在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。那么，密集出台的“租售同权”政策——

是否真能抑制房价上涨？

1、中 央和地产密集出台租赁新规

继7月17日广州市出台租购同权等措施后，住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。随后南京、杭州、北京等多个地方政府积极响应，出台租赁新规。

近期出台的租售同权相关政策（如上表）

2、构建房地产长效机制，抑制房价

自1998年房改以来，我国房价出现持续、大幅的上涨。尤其是北京、上海、深圳等一线城市。不仅如此，房价的波动率也较高。从房价收入比来看，深圳以39.8位列全球排名前列，北京、上海也分别达37.8、36.9，远高于伦敦、东京、柏林等国际大都市。

为了稳定房价，政府提出建立房地产长效机制。“长效机制”一词在2013年的政府工作报告中首次出现，在2015年4月30日的政治局会议中再次提及。

2015年至今，我国房价又经历了一轮暴涨，2016年12月的中央政治局会议明确提出要加快研究建立房地产长效机制。

同年的中央经济工作会议更首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立房地产长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

3、租赁同权的三大政策要点

先“住”后“权”

作为房地产长效机制重要的一环，“租房”政策的目标首先要解决各种人群“住”的问题，而附加在房子上的“权”则成为调节供需、平衡人才结构的一个有效抓手。通过利用集体用地建设租赁房、土地出让向租赁用地倾斜、鼓励卖地自持、商改租等扩大租赁住房供应，解决基本“住”的问题后，再谈“权”。

国企主导

在此次推进租房市场的过程中，将采用以“国企+政策配合”的模式进行引导，为租房市场的完善打基础。在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。

土地出让政策开始向鼓励租赁用地倾斜

6月，万科在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，在达到较高限制地价后承诺禁售70年；随后上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，开启只租不售的土地出让模式。

4、各 地门槛不同，同权程度不一

部分城市同教育权

北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》显示出向租房人的权益倾斜，其中京籍无房户子女满足父母承租3年且一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的可以就近入学，但对非京籍租户子女仍然延续原有政策。

广州明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，且其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为不多居住地且房屋租赁合同经登记备案。

广州“租售同权”政策通过设臵较高门槛明确了目标吸引人群，相对于其教育资源来说总量上影响不大，政策采取稳步推进方式，未来仍有进一步扩大受益人群的可能。

部分城市设门槛同户籍权

无锡在7月8日新修改的《无锡市户籍准入登记规定》中全面放宽市外户籍准入政策，取消有关投资、购房落户政策，增设租赁住宅落户政策，规定凡在无锡租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

郑州在8月4日《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》中明确，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。虽然方案具体细节还在完善中，但清晰的政策导向已经确定。

5、抑制房价短期效应不明显

短期单靠租售同权影响房价有限

长期来看，租售同权是未来发展的大方向，能够提高住房租赁吸引力，扩大租赁人群，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场稳定发展。

短期，各地在制定“租售同权”等类似鼓励租房政策的同时，以满足常住人口教育公共服务需求和缓解职住矛盾为现实目标，充分考虑了政策的预期可达效果，尤其是对现有人群利益和房地产市场的冲击影响，斟酌“同权”时因城施策增加适当门槛，甚至暂时不提“同权”，如佛山、深圳等。

由此看来，租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响，但会大幅放缓房价上涨速度，而房产缺乏吸引力的城市，并没有出台鼓励租房政策的必要和动力，城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

政策支持，房租分层稳步上涨

在各地的鼓励租房政策中都有着多渠道加大租赁房供给的政策，甚至在土地拍卖中，“只租不卖”用地也低价被国企购入，这些政策形成的低价租赁房在短期内会对租房市场价格产生冲击。

但如之前所述，政策目标是稳定房地产市场，而不是建立一套住房福利制度，因此低价租赁房有其区域或者人群的特殊针对性和时效性，在特别规模上难以和个人或机构租赁用房相比，且租赁用房根据区位、配套等条件不同有着自身的定价体系。

随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多，长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势，政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外，“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。

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十九大国家领导人如是说，抑制房价上涨真的有用么？