世界表面上看是千差万别的，这种差异都是由细小的不同而造成的，但是究其本质是一样，尤其是随着空间的发展，趋同已经是不变的方向，尤其是通过国际上一些类似城市的发展可以十分清晰地预判到我国未来社会的发展。而房价、住房结构未来是一定会同国际接轨的——在一些城市买不起房子的人不再是个案，而大量的群体，为了适应这样社会的到来，就必须建立起保障各个阶层能够安身立命的住所。

政策频出只为接受残酷现实

较近一段时间国家关于房地产的调控政策频出，尤其是从7月中旬开始出台的政策简直是令人眼花缭乱，有些政策实在是出人意料。

上海率先在7月7日在两个区推出了两幅全自持用地，在两天之后就出来了上海十三五住房房展计划，在这个规划里，上海提出了住房 房展的两条路径：市场道路与保障道路，终于在经过了这么多年的房地产调控之后要按照现实去建立住房保障体系，上海原来较先取消了经济适用房，在当时是上海的收入提高，而住房按揭制度的建立足以让愿意买房的人大部分都能够买起房子。所以上海率先取消了经济适用房。

然而，社会的发展超出了人们意料，现在在四个一线城市都需要五年的社保，而就在2003年前后的十年前，当时上海还有这样的政策：在浦东购买价值30万的房子，可以转三口人的户口，在浦西只需要多五万元即可。同时政策虽然不支持零首付了，但是售房部通过把单价做高，实质上依然可以实现零首付买房。即便是这样很多能够有能力也需要在上海买房的人错失了良机，当下北京上海的政策指向是“赶人”——当然名义上是疏散。

经过十年的发展，上海的和深圳、北京的房价已经注定是很多人买不起的，不但买不起，甚至是租不起了，下图是42个城市的房子租金价格：

一线城市和部分二线城市已经由买不起变成租不起了。

我们再看以下北京六月份的相关数据：

上面这张图片是北京环平均房价。那么各个区的房价又如何哪？

在这张套均房价上，我们看到即便是在偏远的密云买一套房子平均也需要156万了，而原来被人誉为“睡城”的通州已经达到了1111万了，这真是应了那句“当年你对我爱答不理，如今我让你高攀不起”。

正是在这样残酷的现实面前，接受买不起房必须是很多新晋城市人口，尤其是来自三四底层家庭及大部分农村家庭人必须接受的现实，这是个体的事情，而政府不能再像过去那样一味地想通过遏制需求来解决供需矛盾，而是更应该从多方面来解决不同人群对于居住的需求。

正是在这样的情况下，不但有上海十三五住房发展规划要在未来五年供应45万套商品房70万套租赁用房，有后来广州率先提出的“购租同权”，而且随后9部委联合发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁市场工作的通知》，对包括广州、武汉、郑州、成都等在内的十二个城市要求进行租赁住房试点工作，武汉在随后的计划中提出了今后新建商品房要有10—20%用于租赁。

政府层面在意识到即便是通过限购、限贷、限售也不能解决住房的所有问题时终于做出了“让上帝的归上帝、凯撒的归凯撒”的实质行动。

因为无论是欧洲的德国、还是亚洲的新加坡、香港以及东京，这样的城市都是能够拥有自己住房的人几乎只占一般，而新加坡更是只有30%的人完全拥有自己的住房。

在著名的城市学著作《城市的胜利》中有句这样的话：

里约热内卢的贫民窟是非常密集的，因为贫民窟里的生活仍然要好于贫困农村里单调乏味的生活。很长时间以来，与巴西内地的偏远地区相比，里约热内卢提供了更多的经济机遇、公共服务和乐趣。美国的贫民区里充满了逃避集体屠杀或贫困的移民，以及逃避在种族歧视盛行的南方从事农业劳动的辛苦的非洲裔美国人。

城市里充满了贫困人口，但并非是城市让人们变得更加贫困，而是城市利用将会提高他们生活水平的前景吸引来了贫困人口。刚刚进入大城市的人口的贫困率高于常驻人口的贫困率，这表明城市居民的财富可能会随着时间的推移而大幅度地增加。从其他地方来到城市的贫困人口不是傻瓜，也没有什么错误。他们纷纷涌到城市里来，是因为城市具有他们在原来居住地所无法找到的优势。

一个城市拥有贫民窟，不是一个城市的耻辱，而恰恰是这个城市的荣耀！这是这个城市包容性与开放性的集中体现！

所以允许买不起房子的人留在城市是政府必须要承担的责任。

那么按照国际惯例未来的城市住房市场发展方向是如何哪？

以五种住房来满足五种人居住需求

春季一部关于北京生活的中篇小说引发轰动，这部叫《北京折叠》的科幻小说描述了不同人在北京的生活图景：

大地的一面是排名前列空间，五百万人口，生存时间是从清晨六点到第二天清晨六点。空间休眠，大地翻转。翻转后的另一面是第二空间和第三空间。第二空间生活着两千五百万人口，生存时间是从次日清晨六点到夜晚十点，第三空间生活着五千万人，生存时间是从十点到清晨六点，然后回到排名前列空间。时间经过了精心规划和较优分配，小心翼翼隔离，五百万人享用二十四小时，七千五百万人享用另外二十四小时。在第三空间，垃圾工老刀一顿早饭要花一百元，老刀一个月工资一万元，而他希望能让自己捡来的孩子糖糖，上一月一万五学费的幼儿园，为了这个花费，他宁愿冒险去其他空间送信。

其实现实的北京是很多人已经失去了在北京被折叠的机会。因为北京给每个街道制定了疏散人口的指标。

不少人想在北京被折叠都没有可能的。

任何一个城市的发展其所需要的人口结构不论是年龄还是受教育程度都是要平衡的，否则这个城市就会瘫痪，没有打扫马路的可以吗？没有厨师与餐厅服务员可以吗？没有送外卖的及快递小哥可以吗？

所以给每个愿意留在城市的人提供安身立命之所在是政府的责任。

笔者根据国外的经验——由于在微博时代，就和那些公知们争议国外的“住房的永久产权”所以买了一些包括美国、日本德国及新加坡住房方面的书籍。根据这些国家的住房保障及住房结构，笔者提出我国未来的住房结构应该是这样的：

自有住房体系 自有住房就是居住者根据自己的能力在其工作和生活的城市购买完全产权的住房，当然这样的住房差别也是巨大的，比方上面提到的北京的环线不同住房套均售价差异巨大，所以即便是自有住房其因为位置、面积、及环境和设施的差异总价差异也是巨大的。

在不同的城市拥有自有住房的家庭的比例是不一样的，在四个一线城市未来拥有自有住房的家庭的比例可能在60-40%之间，广州可能多一些，而上海可能只有不足50%的家庭拥有自有住房，二线城市可能在65%到75%%之间，三四线城市可能会在75-90%之间。

即便是在经济不发达的县城未来也会有家庭买不起房子的。

这部分住房会完全由市场解决。

共有产权住房  这是不完全产权房屋，就是由购房者和政府共同持有产权。未来购房者有能力购买完全产权住房能力时，政府赎回共有产权住房者手里的产权，然后他们去购买完全商品房。

共有产权住房购房需要准入条件及退出机制，提供住房的也许是开发商，也许是政府专门组织，开发商的话政府补贴，或者是从地价出让时间已经基于土地的优惠。就像上海这次出让的租赁住宅用地楼面地价不足5600元类似，共有产权住房个体只有使用权没有处置权，未来只能政府赎回，当然按照市场价格升值部分共有产权人可以受益。

这部分在不同城市会有10%到20%之前。

市场价格租赁住房 这部分住房是由那些既没有能力购房商品房，同时又没有资格购买共有产权住房，同时也不符合入住公共补贴租赁住房资格的人，按照市场价格来租赁住房居住。

这部分的房子提供者由个体出租者房源、开发商自持租赁住房等。在不同的城市有15%左右的家庭需要通知这样的方式来解决住房问题。

财政补贴公共租赁住房 这部分住房是由政府提供部分补贴的，像现在部分城市的人才公寓，公共租赁住房均属于这样的情况，要住进这样的房子需要通过资格审查，那些新晋城市的大中专毕业生可以享有，比方南京今年政策就是一方面提供人才公寓，另外一方面本科毕业没有能力买房的，通过资格审查后可以每月补助600元。

这部分住房主要由政府承担，在12个试点城市中已经明确规定了国有企业要作为主体来实施租赁住房。同时在7月24日上海出让的那两块100%自持租赁住房用地其摘牌机构均是上海100%的国有企业。

未来在这部分都是要有政府承担的，这是住房保障体系，是政府责无旁贷的任务。

这部分在不同的城市会有5-15%不等的份额。

廉租或者免租金政府公屋 就像巴西的里约热内卢有300万人住在贫民窟一样，墨西哥城也有大量的贫民存在，即便是纽约也是一样。那么我国也不会例外，在每个城市就连政府提供的补贴公共租赁住房依然住不起的人也会存在着。

那么针对这部分人，政府不能让他们留宿街头，给他们遮风挡雨的空间也是政府的责任，不然会诱发犯罪，这些人或者家庭就要靠廉租甚至是免租金只要承担电费和水费甚至连物业管理费都不需要自己掏的周转房，这样的房子，其实可以按照茅于轼的提法：不设独立的卫生间，只有在每一层设计两个公共卫生间，同时不是单元房，而是一层三五十户的公寓楼，当然可以按照消防要求引入燃气。不设独立卫生间的原因很简单，就是要有一些不便，防止有些人有能力可以住政府补贴的公共租赁住房但是赖在这样的房子不走。

这个完全由政府通过购买服务的方式由专业机构来负责管理。这样的房子在每个不同的城市有0.5—3%的比例。

未来政府可以通过保有环节税、租赁税、空置税等对持有完全产权房屋的人征税来贴补较后两种住房构成者政府财政支出方面的不足 以此来建立和谐社会。

这是一个基于不同收入阶层，满足愿意留在城市里的人都能够有居住空间的理想化住房结构模式，执行起来会有一定的难度，但是这是方向。