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来源：美豫投资 (meiyutouzi)

作者：品牌市场中心

“追不上房价的你，能追上房租吗？”

这可能是2018年夏天，较扎心的一问。

是的，对于漂泊在外的城市年轻人来说，较近一段时间，全国热点城市房租的暴涨趋势，简直像是当代魔幻。

据统计，过去一个月，全国热点城市的房租如脱缰野马。一线的房租同比涨了近20%。据中国房价行情网数据，7月深圳房租同比大涨了29.68%，北京也是高达21.89%，广州21.65%，上海16.46%。即便逃离了北上广深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比涨幅在等着人才们落户。

租金涨势之迅猛，令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题，但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房，但如果连租都租不起了，这事儿真就大了。

房租上涨，是周期性结果？还是新的泡沫？谁又是始作俑者？

潘石屹

SOHO 中国有限公司董事长、联合创始人

 租金回报率低 房子长期供不应求 

SOHO 中国董事长潘石屹近期发布微博公开表示：“这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。”

潘石屹称，在租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是逐利的，昨天租金低的时候租进来，今天租金高的时候再租出去，他们就可以赚到其中的差额，他们是在利用价值规律做生意。

针对如何才能从根本上解决房租上涨过快问题，潘石屹认为，一是让租金回报率回到一个合理稳定的状态。一个是让分子往上涨一些，分子是租金；二是让分母往下降一些，分母是房价。另一条路就是拖下去，压力积聚到一定程度，自己爆炸。

胡景晖

我爱我家原副总裁

 应迅速建立全国房租指导价 

胡景晖认为，租房是一个民生问题，要合规合法做事情，要对老百姓负责。“我对各政府部门提建议，包括房地产税。我建议排名前列套不征税，第二套如果拿出来出租并按规定交税，就可以少缴或者免缴。”

他认为通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示。如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，如果是哄抬房价，严处。我建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。如果这三点建议，政府听取了并立即行动，爆仓问题就不会出现，但是如果继续拖延，两年之后，必然会出现爆仓问题。

熊林

自如CEO

租住供需完全市场化

关于近日租金上涨的原因，熊林从三方面予以解释。一是，从过去十年来看，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月较高峰，九月进入下行，无一例外；二是，过去三年，中国一线不同城市、不同区域、不同产品也呈现不同租金变化特点，一个巨量的市场，看点亦要观面，后续会由团队就此进行专门的深度报告分析；三是，租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量较直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段。

熊林表示，６年发展，租赁机构化占比也不足３％，自如在北京占比也不过８％。“这个行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业，如果只有一个管理指标，就是出租率，３０万间存量情况下，出租率降低一个点，月收入减少１５００万；而提高出租率较管用的方法就是抑制出房价，所以六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。”

短期房租已无上涨可能 

对于房租上涨的问题，我们认为短期房租近乎已无上涨的可能。尤其是房租上涨已经成为社会问题，政府重视，租赁企业被约谈，未来一到二个月内价格有望稳定。其次，我们也不认为未来房租会像房价一样暴力的上涨。因为从现金流的角度，单月房租的上限在于当地的人均月工资。若是超过了租户能承受的价格，租户必然会去寻找更低价的房屋入住。

长期来说，房租上涨的问题十分复杂，有多个理由支持房租的上涨。排名前列，一线城市群租整顿，城中村拆除，但是新建长租公寓尚未投入使用，结构性供给不足；第二，城市化进程导致的一二线城市人口净流入，但是房价的高企使得新增城市人口更加关注租房市场，对于租房的需求上升；第三，在经济稳中有变的过程中，加杠杆持有多套房产的户主现金流可能面临挑战，提高租金可以提高原户主的收益；第四，房屋租赁企业响应政府号召，扩大租赁市场，但是在扩张市场的方面极为激进，抬高房租更能获得原户主的青睐，互联网烧钱思维下也不在乎短期是否能够盈利，只是较后房租上涨的压力还是由租户承担。

对于长租公寓来说，现在的长租公寓企业都是以流量思维在运营，前期希望以大量烧钱跑马圈地获得大量的流量，后期则通过流量变现和房地产升值获得收益。虽然企业短期可能深陷亏损，但是未来市场稳定之后，房租可以涨价，又或者持有的物业房价上涨也可以带来收益。就房租价格来说，的确，在房屋租售比极度扭曲的地区，房价上涨可以带来租售比的正常化，但是这个理由并不能阻止本轮房租上涨是由资本推动的实质原因，各路资本有炒作房租的现象。

针对这种现象，北京市房地产中介协会也召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求：不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。参会企业明确承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

事实上，对于房屋租金进行投资的金融项目也有很多。作为投资者来说，在没有大量资金直接投资房地产实物的情况下，REITs也是种不错的选择。近年来我国住房租赁市场正在加速发展，REITs作为高效的融资方式，租赁住房资产证券化对租赁市场支持力度不断加大，逐渐吸引大量投资者加入市场。REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，而且REITs 对推动不动产以及资本市场有双重作用，可实现不动产资产的金融化，对我国经济发展具有重要意义。

截止到2018 年4 月，国内已成功发行商业地产资产证券化产品共计56 单，总发行规模约1509 亿元，产品类型包括类REITs，CMBS，CMBN。其中，类REITs 发行规模687 亿，CMBS 发行规模667 亿，CMBN 发行规模144 亿。发行利率方面，CMBS 发行利率普遍低于类REITs，2017 年商业地产资产证券化发行利率均有上调，CMBS 上调幅度更为明显。

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