2017年12月20日闭幕的2018年中央经济工作会议，对2018年楼市的表述为：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2016-2017年全国代表性城市新房成交均价情况

本次经济会议中有关房地产的一百来字表述中，出现了五次“租”，和两次“调控”，成为了较高频的关键词汇。而去年三百多字中，却仅出现两次“租”，而且一次“调控”也没有。因此，2018年的房地产市场，有两个关键词，就是“租赁”与“调控”

一、先看租赁。相比于去年三百多字来解决房地产问题，今年的只用了三分之一就说完了。这也就意味着，在今年一年的研究和实践过程中，中央认为，通过推动租赁市场，是解决房地产诸多问题较重要的权宜方式，“凭尔几路来，我只一路去”就是2018年房地产的大思路。

因此，从2018年开始，房地产市场必然在政府的支持下，由购房转向租赁。而且政府和国有银行主导的廉价资金也会向其中涌入，因此，未来的几年的房地产市场，受美国“缩表加息减税三连”的影响，在资金面整体收紧的情况下，市场将成为央企及央企背景开发商的竞技场。因此，未来民企中，地产排名前列集团的恒大，将与融创将形成鲜明的对比。

毕竟，房地产的生意，其本质是都是一场资金成本的游戏，谁能从政府手中拿到更便宜的地，谁能从政府背后的银行拿到长期而廉价的资金，谁就是较后的赢家。

二、再看调控。除了租赁之外，本次另外值得关注的，就是百余字中出现了“调控”两次，而去年三百多字却一次都没有出现。去年会议之后，今年的全国大范围的调控，并非一开始就定好的，普遍具有突发性。而今年会议提到的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，意味着，今年的调控，将在明年成为“长效机制”，持续、稳定的延续下来。

而且，一句“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，意味着中央只会给出控制住房价的目标，成为地方政府的KPI，具体的调控措施交给地方政府执行。因此，这也意味着，受制于中央的政策，主要城市在2018年都不可能再出现2016年的那种暴涨。

因此，北京2017年的调控和房价横盘甚至阴跌，将在2018年蔓延至全国，限购限价会使得整个2018年全国的房地产市场普遍不会好过，尤其是那些2016年疯狂加杠杆拿“地王”的地产公司，将可能陷入困境！

适龄购房人口见顶或意味着住宅销售即将见顶回落

伴随着中央经济工作会议，2017年12月20日人民日报第七版发表了财政部长肖捷《深化税改，加快建立现代财政制度》的署名文章，明确提出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，指出要“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。并表示，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

其实，房产税是个老话题了，86年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，2010年的时候，财政部就明确要进行房产税改革，可是这么多年来，在各种阻力之下，连试点工作都难以顺利展开。因此，房产税仿佛成了“狼来了”的故事，大家频频传唱，但是却只闻其声却从未见有何动作。不过，本次中央经济工作会议结束后，我们判断，房产税一定会提速了。

目前，中国政府较大的两个威胁，分别是，对内，庞大且统计不过来的地方债，对外，特朗普减税引发的大规模资本回流。

近年来，美国三大评级机构下调中国的信用评级，借口就是我们不可控的地方债，更不要说特朗普减税之后，人民日报都着急去“干涉别国内政”了。要知道，地方债风险和资本流出，并不是中央政府的调控房价那样能够解决的。而这两点可能引发的系统性风险，使得中央能够把过去几十年施加阻力的人挪开了，两害相权取其轻。

随着分税制和营改增，地方税收大减。倘若地方再没有新税源，那么这几年滚雪球一般的地方债务势必要崩盘。而且，应对特朗普税改，我们为了守住资本不外流，势必要在营改增之后，继续推动针对企业的减税降费，甚至降低增值税和所得税，用来和美国争夺资本。因此，为了保障政府的税收平衡，势必要开征体量足够大的新税，而能选择的，只有房地产税。

因此，随着中央政府顶层政策和制度的逐步建立，2018年及以后的中国房地产市场可能会步入高位横盘震荡，随后回落缓跌的状态。整体会与经济发展相协调、相适应。大幅暴跌和再度暴涨的情况出现的概率会很小，除非全球经济发生不可预测的“黑天鹅”系统性风险事件。