一、房价同比增幅连续11个月收窄

1．11月房价环比增幅略有上涨

易居研究院根据国家统计局2017年12月18日公布的《2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2017年11月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.4%，和10月份的0.3%相比略有上涨。房价虽然已经告别了快速上涨的阶段，涨幅已经较为合理，但仍需警惕年末翘尾。

2017年1月份70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅出现首次收窄，目前已保持连续11个月的收窄态势。同比增幅持续收窄表明楼市正逐渐回归平稳。11月份该同比值为5.5%。

70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

2017年11月份70城新建商品住宅价格定基指数为170.1，其中我们定义2006年1月份基期值为100。11月份数值相比10月份的169.5数值略有扩大。预计未来几个月该曲线将逐渐构筑顶部。

2．房价较大增幅在扩大

根据国家统计局的数据，与10月相比，11月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有10个，上涨的城市有50个，持平的城市有10个。11月份房价持平的城市数量在增加，房价下降的城市数量在减少。环比价格变动中，较大增幅为1.9%，较大跌幅为0.4%。而在10月份环比价格变动中，较大增幅为1.7%，较大跌幅为0.6%。11月份房价较大增幅在扩大，这反映了在全国楼市总体趋于合理的大环境下，仍有个别城市的楼市依然过热。

3. 乌鲁木齐房价环比增幅较大，泉州环比跌幅较大

国家统计局数据显示，11月份，70个城市中，有60个城市房价上涨或持平。其中乌鲁木齐、湛江、西宁、桂林和昆明五个城市的房价环比增幅较大。

各地因城施策的政策调控效应在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，目前环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市。如果此类城市的楼市持续过热，当地政府可能会出台楼市调控政策。

下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

4. 11城房价跌回一年前

国家统计局数据显示，11月份，70个城市中，在同比增幅排行中位居首位的是北海，同比增幅为14.0%。2017年8月，开始有房价同比下跌的城市出现。2017年11月，此类城市数量进一步增加到11个，其中不乏深圳、南京、合肥和上海等此前热点城市。其中部分城市主要是因为新房限价导致房价回到一年之前，比如成都、南京、杭州和无锡。

值得注意的是，深圳的同比增幅为-3.2%，在70城中依然排名末尾。作为本轮房价上升周期的领头羊，深圳的同比增幅率先由正转负，并且已经连续4月同比下跌，信号意义极强。

下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

二、一线城市连续4月环比负增长

根据国家统计局公布的《2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，11月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为-0.1%、0.5%和0.4%，而10月份分别为-0.1%、0.3%和0.3%。一线城市连续4月负增长，二线城市和三线城市增幅均略有扩大。

一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能枯竭，步入下跌通道，目前连续4月环比负增长。二线城市中，楼市总体基本稳定，但需警惕部分热点城市过热。三线城市由于政策总体宽松和去库存等利好，今年大部分时间内房价环比增幅超过一线城市和二线城市，目前增幅较为合理，但需警惕翘尾行情。

同时，11月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为0.7%、4.7%和6.9%。相比今年10月份1.0%、4.6%和7.2%的数值而言，一线城市和三线城市均表现为收窄，二线城市微增。这说明，全国范围内“因城施策”的楼市调控政策效果已逐渐显现，楼市有降温态势，一线城市的同比增幅在未来几个月有望由正转负。

三、南京、北京、厦门和上海等城市二手房环比下跌

根据国家统计局公布的《2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2017年11月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.27%，目前已经出现连续32个月的上涨。相比10月份数据，11月份的增幅有所反弹。另外，观察2016年全年和今年1-10月份数据，一二手房的价格走势基本一致。

与10月份相比，今年11月份70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有51个，持平的城市有8个。而在10月份，价格下降的城市有20个，上涨的城市有47个，持平的城市有3个。2017年11月份房价上涨的城市数量有所增加，下降的城市数量有所减少。统计显示，南京、北京、厦门和上海等城市出现了下跌。北京和南京二手房环比跌幅较大，达到了0.5%。

四、二手房累计跌幅北京领跌

因为有限价因素的存在，新房数据有可能存在失真的情况。为了更加真实的反映房价下跌的情况，下面选择国家统计局公布的二手房房价数据来进行分析。对不同城市，以较近几个月房价开始下跌的时间为起点，截止到统计局公布的11月份的70城房价数据，计算出不同城市房价的累计跌幅。

北京处于领跌的位置，累计跌幅达到了5.2%，考虑到这是由房价指数计算得到的，而房价指数相对来说更加平缓，实际跌幅可能会更大，北京市场已经出现了实质性降温。与北京毗邻且同处京津冀的天津累计跌幅排在第二位，跌幅为3.5%。厦门和海口的累计跌幅排在三、四位，分别为3.1%和2.0%。

2017年以来二手房房价累计跌幅排名

数据来源：国家统计局、易居研究院

五、70城房价环比增幅将继续停留在合理区间

从五灯图分布来看，2016年11-12月份70城房价指数停留在“合理”区间。2017年1月延续该态势，即继续停留在“合理”区间，而且离“过热”和“偏热”区间相对较远，说明过热的房价得到了较好地抑制。到了2月份，虽然依旧处于“合理”区间，但该曲线略有反弹，值得警惕。到了3月份回到了“偏热”区间，加强调控非常有必要。4月份到6月份继续停留在“偏热”区间。7月份又回到了“合理”区间，之后直到11月份仍停留在“合理”区间。

今年以来，随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策，因城施策的调控效果显著，总体来看，楼市已经告别了疯涨阶段。虽然近两月房价有一定程度的反弹，但是在“房住不炒”的大背景下，楼市调控政策短期内不会放松，叠加信贷偏紧的因素，预计12月房价增幅将继续停留在合理区间，并在明年回落，全国楼市也将进一步回归理性。

70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅区间分布图

数据来源：国家统计局、易居研究院

执笔人：上海易居房地产研究院研究员  赖勤