本报记者 张敏 北京报道

房地产的高周转困局

今年，新房的质量正在面临严峻的考验。这边厢，在两年前销售频创新高的房企，今年密集进入交房阶段，武汉、成都、南京等地频繁爆发质量维权事件；那边厢，碧桂园上海奉贤6·24事故，被认定为一起生产安全责任事故，施工单位任意压缩工期，是导致事故的一个间接原因。舆论纷纷将弊端指向高周转。2018年是一个不同寻常的年份。尽管房地产市场四面楚歌，但这无碍品牌房企规模冲刺，行业的规模增速平均达到41.9%。在背后支撑这一“大跃进式”增长的“法宝”正是高周转。在规模即生产力的当下，房企痴迷于高周转并不难理解。然而，周转速度过快会提高出现质量风险的概率，跑得快还要跑得稳。

尽管碧桂园等房企始终认为，质量问题不是高周转的问题。但这些质量问题频繁爆发至少说明，对于牵涉诸多复杂流程的房地产而言，高周转不是战无不胜的法宝。这是对房地产全行业敲醒了警钟。（林虹）

导读

工地问题反映出，碧桂园在管理上仍有一定缺陷。在区域、项目增多带来的管理半径加大情况下，如何平衡规模和品质、规模和安全、规模和环保的关系，成为管理层的新考验。“这不光是碧桂园面临的问题，也应给追求规模导向的房地产行业带来思考。”

迈入5000亿门槛后的碧桂园，就像一匹野马，不仅停不下来，似乎还有脱缰的危险。

8月1日下午，位于江苏启东经济开发区的“碧桂园·大名府”项目工地发生火灾事故，火势较终得到控制，无人员伤亡。这是较近40天内，碧桂园项目工地发生的第四起安全事故。

近几年，碧桂园的销售业绩高速增长，2017年实现合同销售金额约5508亿元，规模居行业之首。除了三四线楼市火爆外，碧桂园的跟投制度和高周转策略，也被认为是重要原因。其中，碧桂园在三四五线城市奉行的“456”（4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转）原则，被业界视为高周转的优质。

进入2018年，碧桂园似乎对周转节奏仍不满意。据21世纪经济报道记者了解，4月份公司在一周之内连发三份内部文件，要求提高三四五线城市项目的周转速度、报建速度、供货速度。“摘牌即开工”、“三个月开盘”等做法被鼓励。

事故发生后，碧桂园内部均采取了紧急处理措施。但在很多从业者眼中，高周转被视为工地事故频发的内在原因。对周转速度的优质追求，容易使正常工期被压缩，质量、安全、环保等基本要求就很难兼顾。近年来，碧桂园项目在建设阶段屡屡遭遇行政处罚，涉及证照不全、安全隐患、环评未达标、超时施工、噪声扰民等问题。截至记者发稿时，碧桂园尚未对工地事故及高周转问题做出正面回应。

“战斗状态”

碧桂园的“456原则”，并不是今年才提出。21世纪经济报道记者获悉，在2016年《碧桂园集团进度计划管理办法》（以下简称《办法》）中，就对三四五线城市的新项目提出“456”的要求，一二线城市的新项目参照几种情形的较短工期确定。

到2018年，碧桂园对三四五线城市项目的“456”要求并未改变，对一二线城市项目则提出“678”的具体要求——6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

该《办法》是指导碧桂园项目运作的重要文件，每年修订一次。按照要求，碧桂园对项目运营实施多级节点管控。项目主项计划分为里程碑节点、一级节点、二级节点、三级节点，专项计划则安排了专项节点。

碧桂园对每个项目设置8个里程碑节点，分别是规划设计方案确定、土地获取、开工、工程规划许可证、展示区开放、开售、竣工验收及备案、交楼联合验收。如果把其他4类节点算上，每个项目的运营节点可达近200个，内容可细化至产品研发、项目建设、示范区开放、售价制定、广告制作……各个层面。

21世纪经济报道记者对比2016年和2018年的《办法》发现，对高周转的基本要求和主要内容较为一致。但在今年的要求中，仍比两年前有着明显的变化。

首先，在计划的制定与调整方面，限制条件有所增多；如果计划需要调整，也须满足更多的前提条件。对于未按期完成计划制定的，惩罚措施也更为详细。

其次，在节点管控方面，2016年的里程碑节点和一级节点都由集团管控，二级节点由区域管控，三级节点和专项节点由项目管控；到2018年，里程碑节点仍由集团管控，其余4个节点都由区域管控，并自行考核。

第三，在奖罚分配原则上，2016年，碧桂园项目总经理或项目排名前列负责人奖罚金额不低于总奖罚额的50%；区域总裁不参与奖罚。到2018年，分配原则细化为：区域总裁5%、大运营组长10%、区域运营管理部10%、区域大运营5%、片区（城市）执行总裁5%、项目总经理35%、项目团队30%。

有房企人士向21世纪经济报道记者解读上述变化：排名前列点说明更强调项目计划的严肃性，且更加要求执行力；第二点说明在流程管控中，总部将更多权限下放到区域公司；在第三点中，奖罚分配从主要由项目承担，变为区域和项目共同承担，更加强化了区域和项目的“共同体”性质。

碧桂园实施“总部—区域—项目”的三级管控。前述房企人士认为，下放权限、强化区域和项目的联系，看似弱化了总部权力，实则强化了公司的执行力。

今年年初，碧桂园还发文强化跟投制度，让更多的员工参与其中。在上述人士看来，这几种做法的目的异曲同工，即将公司各层级的核心员工绑定起来，并使公司的执行力和战斗力得到空前强化。“碧桂园进入了战斗状态。”他如此形容。

高周转的逻辑

碧桂园进入“战斗状态”，事出有因。

年报显示，2017年，碧桂园的现金及银行存款、经营性现金流分别为1484亿元和240.8亿元，另有2485.1亿元银行贷款额度尚未使用。但同期，碧桂园的总负债为9330.57亿元，比2016年增长了近一倍，公司负债率也达到88.89%。

对于一个扩张中的企业来说，出现高负债并不意外。但相比其他大型房企，碧桂园更难以承受这种风险。

财经评论员严跃进向21世纪经济报道记者表示，碧桂园的项目众多，常有多个项目同时开工，占用的资金量较大；同时其大多数项目又位于三四线城市。随着楼市调控政策的下沉和棚改货币化的退潮，这些区域的热度难以延续。这两个因素决定了，碧桂园面临的市场风险更为集中，资金压力也不容忽视。

因此，进一步加快周转率，成为碧桂园的必然选择。高周转通常意味着更短的开发周期、更快的资金回笼速度和扩张节奏。

由于能提高资金使用效率、降低资金成本，高周转一度被房地产业奉为圭臬。前几年，万科、恒大、龙湖、万达等大型房企都曾鼓吹过高周转。近年来，高周转虽不再被挂在嘴边，但已经内化为大型房企的一项核心竞争力，并成为对抗楼市调控政策的一剂“良药”。

兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道记者表示，随着市场竞争越发激烈，行业平均利润率的总体下滑趋势非常明显。同时，在“去杠杆”政策导向下，企业又必须控制、不能过度放大杠杆。因此，要提高收益率，较可行的方式是提高周转率。

被压缩的工期

房地产开发有着复杂又细分的流程，做到高周转并不容易。宋延庆表示，高周转不仅要求企业有先进的组织能力和管理水平，成熟的产品线规划，还需要与政府部门有顺畅的沟通，与各级供应商有长期合作关系。

前述房企人士向21世纪经济报道记者表示，以开工为例，实现开工需要编制可行性报告，获得环评意见、规划意见、消防设计审查意见、树木罚移许可证、资金证明，等等，流程可达数十个，涉及多个政府部门。按照常规做法，走完上述流程至少需要两个月。

而根据碧桂园的节点要求，在获取土地的次日，即实现开工。“这可能是与政府部门有着良好的合作关系，被给予了‘一站式服务’。”上述人士表示。

通过设置节点来督促进度，是行业的惯常做法。“每个项目通常有100多个节点，按照6个月资金周转周期来算，相当于平均每天都要完成一个节点。”碧桂园山东某项目相关负责人向21世纪经济报道记者表示，有时一天要完成多个节点。他承认，这种节奏确实非常紧张。

近年来，碧桂园项目在建设阶段屡遭行政处罚。仅2018年，就有多起案例被曝光。

而在2014年，碧桂园曾在湖南浏阳爆出“假竣工”现象。当地住建部门此后发函承认，之前发出的竣工手续，是为了配合碧桂园总公司内部考核而发出的假手续，应属无效。而且项目存在质量问题。

宋延庆表示，不能将高周转和质量问题、工地安全问题完全划等号，“但走极端、搞‘大跃进’肯定不行。”宋延庆说，“我们多次推算，设计周期较短也得30天；售楼处从开工到开放，较短也得70天。这些流程不能被无限制地压缩。”

严跃进认为，工地问题反映出，碧桂园在管理上仍有一定缺陷。在区域、项目增多带来的管理半径加大情况下，如何平衡规模和品质、规模和安全、规模和环保的关系，成为管理层的新考验。

他还表示，在楼市调控不断加剧的情况下，碧桂园的产品策略、开发模式、区域布局等，都需要反思。“这不光是碧桂园面临的问题，也应给追求规模导向的房地产行业带来思考。”

揭秘房地产高周转： 速度与质量的悖论

本报记者 祁三连 实 习 生 唐月慈 晏思思 北京报道

“资本的血性和项目的科学性是矛盾的，拔苗助长必然出事。”一位不愿意透露姓名的业内人士如是说。

优质高周转模式之下，碧桂园接连爆发的质量危机一时间成为行业关注的焦点。业界深知，面临着严厉调控、地价高企以及高昂的资金成本等大环境，高周转几乎成为绝大部分房企的选择，而规模化竞争又让一些大型房企将高周转发挥到优质，这其中包括碧桂园、万科、恒大、龙湖、泰禾集团、保利地产、中海地产、融创中国等。

高周转的确增加了企业的运行效率，扩大了房企销售规模，然而也产生了不少负面作用。其中，近期频繁爆发的质量危机就是较大的风险。尽管碧桂园们始终认为，质量问题不是高周转的问题。但这些质量危机至少说明，对于牵涉诸多复杂流程的房地产而言，高周转不是战无不胜的法宝。这是对房地产全行业敲醒了警钟。

高周转竞技赛

2018年是一个不同寻常的年份。尽管房地产市场四面楚歌，但这无碍品牌房企规模冲刺。根据克而瑞研究中心公布的2018年1-7月房企销售排行榜显示，碧桂园以销售额4615亿元夺冠；其次是万科，销售额达3503亿元；第三为恒大，销售额为3447亿元。

中国指数研究院指出，2018年，“规模战”已成共识，重点品牌房企目标积极，增速平均达到41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%；华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

那么，如何达到“大跃进式”的规模增速呢？不多的答案是高周转。

2018年4月份，碧桂园三份著名文件流出。4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。这些文件的中心议题只有一个：加速高周转。而碧桂园董事局主席杨国强指出，集团现在的高周转速度太慢，“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险较有效的手段”。

碧桂园的高周转模式是行业共识。2018年5月17日，在保利地产的股东大会上，董事长宋广菊表示，公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售，有些项目特殊情况下五六个月也可以。泰禾集团董事长黄其森也在今年年初表示，泰禾今年会重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。

在规模即生产力的当下，房企痴迷于高周转并不难理解。融创中国董事长孙宏斌曾坦言，“确实规模很重要，不到一定规模，资本市场不认你。现在融资成本挺高的，若不在这个规模里，融资成本就下不来。”

“高周转，其实就是一种商业模式，现在行业中大的房企都在采用这种模式，而且运作逻辑都基本相同。之所以会出现这种模式，原因主要是来自于三个方面：排名前列，与当前政策相匹配的发展模式是需要一定规模的，企业可以选择用更多的时间来做到比别人更大的规模，也可以选择花同样的时间来做到更大的规模；第二，房企希望它们的利润、估值、溢价更高一点，而市场在政府的调控下利润率差不多，所以只有靠规模来取胜，在这种情况下就需要高周转。比如如果一年做一万块能挣一千块，那一年做两万块就可以挣两千块钱了，所以说扩大规模意味着扩大利润，这也是房企做高周转的本质。”8月2日，新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示。

可以说，高周转竞技赛之下，大房企较好的时代到来，中小房企则日益维艰。2018年7月19日晚，《财富》发布2018年世界500强排行榜。其中，碧桂园集团排在第353位，名次较去年跃升114位，在内地房企中上升较快，也成为全球排名提升较快的十家公司之一。对此，有不少分析师赞誉称，碧桂园的高周转战略、标准化管控、建筑技术创新以及多元业务发展等经营战略是其排名快速上升以及未来持续发展的关键因素。

“跑得快”还要“跑得稳”

高周转模式的另一面是业内普遍对于房屋质量的怀疑，而近期频繁曝出的质量危机再度让人们诟病于高周转。

欧阳捷认为，质量问题不是高周转本身的问题。“就好比跑步，不是因为你跑得快，所以你摔跤了，摔不摔跤取决于你是否跑得稳。所有电视机企业都是高周转，手机行业现在也是高周转，手机行业前五名占据市场90%的份额。所以高周转模式本身不存在问题，只是怎么在高周转模式中把各方面打造好。比如人才、员工梯队、运筹管理、流程制度、企业文化等等打造好。”

不过，某知名品牌房企负责工程的高管坦言，周转速度过快会提高出现质量风险的概率；周转速度慢也会出问题，但出问题的概率会降低。“设计、施工、审批等环节进度加快，尤其各种安全环节因为进度加快就会导致各部门仓促完成任务，减少审查，自然就会有风险。就说规划报批环节，一般时间要经过规划局、消防局等十来个政府部门审核，这起码需要近两个月，房企为了赶工期，他们就会想办法，草率通过的规划方案自然会给建筑后面的运营留下安全隐患。”

有工程人士告诉21世纪经济报道记者，当前，我国房地产建造水平既无日本的精细，也无欧美的机械化先进，总体是粗放型的。不过，像碧桂园这样的高周转速度在世界范围内是先进的。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，对于房企来说，拿地、开发建设、销售、回笼资金、再拿地是一个不断循环的过程，房企的高周转也同步体现在这四个环节，具体体现为快速拿地、快速开发、快速去化、快速回款、再快速拿地。高周转是企业发展的“加速器”，但一味追求加速的较大弊端在于各环节衔接极易产生问题，就像一部车要维持长期高速动作，对于车体自身的性能要求极高，各零部件间也要有良好的配合度。高周转对于房企自身的要求也极高，资金、运营、销售等环节皆需要有高度协同性，环节间衔接不顺可能更容易出现意想不到的后果。