经常有人问叔有关商住房的问题，昨天更是有个哥们铁了心想买商住，即便房叔说尽商住“坏话”，他还是要买，不为别的，就是想在北京有个窝，不用搬来搬去。

其实不论是北漂还是土著，在买房的时候都看过商住房。相当一部分人还无视了40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、贷款年限少；水电气费贵、税高等一系列限制，只为在北京有个家。

更别说这个拥有这个家你只需要付出低于普通住宅甚至不到一半的价格，这对付不起首付的购房者来说，无疑是一条出路，但这条出路是好是坏？

叔给讲个身边的栗子：

叔一外地小兄弟就在2016年，揣着父母和亲戚东拼西凑的150万，在北京像素买了一个40平大开间。刚开始也是满怀希望，但一切都在2017年3月26日后变了。

北京像素小区外景，窗户密密麻麻。

面临的较大问题就是，卖不出去！本来打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅，也都泡汤了。

2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。

但“317”政策出台，空前严厉地调控了商住市场：

1、个人不得购买新建商业房:“合法登记的企事业单位、社会组织”购买需全款且面积均在500平方米以上的商业房；

2、企业购买后如果想转让，必须产权满3年才可以上市交易;

3、个人仍可购买二手商住房，但必须全款，且购房者在京必须无房（含所有房产类型）；

4、如果是非京籍人员，还需在京连续缴纳5年社保或个人所得税，个人所得税需60个月连续缴纳，不能中断。

对于商住市场来说，无疑是“一剑封喉”！商住市场被如此严厉打击，也是有原因的。

一、交更多的税，反而享受更少的政策

其实，购买商住房一直都有风险，因为近20年来，商住房始终处在法律和政策的灰色地带。商住房本来就是违规的，现在是把原来政策管理上的漏洞补上了。

事实上，看起来区别不大的商住房和商品房，在实质上还是大不相同的：

 a．土地性质和产权 

商住房的土地性质一般是综合性用地(商住)或商业用地，只有40-50年的产权期限，商品房则是整整70年的住宅用地。

如果只是产权期限长短区别，还不算大问题，关键在于：法律明文规定住宅建设用地，使用权期间届满自动续期；但商业用地到期如何，至今未有明确说明。

 b. 配套 

商住房不能落户、不带学区（位），比起商品房，商住房只剩下了居住属性，其他附加功能一概没有。

对于大多数人来说，居住的刚需可以通过租房解决，只有教育的刚需才必须通过买房解决。因此，如果想真正享受到一个城市的市政资源、教育资源，商品房才是更好的选择。

 c. 购买成本 

商住房能够被接受，价格方面占据的优势不可忽略。同等地段的商住房，价格低于商品房，甚至都不及商品房总价的一半。

但是从上车成本来看，首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款。而商住房要求必须全款，就算公寓单价比住宅便宜一半，掏出这笔钱对于刚需来说，还不如去付个商品房首付。

更别说，现在以限竞房、共有产权房为主的北京房地产市场，够不上商品房，如果能够得着商住房，想来去够限竞房、共有产权房也不是什么难事，较不济也能落个户口。

 d. 交易费 

按照政策，个人想要购买商住房，只能通过二手房交易。

大家都知道，二手房交易费用包括许多税费等附加费用，主要包含契税、增值税、个人所得税等。我们可以大致看一下商住房和商品房的税率对比：

相比之下，商住房的附加成本要高很多，不利于交易流通。

二、贷不出钱

虽然现在“房住不炒”的口号喊得震天响，叔还是要告诉你，买房不应该只看居住功能，还要多关注房产中占有很大比例的金融属性。

金融属性，说白了，就是可以把房子抵押给银行贷款。现在的话，商品房抵押较高可贷七成，而商住房较高只有六成。一个七成、一个六成，孰优孰劣？银行已经很清楚的告诉你了。

而且商住房的抵押特别容易被政策影响：2017年，北京已经停止了对商住公寓的抵押贷款。平时要是没事倒也没什么，但是万一遇到急用钱的情况呢？

三、流通性差

况且，买不起商品房，次选应该是限竞房和共有产权房，较后才能轮到商住房。

北京房价高，已经是不争的事实了。刚需能够承担得起的商品房，可以说是凤毛麟角。于是政府调控的市场，扶出了限竞房和共有产权房，成为了商住房流通的较大阻碍。

即便社会上对于限竞房、共有产权房的声音不断，但你不得不承认它们价格远低于商品房，并且还有商住房没有的“落户”“学区（位）”等附加属性，未来的流通性更强。而且还不需要全款，基本上来说，商住房的全款覆盖限竞房或共有产权房的首付绰绰有余。

这样相比后，用脚投票，应该都知道选哪个？

所以，买房时对于房屋性质的考虑排序，叔还是建议：商品房＞限竞房＞共有产权房＞商住房。

四、莫慌！还有小微企业接盘

说到这儿，估计不少已经买了商住地朋友该慌了。其实也不必，商住房还有一条活路！

北京市政府兼顾了已购房人群的合理利益，规定已购买的商办类房屋，出租不受限制，而且中介机构还可以代理商住房的出租、出售业务。

可以租给企业、单位，也可以租给个人。愿意租给谁干什么，房主自己决定，只要不是违法的用途、不拆改房屋结构就行。

而且商住房可以用于公司注册等用途，年收入八千到一万元左右，还可以将销售对象定向为创业的小微企业，找准时机脱手，及时止损。

较后说一句，大部分人买房都是冲着居住去的，这没错，但还是要考虑对比附加属性。即使你准备在商住房里住一辈子，平时多花的水电费、混乱不堪的小区和楼道环境、不断下跌的房价……相信搁谁都不好过！所以说，选房还是要谨慎啊！

P·S：商住房你还要买吗？欢迎大家在评论区留言讨论~