市场概要

政策总结：坚定“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇，严格调控，深入监管，规范市场竞争。

新房市场：本月北京市商品房新增供应供应下降，环比下降27%；商品住宅（普宅+别墅）成交量价齐升，成交价格预期回暖。

二手房市场：二手房市场共成交11203套，环比上涨10%，二手住宅与一手住宅比例由上周的2.5上升为3.8，环比上涨2%；新增房源量环比下降14%，新增客源量环比下降19%；本周房客比由6.1下降为5.8，环比下降6%，市场预期松动。

市场展望：北京市新房市场上半年成交量受限竞房入市的原因，成交量攀升，预期后市成交或将有所回落；二手房市场新增供需下降，买卖双方积极性不高，购房者观望情绪进一步蔓延。 

 市场资讯

1. 中央政策：中共中央、国务院出意见，以北京和天津为中心引领京津冀城市群发展

中共中央、国务院日前印发《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》意见提出，我国将以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领，以西部、东北、中部、东部四大板块为基础，促进区域间相互融通补充。

值得一提的是，意见提出，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式。以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展，带动长江经济带发展。以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江-西江经济带创新绿色发展。以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展。加强“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略的协调对接，推动各区域合作联动。

同时，推进海南全面深化改革开放，着力推动自由贸易试验区建设，探索建设中国特色自由贸易港。

2. 地方政策：持续发力，坚定调控决心不动摇

近日，住房和城乡建设部发布的《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法（网上征求意见稿）》中，列举了住房保障方面、房地产市场方面、住房公积金方面、建筑市场和工程质量安全方面等存在的101种行为，情节严重或社会影响较大的，将被列入失信联合惩戒对象名单。

根据《征求意见稿》，发布虚假房源信息和广告的，捂盘惜售或者变相囤积房源的，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的将被列入失信联合惩戒名单。另外，未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房也将被“拉黑”惩戒。同时明确提出，住房公积金领域存在限制、阻挠、拒绝买受人使用住房公积金贷款购房，情节严重且拒不整改的，将被列入失信联合惩戒黑名单。

3. 重大事件：净化房源信息发布网络环境 多家房地产经纪机构被查处

市住建委执法部门开展互联网房源信息执法检查，多家存在问题的房地产经纪机构被查处。

《房地产经纪管理办法》第八条规定“房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同”。检查中发现，有3家房地产经纪机构存在为非本公司人员办理房地产经纪人员信息卡的问题；6家房地产经纪机构，存在擅自发布房源信息等问题

市住建委执法部门要求上述房地产经纪机构立即整改，同时要求主流互联网平台下架其发布的全部房源信息。

 市场分析

1. 土地市场

土地供应

2018年11月，北京住宅用地新增供应4宗，供应面积60.8万㎡，均为住宅用地，其中顺义区供应居首位。

2018年第11月北京（城市）房地产市场土地供应表

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

土地成交

2018年11月，北京住宅用地成交12宗，流拍1宗，成交面积141万㎡（建面），成交金额329.8亿元，分别位于朝阳区、顺义区、丰台区、大兴区、房山区、昌平区和延庆区。

2018年第11月北京（城市）房地产市场土地成交表

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

土地市场总量供需关系的变化趋势：本月北京市共推出17宗地块，其中住宅用地15宗，成交12宗住宅用地，3宗商业用地，土地市场供应及成交仍以住宅用地为主。

2018年第11月北京（城市）房地产土地市场供需走势

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2. 新房市场

供应分析

2018年11月，北京市新增预售31个项目，其中共产房项目2个，限价房项目13个，商业办公项目4个。

2018年第11月北京（城市）房地产市场新增预售表

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年11月，北京市房地产市场新增供应7267套，环比下降27%，供应面积102.29万㎡，环比下降16%。

2018年第11月北京（城市）房地产市场新增预售趋势

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年11月，北京市房地产市场新增供应主要以大兴区、朝阳区、丰台区为主，新增环线以六环外为主，占比47%。

2018年第11月北京（城市）房地产市场新增预售区位特征

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年第11月北京（城市）房地产市场新增预售环线特征

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年11月，北京市房地产市场新增供应主要以90㎡以下产品为主，新增供应3788套，占比52%。

2018年第11月北京（城市）房地产市场新增预售面积区段

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

成交分析

商品住宅市场总量变化情况：2018年11月，北京市商品住宅（普宅+别墅）成交套数2951套，环比上升8%，同比上涨33%；成交面积42.47万㎡，环比上升21%，同比上涨30%；成交均价52887元/㎡，环比上升1%，同比上涨10%；成交金额224.63亿元，环比上涨22%，同比上涨42%；

2018年第11月北京（城市）商品住宅成交走势

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

商品住宅市场成交区域情况：2018年11月，北京市商品住宅市场中普宅+别墅成交面积以大兴区居首，主要因大兴区目前多个限竞房项目入市，成交5.79万㎡，占比总成交的14%，成交均价以西城区居首，均价113463元/㎡，主要为中骏天宸项目成交均价120761元/㎡，成交环线主要集中在五、六环之间，占比总成交的52%。

2018年第11月北京（城市）商品住宅区域成交情况

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年第11月北京（城市）商品住宅环线成交情况

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

商品住宅市场成交结构情况：目前北京市主力成交户型在80-90㎡之间，成交946套，占比32%，目前刚需产品仍为市场热度较高的产品，180-200㎡的户型成交均价较高，成交均价65556元/㎡。

2018年第11月北京（城市）商品住宅面积成交情况

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

成交排名

本月北京市商品住宅（普宅+别墅）成交TOP10中，翡翠西湖限竞房项目以成交套数137套居成交套数TOP10首位、瑞悦府限竞房成交面积1.3万㎡居成交面积TOP10首位，华润橡树湾成交金额9.76亿元居成交金额TOP10首位。

2018年第11月北京（城市）商品住宅成交【套数】TOP10楼盘一览表

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年第11月北京（城市）商品住宅成交【面积】TOP10楼盘一览表

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年第11月北京（城市）商品住宅成交【均价】TOP10楼盘一览表

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年第11月北京（城市）商品住宅成交【金额】TOP10楼盘一览表

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

存量分析

商品住宅存量变化情况（连续12个月）：本月存量面积为1011.81万㎡，存量套数69012套，环比上涨4%；去化速度32.1万㎡月，去化周期约为32个月。

2018年第11月北京（城市）商品住宅存量情况

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

本月度各区域商品住宅存量：去化周期方面，西城区压力较大，去化速度为0.1万㎡月，去化周期约126个月，其次为西城区，去化速度0.1万㎡月，去化周期约为94个月，朝阳区紧随其后，去化速度2.0万㎡月，去化周期约为83个月。

2018年第11月北京（城市）商品住宅存量去化周期变化

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

2018年第11月北京（城市）商品住宅分区域存量与去化周期

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

3. 二手房市场

二手房市场成交情况

2018年11月，二手房市场共成交11203套，环比上涨10%，二手住宅与一手住宅比例由上周的2.5上升为3.8，环比上涨2%。

2018年11月北京二手住宅成交情况

数据来源：天朗数据库，数据更新日期2018年11月30日

链家二手房大数据

2018年11月二手住宅市场新增房源量环比下降14%，新增客源量环比下降19%；本周房客比由6.1下降为5.8，环比下降6%，当前市场预期松动，买卖双方入市积极性不高，购房者观望情绪进一步蔓延。

2018年11月北京二手住宅成交分析

数据来源：RealData，数据更新日期2018年11月30日