看了很多讨论房价的文章，感觉正反双方给出了很多或涨或跌的充足理由，但这些理由在房价￥5千/平米和￥10万/平米的时候几乎都适用。而实际房价不可能涨上天或者跌为零，北京的房价到底值多少钱？作为一个理科生，在这里我想通过对比纽约来找到北京房价的一个合理范围。

纽约是国际化的大都市，当之无愧的美国经济文化中心，大量的财富聚集到曼哈顿岛上，资本流动很充分，当地的房地产也没有限购限贷的政策；同时美国长期以来房价相对稳定，当然中间经历过几次涨跌，但是扣除通货膨胀之后平均每年上涨1%（见下图）。因此可以说纽约的房地产市场交易充分，房价相对稳定，是一个很好的标的。

图1：美国1917-2017年通货膨胀调整后的房地产价格指数

北京作为首都，是中国的政治经济文化中心，中国富人的财富也集中在北上广深几个一线城市，这方面和纽约类似。纽约的房屋数量为347万套，数量约为美国总人口的1%，而美国前1%的人群收入为$43万美元。中国的数据并不是很全，大致可以看到北京的房屋数量为700万套，数量占全国人口的0.5%，根据2014年的中国财富报告，中国前1%人口的收入是115万，假设收入是线性分布，以及考虑到通货膨胀因素，大致推测前0.5%的人口收入为￥280万人民币。这方面对于纽约和北京房地产潜在的购买人群而言，二者的收入水平大致相等（$43万美元 vs. ￥280万人民币）

表1：纽约和北京房屋数量占本国人口的比例及该部分人群的收入

因为北京的地位及房产的潜在购买人群和纽约类似，我们可以进一步用纽约作为参照来推算北京的房价。别的地方我不熟悉，就先对比纽约的切尔西(Chelsea)和北京的双井桥富力城吧：切尔西在曼哈顿岛中下城的西边，学区一般，附近有高线公园和很多便民设施，相距一公里的哈德逊园区正在新建大量办公楼。这个地区的房价在$1,700/平方英尺，约合$18,280/平米（折合人民币￥127,000/平米）。这个位置类似于北京的双井桥富力城，娱乐设施聚会餐馆样样俱全，距离CBD一公里，中国樽即将完工，学区也一般，两者很相近。北京的房租收入相对于房价在1.5%左右，纽约的房租收入3.5%，扣除1%左右的房产税，实际收入2.5%，假设同样持有5年，中国将会少获得5%的收入，这样的话，北京富力城的价格应为纽约同类地区的95%，即￥120,000/平米，比现在低点高30%左右，由此推算出北京各城区的价格:

表2：北京各城区目前和未来的房地产价格

另外想到的几点：

1.      上述的房价都是按照美元兑换成人民币来计算的，如果政府为了刺激经济的目的大量发行人民币，那么董藩教授说的￥80万元/平米也不是梦，但是按照美元计价的房价应该变化不大

2.      中国外汇严格管制，现在资金很难出境；如果放开了，可能会有很大部分人考虑卖掉国内的住房到海外买房。但政府应该不希望看到房价下跌的，这会影响到太多方面，因此这个导致房价下跌的因素基本可以不要考虑。富人的资金没法出境，在国内基本上也只能在房市里面待着

3.      北京的限购限贷政策，如果放开是否会导致房价上升？政府的调控政策都是逆周期的，房价上涨的时候不会放开；房价下跌的时候会放开，但是放开之后一般就是起到减缓下跌的作用

4.      如何判断市场是否可能有泡沫呢？我觉得可以从三方面来判断：

      ·        目前的价格是否买的起？

      ·        买入之后的持有成本如何？是否负担的起？

      ·        购买之后是否准备短期抛售（5年之内）？

刚才提到了北京房子的购买人群应该主要是中国财富靠前的人群，另外还有就是换房需求的人群，对于这两类人而言目前的房价应该可以负担。由于银行的贷款比例很低，从主观意愿和支付能力上而言偿还房贷应该也没有问题。另外，目前愿意炒作北京房子的应该不多了吧，所以我觉得北京的房市应该没有泡沫

     5. 最后也是最重要的一点，这是我周日晒太阳闲着无聊写的，大家切莫当真