前 言：

从去年下半年，土地拍卖市场一个重要的风向就是拍地附加条件增多，多个城市出现拍地“自持”条款，即使是住宅用地，也要求开发商拍得土地所建筑的商品房只能出租不能出售。

一时间北京、广州、杭州等多地都推出限售地块，然而开发商似乎并没有受到这个条款的限制，拿地热情不减，哪怕这意味着这些拍得的土地盖出的住宅在十年、二十年甚至七十年内都只能租赁而不能销售。

“自持”成地产商拿地新常态

2016年11月，首创天恒中粮联合体以57.6亿元摘得海淀永丰20号地(北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块二类居住及零售商业用地)，根据竞拍条件，需要配建100%自持商品住房面积，10%自持商业办公面积。

今年4月，杭州土地市场成交5宗地块，竞得开发商均必须现房销售，并不同比例地持有项目产权，其中桃源单元地块，经过2轮自持面积竞报，较终被联发集团以9.53亿元竞得，楼面价19137元/平方米，自持比例20%。

5月，杭州萧山土拍中，融信以4.95亿元竞得萧政储出(2017)4号靖江街道花神庙地块，楼面价5100.74元/平方米，自持比例67%。

同年4月，天津土地市场，张家窝地块由融侨以总价33.55亿元摘得，成交楼面价16816元/平方米，自持6.9万平方米面积，自持面积比例达到35%。

今年6月，万科以总价25.3亿元+70年100%自持竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地，折合楼面价15300元/平方米，刷新南海区较高楼面价纪录。而去年12月，万科和住总集团在北京就以109亿拿下海淀永丰两幅宅地和综合用地，100%自持70年。万科在新常态的情况下再次成为领路者。

目前各地土地管理部门都出台了类似的竞地价、竞自持政策，应该说此举只在压制越涨越高的土地出让价格，让开发商“知难而退”，然而此举真正取得作用了吗？宝地君并不这么认为，相反杭州佛山等地土地较终出让价格仍然拿下“地王”的称号，自持并没有挡住开发商拿地的动力。

商业自持是王道，住宅自持如何理解

宝地君一直认为用地性质为商业的土地出让时，应该秉承尽可能自持，甚至100%的自持要求，因为商业经营是一个系统性的活动，并非个人或者单一商家可以完成。开发商整体自持有利于保证商业运营的整体水平，事实上，过去十几年内，全国范围内有许多商业项目因为面向散户出售，导致运营陷入困局，形成了资金困难以及资源浪费。（比如说郑州国际小商品城）

然而，去年下半年挂起的“自持风”，却吹进了住宅市场，多地出让的土地要求住宅也要有一定比例的自持，在北京、广州等地这一比例甚至达到了100%，这意味着开发商盖出的房子一套也不能对外出售。

宝地君对这项政策的出台非常不理解，前文已经说了增加自持并没有减少开发商的拿地热情，而不准销售其实是加剧了这些城市住宅的供需矛盾，能够向市场上提供的商品房数量减少，只能增加市场对土地、对地产的饥渴程度。

而如果说政策出台，本意是为了提供更多的租赁房源，则更加不能让人理解。租赁市场尤其是廉租市场一向应该是政府主导解决的问题，现在以高价将土地出让给开发商，开发商必须要想办法提高租赁价格，或者是用其他金融手段解决投资回报率的问题，否则面临的只能是亏损。

而提高租赁价格推出的高档租赁房源，可以说对缓解目前租赁市场供应量不足的情况没有任何帮助。

开发商的选择

就已经推出自持政策的土拍市场情况来看，开发商似乎对自持项目并没有出现什么抗拒，事实上，开发商也并没有太多的选择，在这个有地就有粮的年代，开发商尤其是一线开发商只能拼命地把土地揽入旗下，再做打算。

然而对这样的政策，开发商并不是没有想法，尤其是中小开发企业几乎不可能触碰过高自持比例的土地。可以看到，现在摘牌自持项目土地的开发商多是资金雄厚的一线房企，比如万科，这些企业有实力，也有兴趣试水这个看起来盈利前景并不明朗的方向，至于怎么盈利，并不是这些企业放在排名前列位的。

而那些还依靠着银行或者民间资金周转的中小房企，指望着缩短销售周期来盈利的地产老板们，面对无法销售的土地只能避之不及。

谁能在自持项目上长袖善舞？

自持项目，对开发商来说是一个全新的考验，尤其是住宅自持。目前根据万科高层人士介绍，如果只是单纯依靠房屋出租的话，自持项目投资回报率将会在3%以下，毫无疑问只是一笔亏损的买卖。

面对这个账面上实实在在的亏损，其实开发商也都在八仙过海、各显神通。

1、住宅自持，商业去补？

去年中粮联合体在北京拿下海淀区地块时，可能很多人注意了100%的住宅自持，而忽略了10%的商业自持，也就是说，首创中粮联合体虽然面临着自持住宅的压力，但起码可以有商业部分可以出手缓解资金的压力。

可以预料得到，目前开发商在竞得自持地块的同时肯定会去想政府争取额外的补偿条件。

2、万科引领的众筹风。

万科作为中国房企的老大，一向引领者中国地产的风向，无论是建筑施工产业化，社区物业商业化，社区教育融合，万科一直在探索未来的地产发展方向。

去年万科拿下多地多块自持项目，开始积极筹划用众筹的方式来解决资金压力和回报率问题，据了解万科在北京将作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，希望联合几家有实力并且有意愿为本公司员工解决住房问题的企业，众筹建房，之后再定向出租给企业员工。

然而这种方式一方面是否违反“非法融资”“以租代售”的法规风险，另一方面是否有企业愿意参与到投入资金和精力都非常大的地产项目当中去还很难说。毕竟无论是万科还是企业都要考虑到利润回报这一较终的现实目的。

3、金融手段是解决自持的双刃剑

把大量的资金投入到项目当中去，因为无法销售从而产生巨大的资金压力。在这种情况下，开发商想当然地会寄希望利用金融手段来解决资金压力。在传统的操作当中，抵押贷款是较简单粗暴的一种方式，然而随着政策的收紧，这条老路似乎并不能彻底解决开发商的自持问题。

地产的资产证券化成为开发商寻找的一个出路，而其中房地产信托投资基金(REITs)是较常见的一种方式，然而无论是任何一种手段，住宅出租回报率低是一个不争的事实，即使是市场接受REITs这种形式，自持住宅的投资回报率能否取得投资者的信心也并不好说。事实上目前国外运作的比较好的REITs通常还是只适用于回报率较高的商业项目。

“竞自持”的未来

“居者有其屋”其中的屋应该是稳定的、价格能够接受的房屋，而不是一个更加不确定以及价格高企的房屋。而现在出台的自持政策，看起来在几年后会给市场推出一批产权门槛高、租赁价格高、面向群体不确定的房源，对平复地产市场的波动价值并不明显。

所以说宝地君认为，住宅自持并不是一个长期的可持续政策，只是现在土地管理部门为了避免土地价格直线攀升而不得已为之的手段。但是起码这个目的现在看来并没有达到，并且这样的政策出台，会让本来就紧张的土地市场相对应供应量更加减少。

竞“自持”不仅在一线城市推广，现在也开始向新一线城市蔓延开来，也许在不久的将来，郑州也会遇到这样的政策约束。