壹：2018年，全国商品房销售总额达到了15万亿、同比增长12.2%，其中商品住宅累计销售总额为12.6万亿、同比增长14.7%。

量价齐升的背景下，全国土地出让热度也是屡创新高，仅2018年，全国土地出让金就高达6.51万亿，同比增长25%！

这么多土地，开发商必然不会这么干囤着，当时间进入2019，叠加老百姓手里没钱以及薄弱的购房意愿，去库存周期又摆在了小伙伴们的眼前。

清岚在这里友情提示：如果大环境不变，那么去库存周期较短城市的房价仍旧会上涨；而那些经济发展一般，去库存周期又特别长的城市就需要注意了，打砸售楼处、烂尾楼等随时可见。

贰：据世联数据：在45 个重点监测城市中，一线城市销售额除北京下降4%以外，上海、广州、深圳均扭转了去年销售额同比大降的局面，今年分别上涨 20%、17%、12%。

在二三线城市中，出现量价齐跌现象的城市有3个，分别是武汉、天津、廊坊；量价齐涨的城市有15个，量跌价涨的城市则有27个。

这数据怎么说呢，说明在各类楼市调控下，稳房价已经取得了阶段性成果，接下来何去何从，指挥起来就方便多了。

若房贷利率回归基准，调控开始放开，那么房价大概率还是会稳中有升；若坚持调控不动摇，我想直接垮塌也是有可能的。

主要城市可售面积及去化周期

叁：截止2018年12月底，全国商品房待售面积为5.24 亿㎡，同比减少 11.0%，其中商品住宅待售面积 2.51亿㎡、同比减少16.8%。相当于2014年平均基准。

若根据2018年去化速度计算，在世联跟踪的45个城市中，去化周期高于 18 个月警惕线的城市有石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8 个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月；

从可售面积看，大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州，除北京外，其余城市去化周期均低于18个月，处于合理区间。

值得关注的是，城市群的库存分布不均仍然存在，北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企，去化周期都在 5 年以上，尤其是内蒙古，去化周期竟然需要7.4年，为全国较高；东三省则需6.5年以上；京津冀需5.5年。

成渝、长江中游、西南四个地区的去化周期均低于 1 年，显著低于全国 1.9 年的整体水平。而广东的库存去化周期只需1.1年，长江中游（赣湘鄂）及西南（云贵桂）更是只需0.9年。具体详下图。

主要城市群商品房库存和去化周期

肆：对照这个图，其实我们很容易就能捕捉到几个问题。

4.1 如果小伙伴们不否认卖地收入是地方主要收入来源，如果小伙伴们不否认房价越高的地区经济发展速度越快，那么未来的十年，就应该属于长江中游城市群，因为产业转移会导致人口回流。

4.2 我不否认长三角的伟大，但相较于珠三角，不论是人口红利还是经济活力亦或是政策力度，长三角都是略逊色于珠三角的。至于以京津冀为首的渤海湾，差距太大不说也罢。

4.3 西南地区的基础还是太过薄弱，即便进入大开发阶段，以点带面也几乎不可能。所以从个人喜好而言，除几个省会外，还是应该将目光多投到旅游城市。

4.3 东三省，一个人口不断净流出的地域，一个退休人员比青壮年还多的地域，一个退休工资可以拿5000，打工仔辛辛苦苦却只能拿2000的地域，简直就是灾难。但是省会城市特别有吸引力，这一点小伙伴们还请特别注意。