原标题：用三年前的总价，买回中央别墅区！

很多朋友问：如果当下置换，买什么房子较值？『地产营销人』给出的建议是：买别墅。

注意，这里给出的关键设定是两个，一是“置换”，二是“较值”。置换基本的逻辑是卖小买大。当然你可以选择平层产品的置换，用小户型换大户型，但是如果附加上“较值”要求，结论却一定是别墅产品。

为什么呢？

首先，置换是需要付出成本的，特别是在当下的市场环境，卖旧买新的周期相对较长，且有可能遭遇买家的压价，同样的费时间、费精力，折腾一番仅仅是户型变大，产品类型却没有趁机升级，未免显得不值。

其次，别墅市场正在出现这几年中较好的置业时点。

得益于今年大量限竞房项目的入市，不少项目借助于较低的容积率，规划出高性价比的别墅产品。因为限价，注定总价不会太高；因为含有地下，注定扩展面积十分丰富。在总价门槛大幅降低的前提下，获得更多使用空间，且一步到位的拥有了别墅生活，可以说是“较值”。

但是，当进入市场后，很多人却不知该如何去选别墅？

固定的预算摆在那里，面对不同的区域、不同的产品，又没有买别墅的置业经验，每一位案场的销售又都说自己的项目好，一下便没了主意，很难下定决心，做出抉择。

针对近似总价区间内，该如何选别墅这个难点问题。『地产营销人』给出以下三点意见，供买别墅的朋友参考。

1、别墅类型往“上”买

请大家不要误解，这里的“上”，不是指物理概念的楼层，而是别墅类型中的“等级”。

一般别墅产品的类型从低到高，基本是按叠拼、联排（合院）、双拼、独栋这个顺序逐级而上，不仅户型面积依次增大，且价格也水涨船高。

在总价和位置都接近的前提下，当然是等级越高的产品类型越值得买，也就是说：能买合院，不买叠拼；能买独栋，不买双拼。当然如果总价差距较大，项目所在的区域又完全不同，这个逻辑就不适用，因为没有可比性。

但是需要注意的是，如今的一些别墅产品其类型正在出现边界模糊的趋势。譬如说，过去的叠拼只有上下两户，即上叠和下叠。但随着规划指标的严苛，现在不少叠拼都设计成上、中、下“三叠”，从传统的四层演化为六层，实际是洋房产品的变种，不少项目称之为“叠院”。

如果把这种因素考虑其中，更为精细的排序就是：三叠拼、双叠拼、联排（合院）、双拼、独栋。

至于联排和合院，其容积率差不多，按说可以并列，但由于传统的联排脱离不开“兵营式”的排布，面宽受限制，户型较为单一，所以后来逐渐被合院产品替代，既取中式围合的意境，也有多变的户型组合，相比而言，合院更具先进性。

2、置业区域往“熟”买

我们再说区域，一般预算越高，可选的区域就越多，但较后人们总是落在较“成熟”的那一处。

别墅的区域是慢慢养成的，既要环境好，又要配套完善，没有多年的积淀是不行的。因此在北京市场上，别墅区域是讲“底蕴”的。

过去北京有八大墅区之分，但较知名的也就只有三个：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区。其中，发展时间较长、较成熟、市场地位较高的无疑是中央别墅区，亿级产品大多来源于这里。

我们说买“熟”不买“生”，后来的新兴别墅区固然也有概念和利好，但毕竟需要一个长期的孕育过程，在短时间内配套条件必然不足，带来生活的不便。更为关键的是，新兴别墅区缺少时间的“发酵”，无法形成特有的人文氛围。

因此，传统主流别墅板块如果有供应，且总价与新兴别墅区相近，自然是择“熟”而居。

3、产品设计往“新”买

具体到产品上，别墅的更新换代要比普宅快得多，就像合院替代联排一样，其户型设计和功能挖掘也是每年都有新亮点。

所以，买别墅适合买新房，而且较好是当年新推出的产品。

在考察这些产品户型时，应注重核心的尺度指标，功能的合理划分，以及扩展空间的丰富度。选择创新产品不仅能跟上时代的居住潮流，获得更先进的生活方式，包括对未来资产的保值增值也有帮助。

按照以上原则去挑选别墅产品，置换的意义就能得到较大化的体现。在一定总价范围内，买到较高等级的别墅类型，找到较具市场共识的优质板块，在创新产品中拥有较多获得感。

如果在现有市场内进一步做出购房推荐，在中央别墅区刚入市的祥云赋项目值得置换升级的购房者前往一鉴。

其实，中央别墅区近两年供应非常稀少，特别是别墅项目基本处于存量消化的阶段，在售产品的总价多在3000万级以上，改善型的客户很难迈入这个“富人区”的门槛。

但由于限竞房项目的入市，其新供应的别墅产品为市场打开了一个“窗口期”。如今祥云赋约1500万的合院可以说是该板块多年不见的高性价比产品。与其在新兴板块买叠拼，不如以相近总价购合院，这个契机，值得把握。

作为祥云赋的拳头产品，1500万起的临湖合院，以低价高配、产权面积更大等特征，占有核心竞争优势。直接填补了中央别墅区内该类产品的少有。

祥云赋位于北五环与六环之间、中央别墅区配套较成熟的后沙峪。项目依靠167平方公里“温榆河生态走廊”以及300亩罗马湖天然水域，具有城市中极为少有的生态、水源环境。

中央别墅区著名的罗马湖，在2018年政府投入9822万巨资，升级打造为罗马湖湿地公园，此次升级改造的背后，是对以罗马湖为核心的中央别墅区历史和价值的重新释放。

据悉，罗马湖区域内将建成4大观景平台、3大亲水平台、115个免费车位，更有西湖2000㎡生态浮岛、东湖50000㎡水下森林，垂钓、游艇、观景、散步……一座300亩的湖畔花园，即将兑现。

祥云赋以低容积率和少有自然资源打造出高品质的创新产品。在同样面积限定区间做出更多功能空间的探索，尽显生活品质，各种细节透出中粮、天恒、旭辉、恒基四大品牌开发商打造产品的功力。

祥云赋约400平米的别墅融合了市场上所有合院产品的优点。随着时代需求变化推陈出新，升级打造出了更具竞争力、更舒适、更宜居、更自然的较新型合院产品。

可见简要概括为三大特点：

排名前列，院墅化。中国人对院子速来有独特偏爱，联排别墅基本都是房前有院。而祥云赋则是把“宅前有院”改变为“宅间有院”，让院落与生活融为一体，实现了建筑和园林较大维度的契合。

第二，私密性。不同于其他别墅产品，祥云赋的合院是围合形成的，更加私密，高达约2米的围墙，可以营造出深宅大院的静谧生活氛围，也更好的保证了居住的安全性。

第三：双拼式合院。虽说合院产品源自于四合院，但和传统形制相比，祥云赋则打造出东西入户的双拼式合院，而且产品在北侧设计了采光井和边窗，保证了户型极好的通风采光。

祥云赋合院产品还拥有入户大花园和，可以为一家人提供欢聚开阔的个性空间。其中，内庭院更是打造了优质景观小品，且户型规整，便于客户根据需求进行改造。

户型设计上，合院产品也以空间功能引人瞩目。每个户型都有至少四个套房，保障每一位家庭成员的隐私生活。每一层都留有个性化空间，可以作为老人的书房、女主人的化妆台、小孩的游戏室。

值得一提的是，约500多平米的合院产品空间功能更是大幅提升，首层就做到了三个庭院，并以南向大面宽保障观湖效果。

除此之外，祥云赋也以其低密度、高宜居性和国际化的配套资源与人文环境，成为中央别墅区极具居住价值的高端社区。

北京先进学区资源在此汇聚，有北京鼎石国际学校、ISB国际学校、新英才国际学校、培德书院、哈罗国际学校、北师大附中（顺义分校，规划在建中）、北京四中（顺义分校）、北京实验二小（顺义分校）等。

同时，项目附近还拥有6条高速公路、4条快速路、地铁15号线、地铁31号线（规划）、有轨电车T2线（已开工），交通利好十分明显。

祥云赋还享有齐备的商业配套，包括：中粮祥云小镇、九重汇奥莱、龙腾世纪文化广场、国门一号（沃尔玛山姆会员店）等商街和购物中心。

置业在中央别墅区，是跨入一个进阶的圈层，而临罗马湖墅居，则不仅仅是满足舒适的居住，更是选择了一种独特的生活方式——感受富有浪漫情调的国际化生活氛围。26年的中央别墅区发展没有止步，其未来更值得期待。

同样要置换，不如买别墅；同样买别墅，不如买合院。记住，所有的改善都应当激进一点，多年以后你会感谢自己当初的决定。返回搜狐，查看更多

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