2017年房地产行业经历空前的调控，房价在史上较严调控的干预下刹住了涨势，北京尤为明显，从公开数据来看，北京2017年11月份二手房成交价格相比3月份高位时的成交价格下跌12.2%；而成交的二手房中，有超过95%的二手房价格是比预期价格低的。2017年，北京居民购房杠杆率下降至23%，贷款比例明显下降。

　　2017年行业格局也发生了深刻的变化，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产行业发展的新主线，房屋租赁市场吸引巨头纷纷加入竞争。在传统房地产企业龙头碧桂园、万科等发力住房租赁市场的情况下布局长租公寓，阿里巴巴、京东以及腾讯等互联网巨头也进入房屋租赁领域，建设银行也开始布局房屋租赁行业。

　　2018年的房地产市场将会怎样？

　　猜想一：因城施策，调控延续现状。

　　2016年下半年以来，核心城市密集出台限购、限贷、限价等楼市紧缩政策，2017年延续政策紧缩政策，3月北京进一步升级为认房认贷，同时以厦门为开端超过多个城市出台2-5年的限售政策。展望2018年，预计2018年差别化调控将延续，但考虑调控已渐见成效，大幅加码概率较小，基于以下四点理由：

　　排名前列，十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，中央经济工作会议及住建部会议均强调调控政策的连续性和稳定性；

　　第二，2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》，在长效机制建设完成之前，仍需要调控换取时间；

　　第三，尽管经济下行压力仍在，但短期工业增加值增长仌相对平稳；

　　第四，2017 年各线城市房价涨幅明显回落，热点城市楼市亦呈现不同程度降温，调控已逐见成效，同时住建部明确“满足首套刚需，支持改善需求”，未来进一步大幅加码概率亦不大。

　　猜想二：租赁用地供应有望逐步放量。

　　中央经济工作会议明确提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购幵丽的住房制度。要収展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机极化住房租赁企业发展。在此政策基调下，2017年主要城市已出台未来三到五年的供地计划，租赁用地占比普遍在30%左右，预计2018年租赁用地供应有望逐步放量。

　　基金君在此换成白话畅想，租赁用地供应增多，意味着住宅用地将减少，核心城市的一手商品房或将减少，在中国的传统观念里有房才算安家立业，人口净流入城市的二手房市场或将紧俏。

　　猜想三：资金面中性偏紧，压力点或在下半年。

　　2016 年年底以来，资金面持续收紧，2017年4 月25 日政治局会议就“维护国家金融安全”主题进行集体学习，并提出维护金融安全6 项任务，体现了自上而下对防范金融风险的高度重视。金融去杠杆背景下，实际利率持续攀升，2017 年11 月全国首套房按揭利率平均达5.36%，连续11个月攀升。从M2增速来看，前11 月M2 增速同比增长9.1%，较2016 年全年下降2.2个百分点，增速持续收窄。

　　短期来看，市场利率仍有望延续高位。从国际环境来看，2015 年12 月美联储加息25个基点，正式步入加息周期；2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息，美国持续加息将制约国内流动性松动空间。从国内环境来看，银行同业存单发行利率普遍超过5%，十年期国债亦到达近4% 的高位，成本端抬升制约按揭利率下行空间。

　　极端情况下，行业资金压力点或在下半年。展望2018 年，中国经济工作会议强调稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，预计货币政策难有大幅松动。根据测算，2018年下半年将步入公司债到期高峰期，目前债市情况无论収行利率还是难度均超过以往，部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款，若2018 年上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险。

　　猜想四：销售中枢下行，一二线好于三四线。

　　在限价依旧严格、楼市逐步降温、捂盘成本高企的背景下，预计越来越多开发商将选择接受政府指导价推盘。加上一二手价格倒挂，推盘上升或将带动2018 年一二线城市销售企稳甚至略有回升。销售中枢下行，预计下降5%。中性假设下，预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%，全国商品房销售面积整体同比下降5%。

　　猜想五：特别库存低位，住宅新开工或超预期。

　　按当前销售水平，全国住宅库存仅0.64年，为近年较低水平。即使2018年住宅销售增速回落，但住宅新开工仍有望保持增长。