括中航善达(SZ:000043)、嘉凯城(SZ:000918)、银亿股份(SZ:000981)、海航地产、浙江广厦(SH:600052)在内的6家房企纷纷转型其他领域,淡出房地产市场。

安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示,预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续,中小型房企因融资困难、资金链承压,或面临生死考验。更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。

在此艰难时刻,万通地产仍没有剥离地产业务的打算。据蓝鲸房产梳理发现,即便经历了业绩下滑、股权纷争,“地产”二字始终在万通地产的发展策略中。2015年,嘉华控股为万通地产制定了“由传统的第二产业生产型向第三产业服务型转变”的策略;2016年进一步细化为“深耕京津冀地区,尝试聚集各种资源,积极探索服务业与房地产的结合,实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。”; 2017年6月,万通地产从中融鼎新手中全资收购了中融国富,为万通地产的多元化版图新增了资产管理业务。

此外,在收购星恒电源之际,上交所曾对万通地产下发过一封《问询函》,问题之一便是询问万通地产是否打算剥离地产业务,万通地产对此明确予以了否认。对于收购星恒电源的目的,万通地产表示:“上市公司力求将新能源电池业务培养成为另一个经营业绩增长点,逐步成为“地产+新能源”的双主业战略发展格局。”

如今,随着收购星恒电源宣告失败,万通地产构建双主业的愿望落空。以其目前地产业务的发展来看,万通地产要想摆脱沦为“壳资源”的命运,需要找到新的利润增长点。

柏文喜指出:“在主业乏力且转型收购失败的境遇下,出于可持续发展的需要,上市公司要么继续在主业方面实现突破,以保持公司的业务可持续,要么则需要尽快实现业务转型,寻求新的发展,二者必选其一。”他进一步强调说,上市公司的身份为这两个方向都提供了较好的便利条件,比如通过定增而非现金投资的方式将一些有潜力的机会纳入上市公司平台。

据其财报显示,2015年-2017年,万通地产持有待开发的土地面积分别为56万平方米、56.85万平方米、29.28万平方米,急速下滑的土地储备决定了其未来业绩增长空间比较有限。由此来看,万通地产的转型之路大概率还将继续。对此,张波也表示:“万通寻求转型的驱动力依然较强。”

在三次转型失败后,万通地产会将自己的方向聚焦在哪里?对此,蓝鲸房产向万通地产发去了采访函,不过截至发稿前仍未收到对方回复。

伴随着房地产行业下行压力持续加大,万通地产转型之路愈发难行。对于万通地产来说,明天和意外哪个会先来?这考验着管理层的智慧。返回搜狐,查看更多

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