◆10月份房价延续了之前下滑的态势，70大中城市新建商品住宅价格10月同比上涨5.7%，比上月回落0.8个百分点。但我们注意到一二三线城市同比涨幅回落幅度比上月明显放缓，从环比看，二线城市房价还出现了环比上涨。10月价格环比上涨的城市也比上月多了6座，可以看到10月楼市仍存在积极现象，并不是一片冰冷。

◆销售面积方面，10月商品房销售面积同比增幅为-6.0%，跌幅较9月当月扩大4.5个百分点。10月销售面积下滑一方面和去年高基数有关，另一方面，十九大之前预售证收紧，推盘量下降也是10月销售下滑的主要原因。我们认为随着十九大后预售证逐步放开，推盘加大，11月销售或有明显改善。

◆土地市场上，10月土地购置面积继续放量，各房企趁楼市调整、土地降温之际，逆周期增加土地储备，为未来的规模扩张和占有率提升做准备。

投资建议：

◆当前三四线楼市后劲不足，随着棚改推动力趋弱，调控城市增多，三四线城市楼市繁荣进入中后期，市场焦点有望重回一二线城市。一二线城市经长期调控后，购买力积蓄，加上预售证的放开，成交有望回暖。我们看好在一二线有着较多布局的龙头地产公司，推荐万科A、融创中国、保利地产、新城控股。

一、10月楼市主要事件跟踪点评

1、十九大报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

习总书记在十九大报告中提出，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。必须始终把人民利益摆在至高无上的地位，让改革发展成果更多更公平惠及全体人民，朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

点评：十九大报告为未来一段时间房地产调控奠定了主基调。报告强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，挤出投机资本，让房地产回归“居住属性”，有利于稳定市场预期。报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，有利于激活租赁市场，通过租金到房价的传导链条稳住房价。

2、国内首单租赁住房REITs获批

10月23日，保利地产宣布中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审核通过。据了解，该产品总规模50亿元，以保利地产的自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，是全国首单央企租赁住房REITs及首单储架发行RETIs。

点评：首单租赁住房REITs获批其重大意义在于，为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。大力发展租赁市场必须要解决企业再融资的问题，REITs的发行为租赁市场的发展扫清了最重要的障碍，打通了租赁市场“开发建设-持有运营-成熟REITs退出”的闭环路径。构建租赁住房业务的利润模式，将有更多资本投入租赁市场。

3、三部委再对“首付贷”“过桥贷”下禁令，并对三类机构提出有针对性的实质性惩罚措施

住建部联合央行、银监会于9月末下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并加大了实质性的惩处力度。对于互金企业和小贷公司，此次三部委要求，地方金融监管部门加大重点监测，对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构，分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚，并将其违规行为录入征信系统。

点评：此举是国家坚持“房住不炒”，让房地产回归住房属性的又一举措。也可以看出房地产调控还在继续加码，调控的力度没有放松。

二、10月楼市五维跟踪

10月房地产月报通过价格、利率、房地产销售、房地产投资以及土地市场5个维度跟踪分析楼市数据，多维度了解房地产市场的总体状况。

2.1、价格——新建商品住宅价格涨幅连续10个月回落，但降幅趋缓

国家统计局11月18日发布了10月份房地产运行数据，70大中城市新建商品住宅价格10月同比上涨5.7%，比上月回落0.8个百分点，涨幅连续10个月回落。

按不同城市同比涨幅看，一二三线城市房价同比涨幅均延续回落态势。一线城市新建商品住宅价格10月同比上涨1%，比上月回落0.5个百分点；二线城市同比上涨4.3%，比9月回落1.3个百分点；三线城市同比上涨6.8%，比上月回落0.6个百分点。

但从环比涨幅看，二线三线城市环比上涨，一线持平。一线城市新建商品住宅价格环比持平，二线城市环比上涨0.3%，涨幅扩大0.2个百分点，三线城市环比上涨0.3%，和上月持平。

统计局数据还显示，全国70个大中城市中，10月新建商品住宅价格环比上涨的城市为50个，比上月增加6座。

10月份房价延续了之前下滑的态势，但是我们注意到一二三线城市同比涨幅回落幅度比上月明显放缓，一线城市房价同比涨幅收窄3个百分点，二线城市同比涨幅收窄1.6个百分点，三线城市同比涨幅收窄0.4个百分点，房价下滑的势头明显放缓。从环比看，二线城市还出现了环比上涨。10月份价格环比上涨的城市也比上月多了6座，可以看到10月楼市并不是一片冰冷。

去年11月，住建部在北京召开了部分城市房地产调控工作部署会。北京、上海等16个热点城市及石家庄等4个房价上涨过快的城市市长参加了会议。会上，主管部门就明确提出：要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨。从今年10月官方数据看，这一目标是暂时达到了。我们预计随着目标的短暂达成，部分高价盘的预售证逐渐放开，年底的楼市可能出现一定程度回暖。

2.2、利率——市场利率和房贷利率继续上行

受经济数据好转、监管预期加强等因素影响，10月市场利率再次出现明显上升。3个月国债发行利率从9月22日3.09%上升至10月27日的3.46%，上升37个BP。一年期国债利率比上月末上升了9个BP，10年期国债收益率比月末上升17个BP。

10月房贷利率也继续攀升。融360统计数据显示：2017年10月全国首套房贷款平均利率为5.30%，环比9月上升1.53个百分点，相当于基准利率1.08倍；去年10月首套房贷款平均利率4.44%，同比上升19.37个百分点。

2017年10月全国533家银行中，2家银行提供9折优惠利率；2家银行提供9.2折优惠利率；1家银行提供9.3折优惠利率；6家银行提供9.5折优惠利率。除上述提供优惠利率银行外，剩余银行均无折扣，其中92家银行执行基准利率，较上月减少43家；388家银行执行基准利率上浮，较上月新增38家。

货币投放上，10月M2同比增长8.8%，低于预期的9.2%，也低于上个月8.9%的增速，创历史新低。另外，10月新增人民币贷款6632亿元，也低于上个月的1.27万亿元。

上个月我们强调:房地产调控、行业去产能以及居民杠杆率偏高都决定了货币政策短期不可能宽松，“中性偏紧”的基调将维持较长一段时间。从10月份市场利率以及金融数据来看，货币政策趋紧的力度不断被验证，尤其是M2增速创历史新低，体现了央行去杠杆、抑制资产泡沫的决心，也意味着流动性进一步收紧，因此不难理解国债收益率和房贷利率的走高。

2.3、销售——10月销售面积同比大跌6%，连续两个月负增长

销售方面，1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长21.4%。

单月看，10月商品房销售面积连续两个月负增长，同比增幅为-6.0%，跌幅较9月当月扩大4.5个百分点，回落加快。

10月销售面积下滑一方面和去年高基数有关，另一方面，十九大之前各地预售证收紧，推盘量下降也是10月销售下滑的主要原因。随着十九大后预售证逐步放开，推盘加大，11月销售或有明显改善。

一二线城市目前表现仍差，但考虑到去年底销售低基数和4季度推盘增多等因素，后两个月一二线城市表现或较好。但三四线城市成交目前正在逐步趋弱，考虑三四线调控城市的增加、棚改支持力度下降等，预计后续三四线城市将边际走弱。

商品房库存继续减少，10月末，全国商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米，同比下降超过10%。

热点商品房去化周期下降明显。按照商品房套数的口径和商品房面积口径，10月十大城市商品房去化周期分别为8.73个月和10.04个月，比上个月分别上涨0.05个月和0.1个月，变动不大。（注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）

2.4、投资——新开工面积年内第二次下滑，同比下降4.3%

2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。10月单月住宅投资增速6.3%，较9月回落5.6个百分点。

1-10月新开工面积14.5亿平方米，同比增长5.6%，比上个月回落1.2个百分点。其中，10月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降4.3%和下降2.9%。

10月投资增速下滑和新开工跳空式下降更多源于十九大带来的预售证收紧及北方停工，考虑到前两个月土地市场放量，及预售证的放开，预计12月开工将恢复正常，推动新开工改善。

2.5、土地市场——土地购置面积继续放量，房企仍积极拿地

10月房企拿地的力度不减。1-10月全国土地购置面积19048万平米，同比增长12.9%，增速较上月扩大0.7个百分点，其中单月同比增速18.3%。

我们认为，10月土地购置面积继续放量主要由于各房企趁楼市调整、土地降温之际，逆周期增加土地储备，为未来的规模扩张和占有率提升做准备。在行业集中度提升，融资难度增加的大背景下，规模增大将带来拿地优势、资金成本优势和卡位优势，规模之争也是生存之战。因此，不仅大型房企积极扩张土地储备，中小房企也积极寻求突围，追求规模巨变。