每日法点

卖房子的人因为其他原因没有办法亲自办理卖房事项的，有权委托代理人办理。在有代理人参与的过程中，对代理人的代理权限需要给予严格的关注。如果代理人超越权限订立合同，所立合同被代理人拒绝追认的，对被代理人不发生效力。

拍案简述

在国外旅居的周女士有一套位于北京的房屋着急出售，一时半会又回不到国内。无奈，只好委托他人代为出售房屋，周女士只想在自己回国前委托代理人代为办理正式签约前的相关事项，正式签约、过户以及房款的事项要自己办理。周女士给代理人的委托书上的委托范围为卖房手续的前期事宜，周女士本人到京后亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜由本人亲自办理。

代理人将房屋挂在某地产经纪公司，让经纪公司居间服务促成交易，在经纪公司的居间服务下，代理人与赵先生就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。合同签订当日，赵先生向代理人支付了10万元定金。

周女士回国后认为代理人无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此未作出追认表示，拒绝履行合同。赵先生遂起诉至法院要求确认就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；代理人双倍返还其定金；某地产经纪公司退还中介费；周女士、代理人及经纪公司共同赔偿其房屋差价损失。

法槌之声

法院认为，周女士明确表明回国后，亲自办理房屋买卖正式手续，由此可知，代理人并未取得代理周女士签订正式房屋买卖合同的授权，且周女士回国后并未做出追认，因此代理人与赵先生的签约行为应属于越权代理，周女士并无过错，房屋买卖合同对周女士不发生效力。

经纪公司作为专业机构，在未充分审查委托书权限的情况下，即指导赵先生与代理人签订房屋买卖合同，并较终导致合同因代理人无权代理而被确认无效，负有重大过错。赵先生对授权委托书未充分审查，也负有一定的责任。较终判决赵先生与代理人签订的房屋买卖合同无效，代理人返还赵先生定金，经纪公司退还赵先生中介费，代理人和某地产经纪公司赔偿赵先生部分房屋差价损失。

以往鉴来：成功需要借鉴  教训也请吸取

1、一般情况下可以与房屋所有人直接交易买卖的，尽可能与房屋所有人买卖房屋，这样可以避免审查代理人资格以及代理权限等与代理相关的事宜。

2、确实需要代理人代为办理房屋买卖事宜的，需要认真核对代理人的资格，代理权限。其中较关键的文书材料是委托人出具的授权委托书。必要时可以要求委托人对授权委托书办理公证，让其提供经公证的授权委托书。

3、如代理人没有权限、超越权限、代理权限终止等情况下代为签订合同，要及时取得委托人的追认。这样才能完成交易。在合同中通过约定代理人无权代理时承担违约责任的方式，可以更好的保护自己的合法权益。

格法简评

实践中，常出现委托代理人代签房屋买卖合同。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

代理人代办的，交易当事人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，较好是经公证的委托书。更为必要的是在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人要承担相应的违约责任。更好的保护自己的合法权益。

为防范代理人无权代理，或者因房价上涨而业主以不知情为由主张合同无效。可以要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，必要时可以直接与房屋所有人取得联系进行进一步确认，现在便捷的通讯做到这一点并不难。如果代理人推脱，就要高度警惕其中有没有不利交易的隐情。

法条检索

中华人民共和国民法总则

排名前列百七十一条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。