1,投资房地产市场的基本逻辑是什么？

如果你想投资房地产，如果你将房子当财富现象的一部分。

很简单，你需要思考下一步财富的走向，选定你心目中认为合适的地点，判断这个地点是否有潜力在未来更上一层楼，以及这里的房价上涨的剩余空间有多大。

简单以一句话概括就是：会涨吗？

但涉及到具体操作，就难免面对三个方面的问题：

1，如何挑选合适的地点

2，如何确定是否还有升值空间，投资回报率

3，有没有能力入手

2，国内房市形势

你是否有这样的感触，当你嫌房价太高的时候，房价还能涨得更高。这是为什么？

通过观察我们发现，高房价的地区都拥有极高的经济发展做支撑，而经济快速发展、产业升级、消费升级等等表象的背后，往往代表该地区的研发能力。

国家统计局于发布的《2017年全国科技经费投入统计公报》中显示，2017年中国共投入R&D经费(研究与试验发展经费)17606.1亿，增长12.3%，与GDP的比值为2.13%，比上一年提高了0.02个百分点。

根据联合国教科文组织对世界各国科技研发投资情况的统计，2017年美国、中国、日本排名前三，分别为4705亿美元、3706亿美元、1705亿美元。尽管对科技研发的投资并不是总能获得成功，但可以认为一个国家对科技研发的投资是该国长期经济实力的首要指标。

从上图我们得到一个结论，各省市科研经费的投入与2017年各地的GDP排序高度重合。R&D经费总量排在前十的省（市），有八个位列2017年GDP十强，剩下两个是直辖市北京和上海。

北京和上海，在可见的将来都不会衰落。不多的问题是这些地区的房价都已非常高昂。要投资房产，也只能用价值投资的方式。

这就牵涉到我们上文所说的有没有能力入手方面。

3，产业转移

虽然如此经济形势与科研投入息息相关，但同时我们也看到，不是所有的产业都需要研发的，比如纺织业每年30亿美元左右的研发费用，但能创造高达1100亿美元的出口金额。

不只是纺织业，服装产业，鞋类，箱包之类产业也是一样，技术早已成熟，不需要太高的技术门槛，出口可达到几百亿和几千亿美元。越南2017年服装纺织和鞋类箱包出口接近500亿美元，这几年越南经济飞速增长，就是这个原因。

今天，中国经济的成本优势已经不在，产业与资本向东南亚转移的动力空前强大。东南亚国家在发展承接大国的产业转移和发挥自身成本优势上已经成熟。

越南胡志明市街景

而纵观目前的东南亚国家。泰国、印尼、大马已拥有一定的产业优势。缅甸、老挝的基础建设太过薄弱。较适合投资的国家莫过于越南、柬埔寨、菲律宾。人力和土地成本低、而且基础设施比如道路、水电、人口素质等配套设施服务相对较完善。相比较之下，柬埔寨是东南亚较亲中的国家。

柬埔寨金边街景

希望通过房地产实现财富的增值和保值。就要选择那些虽然穷但更有发展潜力的国家的房产，比如柬埔寨。

纵观东南亚房价，为何柬埔寨首都房价如此便宜？主要原因在于该国和平的时间较短，从1993年才正式进入和平建设时期，甚至许多人的印象还停留在其红色高棉时期。

柬埔寨符合上文所述的合适的地点，有能力入手这两方面。对于升值空间方面是否符合呢？

4，经济增长支撑升值空间

人口结构为柬埔寨的经济增长提供强劲的劳动力支撑，2017年数据显示，16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的柬埔寨居民不再从事农业，转行当工人。而柬埔寨的人口红利才刚刚开始，这个国家人口平均年龄27岁，全国1750万人口当中，17岁以下占38%，共计588.9万人；18岁至60岁占53%，近821万人；61岁以上人口占9%，约有129.5万人。

金边每年都能够吸引30万年轻人来到这里工作，这些人都构成了金边房产的潜在消费者。

柬埔寨有四大产业，其中农业、旅游、建筑业三大行业都很大的潜力可以发展，将来甚至还有会成为柬埔寨新兴产业的石油化工产业。

农业方面，柬埔寨大米在2012年、2013年、2014年及2018年的世界大米会议上，曾4次夺得桂冠，被授予‘世界较好大米'称号。我们熟悉的泰国香米，其实很多也是来自柬埔寨包装贴牌后出口到国内的。除此之外，柬埔寨的水果，木薯等也大量出口中国。

旅游行业，据柬埔寨旅游部公布的数据报告显示，2018年上半年，柬埔寨共接待300万1660人次的外国游客，比2017年上半年的266万2679人次外国游客同比增长12.7%。为了满足不断增长的旅客的需求，柬埔寨到2030年全国需新增10万间客房的酒店（其中4星级和5星级酒店占60%，相当于约6万间客房）。

由此衍生出建筑行业的大量供需不足，仅以西港为例，就需要约3万间客房（其中星级酒店客房约2万间），两者将是相互促进，共同发展。当然，柬埔寨房地产较直接的动力还是来自于柬埔寨人口红利。

目前柬埔寨人口增长率为2.5%，人口红利平均年龄为27岁，这正值结婚、生子的较佳年龄，未来房地产刚性需求市场极大。据柬国土规划和建设部统计显示，每天仅全国建筑行业就为国人创造了约22万个岗位，建筑业已成为推动国家经济发展的重要经济支柱之一。

石油产业，新加坡克里斯能源公司（KrisEnergy）日前透露，该公司在海域A区块“仙女油田”将于2019年年底可日产3万桶原油。柬埔寨的石油资源已经吸引了阿拉伯联合酋长国王子对柬埔寨油气的投资。

石油产业不仅是一个庞大的产业，还可以解决柬埔寨的能源紧张问题。

5，供需关系

金边城地域不大，仅有576平方公里，却生活着超过300万人。据柬埔寨国土规划局的规划，2035年柬金边人口将达到500人。金边规划引入各行业精英群体。高密度的人群，日益成长的本国人以及常驻工作的外国人决定了金边的公寓供不应求。这也导致柬埔寨的租金回报率排行全球第四，高达6.93%。

柬埔寨国土规划和建设部12日公布的报告显示，截至目前，柬国内五层楼以上的高层建筑物达到1088栋，仅今年头9个月，新建5层楼以上的建筑物就有92栋。

到今年年底，金边将建成的公寓数量是2.5-2.8万套，而金边的常住外国人就有30万人，金边公寓的数量连老外都满足不了，更何况是柬埔寨当地人。

如此严重的供需不平衡导致了过去几年金边房价每年都以15%的速度稳定递增，而金边租金回报率高达6%到10%。投资金边房有双重收益，回报都不低。

总结

财富自然是跟谁着产业的转移而去，中国房地产的牛市诞生的背景就是中国逐步地变成世界工厂的时代，如今，中国产业正经历痛苦地产业升级，如果你长期看好中国楼市，那么，投资的重点依旧是北上广或其他有竞争力的产业聚集区。

或者，你也可以转向投资的下一个产业转移地，比如柬埔寨。

经济持续高速发展、人口红利充足、资源丰富，美元结算的资产...金边的供需矛盾太大，在相当长一段时间都没法满足，这为房价长期上涨提供了坚实的基础。

越来越多的人开始意识到海外投资的机会，但大家往往只看见房价上涨，却忽视房产投资背后的的逻辑。