这是一家霸道的房企，三年前犯的错误再次重现。

记者特别获悉，在苦等数年的煎熬中，北京朝阳区东郊保障房东方瑞平家园的2235户轮候家庭，终于在近日迎来签约的消息。但令轮候家庭遗憾的是，开发商北京首农集团旗下企业东方瑞平房地产公司（下称东方瑞平）给出的草签合同，因“增添各种无理要求”让业主们难以接受，比如在合同中，开发商只允许全款业主自己缴纳契税，而不允许贷款业主自己办理契税，强制要求贷款业主把契税交给开发商代收代缴。

在北京，强制代收代缴契税的事情，这并不新鲜。

记者掌握的情况是，3年前的2015年7月，北京市住房城乡建设委党组成员、副主任兼北京市住房保障办公室主任邹劲松主持召开专题会，协调解决龙冠自住型商品房合同条款遭购房家庭质疑问题。

据悉，龙冠自住型商品房由龙冠房地产开发公司开发，其母公司也为首农集团。该集团负责人当时承诺，针对此次购房家庭质疑合同条款问题，一定耐心回应和解决好购房家庭提出的问题，对合同相关问题进行认真修改完善，不怠慢任何一位购房者，维护每个购房家庭合法权益，“并举一反三，做好其他项目开发销售工作”。

时隔3年，首农集团旗下的东方瑞平又犯了购房合同出现“霸王条款”的毛病，遭业主声讨。“这样暗藏不平等违规条款的合同,已经在房地产界盛行了10多年，甚至直接被多个开发商称为行规。”北京某房地产律师告诉记者，要彻底根除这一陋习，需要政府部门一查到底，严处罚并计入不良信用。

1.又见霸王条款

“他们（东方瑞平）给的合同都已经打印好了，我们不选也得选，没有讨价还价的余地”。东方瑞平家园轮候户张同宝、罗大成、钱建新等均向记者出示了东方瑞平的购房合同。

记者将其和北京住建委官网上挂出的示范购房合同文本对比发现，原本用于制衡开发商、保证购房人权益的条款，在开发商东方瑞平的合同中直接被划上了“×”。例如,在示范文本中原文为“双方同意按照下列第___种方式缴纳税费”，其中包括3条。

第1条是“出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件”。这一条在记者调阅的多个自住房、商品房合同中,直接被打了“×”。

还有第2条和第3条。其中第2条中约定,买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费以及其他费用。而开发商在购房合同的这个条款中,增加了“此委托买受人不可单方撤销”字样。原本合同中,对买受人有利的第3条约定,是说买受人可以自行向相关单位缴纳这些费用,而具体由业主自行缴纳哪项费用,都是由购房人和开发商协商。

关于协商的费用，记者在示范购房合同文本中看到了“契税”一项,但购房人实际拿到的、需要签字的合同中,开发商早就以打印格式选择了供暖费等其他费用,购房人根本没有选择契税的余地。

记者从住建委获得证实，商品房合同只有备案制度,并不存在所谓的“审过”的程序。此前的2016年12月26日有报道称，近期有个别房地产开发商在房屋买卖合同中以强制代收契税作为新房交付条件，或代收后迟迟不履行合同约定的缴税手续，引起购房人不满。

这是因为，此举严重违反了《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》规定，自2005年1月1日起，契税由地税机关直接征收，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。国家税务总局财产和行为税司有关负责人在解释此通知时提醒，若开发商强制代收代缴税费，或以此作为交房条件，购房人可向地税局及房屋管理部门投诉举报。

“若购人与开发商签订了委托代办协议，则属于自愿委托开发商代为办理购房缴税事宜，则另当别论”。国家税务系统相关负责人告诉记者，根据现行税法规定，购房人在购买新房后，可持身份证件、购房合同与补充结算材料、《房屋登记表》及购房款发票等材料的原件和复印件，自行前往房屋所在地的主管税务机关，申报并缴纳契税。

据记者调查，不止东方瑞平，其他开发商也存在将商品房预售合同示范文本中加入、或将相关条款修改为对开发商有利的条款，再与购房人签约。

2.或挪用契税款

“开发商或者其代表，之所以强硬拒绝修改合同条款,说白了就是为了逐利”。从事房地产行业10余年的置业经理肖先生告诉记者。

那对于开发商来说,代收契税有什么利呢?“这笔钱在收房当天就可以交到开发商账户上,并且不受政府监管,开发商可以一直无偿使用到给业主办理房产证的那一天。”9月2日，东方瑞平家园准业主钱建新对记者表示，目前东方瑞平家园一居至三居的预测建筑总面积从61平米至93平米不等。

据钱建新测算，按照首套房90平米以下计算税率为总房款的1%左右，一居室在6300元左右，两居室在8000元左右。而由于开发商公摊面积过高，三居室的面积超过了90平米，达到93.08平米，三居室业主不得不按照总房款的1.5%缴纳契税，也就是缴纳契税额为15000元左右，比按照90平米以下1%的契税额多缴纳5000多元，部分二套房业主则按照3%的契税缴纳。“保守估计东方瑞平家园2235户业主需要缴纳的契税总额在1600万元左右。”钱建新说。

据钱建新介绍，按照东方瑞平提供的购房标准合同，开发商给业主办理产权证的日子,为业主收房后的1825天内,也就是近五年后。按照合同约定,业主需要在收房当天缴纳总房款1%、1.5%、3%三档不同金额的契税给开发商。但开发商却可以将这笔钱拖到为购房人单独办理房产证的前一天再缴纳到税务部门。在这漫长的五年中,这笔契税款就会被开发商当作“无息贷款”白用。

记者注意到,对于购房人来说,开发商所侵占的不仅仅是这笔费用五年内所产生的利息,而且还包括这五年的时间。如果不由开发商“代交”契税,购房人可以在收房、也就是确定期房面积之后就按照实际面积去缴税。按照现行规定,房屋交易再上市时,要符合“满两年”、“满五年”才能分别减税;而这个时间段,就可以从缴税那一刻开始计算。

“这也就是说,如果让购房人自行缴税,那么到了开发商能给他们办房产证的1825天以后,购房人就能让房子以‘满五’的资格上市,免征全部的营业税和个人所得税;即使限价房有着5年后才能上市的规定,如果自行缴纳契税,到了开发商给办房产证时就可以上市交易。”一位区县地税部门相关负责人解释称。

据了解，除了税务部门以外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。根据《税收征收管理法》第二十九条的规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动，否则将承担《税收征管法》规定的法律责任。

从东方瑞平要求业主签订的前期物业服务合同上看，东郊农场保障房的物业费定价为2.8元/平米/月，地下停车收费为600元/月。东方瑞平公司委托的北京中熙物业顾问有限公司出具的“前期物业服务费用评估报告摘要”显示，该公司未依照京发改（2005）2662号文件和京建发【2016】4号的规定，按照经济适用房小区物业费标准评估，执行经适房小区物业服务收费政府指导价标准。

可见，北京市住建委针对业主的信访诉求回复也明确了业主诉求的合理性。这次，首农集团旗下东方瑞平也违规了。

本文转载：华夏时报

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