微留学以来,许多家长开始为孩子的长期留学作打算,其中较关心的一个问题就是墨尔本的房产,这里我们专门收集了墨尔本的房产信息供大家参考.

一、为什么要以房养学？

对于在澳洲的留学生来说，远离父母，独自一人远赴异国他乡留学，房子住宿是较首要考虑的问题之一。那么，在澳洲，到底是租房还是买房？我们将深度剖析对比在澳洲买房和租房的优势与劣势。

1、舒适度对比

买房：出门在外求学，有个稳定的小家是认真学习的基本前提，住宿就是为了安心舒适，至于装修更是可以随意发挥，完全自由，还能像在国内自己家里一样温馨自在，住得舒心放心安心。

租房：租房不如买房那么随心所欲。在澳洲，租房需要交纳一笔押金（bond金），并且在租住的过程中，一定要小心保持屋子的卫生清洁，不能破坏或弄脏屋子。如果退房的时候房屋内设施有任何人为损坏，或不小心弄脏了墙壁和地毯等，可能会被扣除部分押金。总之不是自己的房子，不能随性自由，更是缺少了一份属于自己家的温暖。

2、暂时性与永久性

买房：澳洲房产具备了买新房首付一成、永久产权、无遗产税、交房后再按揭、可以租抵供、房产交易和投资方面法制健全等优点，这在全球范围内都是无可比拟的。而且在澳洲买房你会获得永久土地权和永久房产权，有一份完全属于自己的房产。

租房：在澳洲租房，同样拥有健全的法制。通过正规的中介，签署正规的合同，你同样拥有临时住房的保障。但是，你在不断付房租的同时，并没有房子的所属权。而房东利用房客的租金偿还房贷的同时，还享受了丰厚的房产增值回报。

3、两种模式的经济收益对比

以租房留学和以房养学两种模式做一对比如下：

假设，某留学生在墨尔本留学三年,留学期间全部租房与留学同时在墨尔本购一套金房价值60万澳币的两房公寓房作对比, 澳币与人民币与的汇率为1：5（参考2018年8月6日汇率澳币：人民币为1:5:0493）。

综上，三年在墨尔本留学，租房留学模式总共花费94.8万人民币支出，而以房养学模式则总共赚取34.8万人民币收益，因此，以房养学模式比租房留学模式为投资者带来34.8 -（-94.8）= 129.6万人民币的收益(这里还没有考虑租金上涨的收益)。当然,这需要前期投入160万左右人民币的资金, 由此也可以看出投资回报率相当高了.

当留学生涯结束，房屋无论选择继续出租还是一次性卖出，其收益都是相当可观的。

4、投资潜力对比

买房：澳洲房产市场繁荣、投资回报率高。根据澳洲房地产机构RPData报告，澳洲平均房价自2015年6月以来上涨了15.8%。并且房价走势稳定，年增长7%~10%，大约7~10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济繁荣的大背景下，澳洲房产增长尤为迅猛。

租房：租房在投资面上没有直接的收益。不过，租住者可以将那些他们原本可以用来购买住宅的资金投入其他投资领域，或许同样可以获得一定的投资回报。

通过以上的对比，不难发现其实买房与租房各有利弊。租房不需要过多担心房子的打理等问题，只需要保持房子的整洁即可，并可以在短周期内更换不同的房子以适应未来的学习或工作，但是日积月累的租金却也是一笔不小的数目。

如果买一套房子，不仅可以免去留学的租房支出，同时还能通过出租剩余房间赚取的租金充抵贷款。而按照澳洲房价平均7年翻一番的规律，等到毕业后将房屋转卖，除去留学费用外，甚至还能有一笔可观的收入，这就是澳洲“以房养学”的具体体现。

5、以房养学模式好处

以房养学模式对于新一代出国留学和移民的人来说已经不再是陌生的话题，很多家长和留学生本人逐渐有了全新的投资观念，不仅投资自己同时投资财富，以房养学模式的更多好处如下：

（1）为留学营造舒适温馨的学习环境，避免因为经常搬家造成动荡的生活环境；

（2） 培养孩子的独立生活能力，让孩子从小学会理财，经营所居住的物业，合理分配租金收入；

（3）适时合理的境外资产配置，获取稳定可靠的收益；

（4）为将来的移民生活做好打算，做生意亦能用房抵押贷款。

总结来说，在选择买房还是租房时，可能很难决定。但如果你认真计算了未来可能负担的租房费用，那在资金充足的情况下，买房，特别势在必行。

二、墨尔本概况

墨尔本为澳洲第二大城市, 是维多利亚州的商业、行政、文化和娱乐中心,这个文化多元而又极富创意的城市有来自大约180个国家的居民,有140个不同民族.他们会说233种语言和方言,并追随100多种宗教信仰。较近20年内总人口暴涨到490万,占全国人口的20.4%,年增长率约为2.7%，远高于悉尼的2%, 是全澳人口增长较快的城市。这意味着未来4年内墨尔本人口将增长11%。按照这样的增长速度, 预计到2051年, 墨尔本人口总量将达到800万。目前墨尔本城市面积已经扩大到了9000平方公里, 且每年接待超过100万的国际游客, 这些都是房地产市场发展的必备条件。

2017年度，进入澳洲新居民的数量创纪录，达到52万(包括临时签证持有者和国际留学生)，净流入人口连续两年大幅增长。其中，墨尔本和悉尼是较主要的净流入人口承载城市，两市在交通, 租房等方面继续承压。

三、墨尔本房地产概况

墨尔本房价增长迅猛,某些周期涨幅超过悉尼,房屋市场供不应求,空置率为1.6%。

2017年墨尔本房产均价为710,420美元,在过去的12个月增长了11%, 而在过去的5年中,墨尔本房产价值上升了57%。虽然住房开发项目数量达到了一个新的水平,但是在过去两年,维州依然面临9000套新住宅短缺问题。

维多利亚州官方数据显示,墨尔本市区的平均租金为365美元/间/周,比上年增长了2.4%。墨尔本东部大都市地区的房租中值较高,为490美元/间/周。

四、澳洲留学概况

据统计，留学澳洲的人数在逐年急剧增加，截至2018年4月为止,澳洲国际学生人数已经达到542,054人,比去年同期增加了15%左右。2018年头三个月发放留学生签证91,417个,比去年同期增长9.28%。 正在逐渐超过英国,成为全球海外留学生的第二大目的国. 截至2017年12月31日维多利亚州留学生数量较多的大学包括：

墨尔本大学【留学生数量20,007】【占比39.8%】

莫纳什大学【留学生数量17,589】【占比26.4%】

皇家墨尔本理工大学【留学生数量21,085】【占比24.1%】

迪肯大学【留学生数量11,878】【占比20.6%】

拉筹伯大学【留学生数量6,769】【占比22.9%】

对于留学生来说， 住房是排名前列需要解决的问题，所以墨尔本的房屋出租市场有很大的一个消费群体就是留学生。

五、海外投资优选澳洲

根据澳洲外国投资审查委员会(FIRB)的统计,中国已经超越美国成为澳洲房产的较大外国投资来源地；瑞士信贷银行集团较近预测,中国投资者2020年将买下澳洲20%的新建住房,目前为15%。

澳洲房产对中国投资的吸引力有如下原因:

1、美国有房产税和遗产税,投资者的资产若想传给子女,需缴30%-70%的遗产税；

2、相较美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税；

3、香港房产不适合投资,震荡大,预期也不是太好；

4、新加坡经济总量小,产业结构有缺陷；

5、日本没有资源,还处在地震带上,而且房价不涨；

6、韩国房产价格的高增长点已经结束。

六、澳洲房产与中国房产

1、市场成熟度:中国房产高速发展30年,现在宏观调控频繁,市场波动较大，目前已经到了下行拐点； 澳洲房产已有百年以上的发展历史,保持稳定增长走势。受益于澳洲政府对于房地产市场的保护政策和金融系统的有效调控，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番。

2、法律保障:中国买房一般去交易所,没有专业律师参与，如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务，有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。

3、产权年限:中国的土地管理法规定,中国住宅土地的使用期限是70年，70年后,土地归国家所有,续租费用未定；澳洲的房产是永久产权,可以传给子孙后代,且没有遗产税。

4、期房贷款:中国房产在签合同时一般要首付20%-50%,购买第二套房首付比例更高，交房前就要开始还贷,只能选择连本带息还，另外,中国没有对冲账户,申请过贷款的人再次申请非常困难。澳洲则不同,签期房合同时一般只需首付10%,交房后才开始还贷, 可以开通对冲账户,把手头多余的资金放在里面,以此对冲本金,抵消利息。此外,在澳洲再次申请贷款难度不大,也可以等房产增值后进行再融资,将增值部分套现用于新的投资。

5、新房交付: 在中国交房时大部分是毛胚房,墙面地面仅做基础处理,交房后需要业主自行装修，而澳洲的新房交付时都是精装修,马上就可入住。

6、烂尾楼风险:中国首付款交给开发商,没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题,会使投资者遭受损失, 投资风险较大。在澳洲,首付款存放在政府监管的信托帐户,交房前开发商无权动用。

7、负扣税:这是澳洲的一个独有政策。就是当您投资一套房产的时候,可以把这个房产做一个折旧,每年折旧损失的钱可以抵扣当年的收入,可以申请退税。该政策是澳洲政府鼓励房地产投资的一个利好。在澳洲,目前租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其他支出，政府允许投资者申报损失,抵扣其他收入。中国没有负扣税政策。

8、租赁管理:中国的房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化,立法工作滞后,出租管理公司缺乏后续服务。而在澳洲,租赁业相对正规,出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金和代缴费用等。

9、租金回报:中国今年上半年十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%，上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。澳洲墨尔本和悉尼的租金回报率一般在4%-6%之间。

10、空置率：按照国际通行惯例,5%-10%之间的空置率为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展,10%-20%之间的空置率为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行, 空置率在20%以上为商品房严重积压区。中国2017年城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率高达22.4%,仅上海和北京的空置率分别为5%和6%。而澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计,澳洲各大首府城市的房屋空置率都低于3%。

综上所述, 澳洲房产市场更为成熟与规范,信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权,没有遗产税,投资门槛低,还款压力小。期房没有烂尾楼风险,交付后立即可以出租,还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低,适合中长期投资。澳洲房产无疑是完全能兼顾高回报和安全性的一个理想投资项目，这也是澳洲房产成为越来越多投资者优选的原因。

七、墨尔本可售房产介绍

  各区域特点:

微留学信息链接：澳大利亚墨尔本小学初中插班游学2018年暑假回顾