原标题：易居月报 | 8月地价涨幅连续5个月收窄，低于房价涨幅3% 地市降温将加速房市回调

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土地市场成交量上涨，成交均价涨幅连续5个月回落

1、全国土地购置面积同比上涨15.6%

1-8月份，房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%；土地成交价款8177亿元，增长23.7%。

从土地购置面积增幅走势看， 2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长。此后年初累计增幅在5-13%内震荡上行，到11月同比涨幅升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来较高位。12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比增幅微降，4月由正转负，5月再次回正。 进入2018年四季度，考虑到房企资金趋于紧张，购地节奏将有所放缓。

全国年初累计土地购置面积同比增幅走势

数据来源： 国家统计局、易居研究院

2、全国土地购置均价同比上涨7%，涨幅连续5个月收窄

1-8月份，全国房地产开发企业土地购置均价4971元/平方米，同比增长7%，增速比去年同期下降22.6个百分点，比1-7月下降2.5个百分点，已连续5个月回落，降温态势初现。进入2018年四季度，随着开发商资金面不断趋紧，全国土地购置均价同比增幅也将继续收窄。

全国房地产开发企业完成土地购置均价走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

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房地产开发投资增幅小幅收窄，新开工面积增幅扩大

1、全国房地产开发投资增幅小幅收窄

1-8月份，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%。其中，住宅投资54114亿元，增长14.1%，增速比1-7月回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.7%。

从房地产投资额同比增幅走势看，今年1-8月份同比涨幅比1-7月小幅回落0.1个百分点。进一步来看，住宅投资同比增长14.1%，而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降10.4%和8.5%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。整体来看，进入2018年四季度，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资2位数的同比增幅将难以持续，预计后续曲线将出现回落。

全国年初累计房地产开发投资同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、新开工面积增幅扩大

1-8月份，开发企业房屋新开工面积133293万平方米，同比增长15.9%；其中，住宅新开工面积98307万平方米，增长19.7%。

从房屋新开工面积同比走势看，今年1-8月份保持增长态势。进入2018四季度，考虑到销售增幅持续回落，预计新开工面积同比增幅将出现小幅回落态势。

全国年初累计房屋新开工面积同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

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商品房销售量同比增幅小幅回落，均价上升

1、全国商品房销售面积同比增幅4%，东部地区同比下降3.6%，东北地区同比下降3.2%

1-8月份，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4%，增速比1-7月份回落0.2个百分点；其中，住宅销售面积增长4.1%，办公楼销售面积下降6.3%，商业营业用房销售面积增长1.8%。

1-8月份，东部地区商品房销售面积41799万平方米，同比下降3.6%；中部地区商品房销售面积28646万平方米，增长12.1%；西部地区商品房销售面积27240万平方米，增长10.4%；东北地区商品房销售面积4788万平方米，同比下降3.2%。

从商品房销售面积同比增幅走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增幅逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上的增长幅度，2017年增幅进一步回落。2018年1-4月份商品房成交面积同比增幅继续回落， 5月份以来由于全国部分二线与三四线城市成交明显增长，5-7月商品房成交面积同比增幅有所反弹，2018年1-8月商品房成交面积同比增幅较1-7月小幅回落。

全国商品房年初累计销售面积同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、全国商品房成交均价同比增长10%

1-8月份，全国商品房成交均价8724元/平方米，同比增长10%，增幅比去年同期上升6个百分点。其中住宅成交均价8529元/平方米，同比增长11.8%；商业营业用房成交均价上涨3.7%；办公楼成交均价上涨3.2%。分地区来看，西部和东北地区涨幅较高，分别为16.1%和14%，中部和东部地区涨幅分别为12.2%和10.5%。

全国商品房年初累计销售均价同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

从土地购置均价和商品房销售均价同比增幅走势看，两者基本呈现同向波动，2012年以来大部分时间土地购置均价同比增幅均高于商品房销售均价同比增幅。每年年初土地购置均价同比增幅和商品房销售均价同比增幅均出现异动，前者的异动更大。值得注意的是，2018年4月份以来，地价同比增幅已连续4个月下跌，而房价同比增幅连续4个月小幅上涨，到7月份，房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。除去年初异动的月份来看，这是2016年5月份以来首次房价涨幅大于地价涨幅。近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象，土地市场降温明显。

本轮房地产短周期上行期，地价带动房价上涨的效应非常显著。7月地价涨幅首次低于房价涨幅，8月份延续这一趋势，两者差额已达到3%。随着地价涨幅的持续收窄，预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

全国年初累计土地购置均价和商品房销售均价同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

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房企到位资金同比增幅6.9%，国内贷款同比下降6.6%

1-8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%；定金及预收款35447亿元，增长15.1%；个人按揭贷款15605亿元，下降1%。房地产开发企业到位资金的增幅主要来源于自筹资金和定金及预收款增长较多，国内贷款形势依然较为严峻，房企资金压力依然很大。

全国年初累计房地产开发企业到位资金同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增幅基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018年2月曲线加速下行，4月保持回落态势，为2016年2月以来较低水平，5月份以来小幅上行，依然低于2016年和2017年水平。在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下，考虑未来市场整体销售大概率继续回落，企业自筹资金和定金及预收款难以继续大幅上涨，预计2018四季度开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓，房企资金压力也将加剧。

从企业到位资金与房地产开发投资同比增幅情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，4月曲线开口扩大至8.3个百分点，5月收窄至5.1个百分点，8月进一步收窄至3.2个百分点。目前境内融资遭遇金融机构持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少， 并且发改委限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。考虑到未来整体销售增幅大概率继续回落，资金市场的紧张压力还将加剧。

对比企业到位资金同比增幅与房地产开发投资同比增幅

数据来源：国家统计局、易居研究院

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预计2018四季度全国多项指标增幅收窄

总体而言，1-8月份，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期。从土地市场看，成交量同比上涨，土地购置均价增幅连续5个月回落；从房地产开发投资情况看，同比增幅小幅回落；从商品房市场看，销售面积同比增幅较1-7月小幅回落，成交均价同比增幅较1-7月小幅上行，住宅库存去化明显；从房地产市场供求看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

7月31日召开的中央政治局会议以罕见的严厉措辞指出坚决遏制房价上涨。8月17日住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志，强调要下决心解决好房地产市场问题，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。8月底，呼和浩特提出全面停止去库存调控措施以遏制房价上涨，多地或跟进。9月13日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，公积金贷款将实行“认房又认贷”政策。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将有所收窄。

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