2025年，以往稀供和不愁卖的北城开始大量供地了，从供地计划表上看，海淀+昌平，今年预计将上架16宗地，

当海淀开始‘吸金’，昌平是不是就得开始“吸血”了？

供应量暴增≠房价友好，也不等于稳稳抢占价值先机。

2025年的北京楼市，也许正藏着一场高段位韭菜局，

看懂这场游戏的人，应该已经捂紧钱包了。

No.1 海淀卖的不是房子，是‘海淀区户口’幻觉。

2025年的供地计划大家也都看到了，海淀确实拿出了“看家好地”。

拿树村地块来说，紧邻上地信息产业基地，大厂码农的福音，

当然了，价格也好，参照旁边的学府壹号院,估计卖到13W+不成问题。

但是即便如此，海淀也暗藏“杀鸡”，

镰刀1：树村地块虽然吹捧“低密松弛感”，实则被回迁房包围；朱房村豪宅对标橡树湾，但12W+单价买的是“回迁房景观位”。高价买不到纯粹圈层，才是海淀最狠的杀招。

镰刀2：西部洼地难免“天坑”，田村、宝山村打着“海淀学籍+地铁盘”旗号，但永定路学区垫底、城市界面破败，商业配套差了些，附近大型锦绣大地物流港，人员相对复杂。

另外，虽然供应上来了，但是价格偏高偏改善，也死死把刚需拦在门外。

No.2 海淀第一批「新泡泡」已经破了

永丰北2021年的时候曾经是投资客的香饽饽，随着海淀大悦城的开业，大悦城员工确实给这里的新房带来了一些热度，租房热度甚至也一度被炒高，但是时间久了，没有更多的产业外扩,这里逐渐变成了海淀大悦城的“员工宿舍”,接盘群体开始萎缩。

据统计，永丰北幸福里和汇德里的真实入住率甚至达不到50%。

而去年，供应又+1，

供应太卷，好房子太多，永丰北不算保利，目前新房库存5000+，假设有15%的投资比例，也就是有750套房为投资所用，但永丰北的二手房一年都卖不了200套，

投资客面临的现实就是租金和房价双杀。价格怎么能保得住？

且周边缺乏地铁和书包资源，如果没车再加上孩子上学，这块的产品属实没有竞争力了。

No.3 昌平南的“海淀辐射区”本质是价格锚定心理战

海淀门槛高，不少刚需、刚改把目光放在了昌平

于是昌平的新房，尤其昌南，近些年几乎都是不愁卖的。

2025年，昌平的北四村地块也即将入市，位置优越，位于京藏高速以西，超级合生汇以北，朱辛庄的西侧，它的西边就是生命科学园，再往西就是永丰产业基地了，未来还有东北环线和19号线北延线的加持，似乎是为码农们量身定制的居住地。

朱辛庄能卖到6.3W/㎡,要照这么说,北四村卖6.5W/㎡也是合理。

但是，注意，作为刚需，你首要做的不是听市场或者房企说什么，要看自己需求是什么。

首先，东北环线和19号线北延线预计要到2029年才能建成，2030年才能正式运行，通车后，它们的主要功能也是满足生命科学园上班族的下班通勤需求,

这意味着，对于在望京、国贸、金融街等核心区域上班的人来说，选择在这里居住并不具备明显的通勤优势。这片能吸引的，原本也还是生命科学园就业的这一小撮人。

其次，北四村地块的房价预计在6.5W/㎡左右，而往北一站的沙河地区房价可能不到5万。对于刚需购房者来说，多坐一站地铁，房价却能便宜1万，何乐而不为？

更何况，沙河地区还有大片的待开发土地，未来的供应量充足，沙河的竞争力相对更大，北四村房价上涨的空间有限。

最后，综合来看，新区的选择要谨慎，落在地上的才是真的。

如果周边配套没有很完善，还是要擦亮双眼，避免盲从，少吃开发商画的大饼，多从自己的需求出发，才能真正找到适合自己的房子。

记住，北京没有所谓的“洼地”，只有认知差！