昨晚，瞄了一眼万科2017年报，一如以往的惊艳，没啥可说的。

不过，依然有两个数字，傲娇地从数据森林里跳出来：

2017年，万科全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%，创万科记录；

2017年，万科上缴税金高达566亿元，是年度净利润的整整2倍。

这两个数字，排名前列个显示万科的挣钱能力，另一个显示万科财政贡献的能力。

在一万亿元级别以上的总资产盘子里，大象居然越转越快，获得高达20%以上的ROE水平，着实需要极高的资产周转与财务平衡艺术。这个新纪录再度证明，万科确实是一家名不虚传的「ROE驱动股份有限公司」。

但是，今日重点，不在谈数据，而在谈商道。

本文正在写作之际，一场例行的2017年度万科业绩推介会正在深圳大梅沙举行。陆续看到的现场实录显示，万科董事长郁亮做了一个很长的演讲，曝光了一份未来的万科路线图。

本场业绩会之前，郁亮在万科的董事长任期，刚满九个月，若以全职董事长算起，更是仅有2个月。

董事长是企业的船长，工作内容亦与总裁职责有相当区别，人们想必十分期待，他如何完成个人的风格切换与岗位首秀。

此时此刻，当精瘦的郁亮出现在舞台中央，他天然具有两个议题不能回避：

1，他要确保九个月前的权力交接没有对业绩造成任何影响。业绩要好，不能波动巨大。

2，他要消除外部对他个人的一个传统偏见：一个有20年职业生涯的职业总裁如何变身董事长与企业家，从琐碎的经营工作与财务报表中，抬起头来，真正给万科巨舰输出新时代的新方向与新能量。

业绩会于11点半结束，全程听下来，郁亮九个月来，肯定思考良多。当看到同行整理的文字实录后，本人内心十分惊讶。

首先，万科的求变思维、危机感与使命感继续爆棚，弥漫于郁亮的整个讲话，直截了当。在印象中，这也是郁亮出任万科董事长新职、并提出「地产白银时代」著名论断后，排名前列次系统性讲述当下的时代、地产大势与万科未来路线的公开讲话。

其次，对万科何去何从的自曝方式，有点很不万科。按照我的理解，应该专门开个大型发布会，数百人的场子，隆重推出，方显重视。至少不能一次性都讲了，多少要给自媒体爆料创造一点机会嘛。

白银论断，对整个行业影响多年；今日这番低调奢华的讲话，大概率还将对整个行业形成心理冲击。

郁亮的这份讲话，层层递进。我把郁亮的核心观点，按照时代—行业—万科的顺序逻辑，罗列出来，并且同时列出谈谈一勺言的看法（绿色部分）。

一，没有成功的企业，只有是时代的企业。一个企业的战略定位，一定是基于对时代的判断基础之上。既然要拥抱新时代了，就要告别旧思维。

（言下之意，万科不参与规模排名，因为那是旧思维下成王败寇的逻辑体系。）

二，新时代有两个深远的变化。首先，结构不平衡比总量问题更受关注；其次，发展比速度更重要。

（企业家的首要职责是，读懂时代特征。否则后患无穷。企业家与普通人皆可预测，但是较大的差别是，企业家一旦判断失误，代价巨大，要么令公司踏入陷阱，要么踏空整个周期。而普通人错就错喽。）

三，在产品、服务与经营管理层面，中国企业要对社会整体的健康发展多做贡献，不要添乱，更不要成为麻烦制造者。

四，中国企业要敢于把中国企业的经营、管理水平放到全球视野当中去检验，要和全球较先进的经营、管理水平同场竞技，要和全球科技水平较高、效率较高的企业正面竞争。

（中国地产公司的过去十五年，集体得益于一个线性增长的中国房地产市场，但是，要想获得更大的未来，就要敢于对标，敢于走出去，不要窝里斗，不要局限于一个行业内的称王称霸，真正让自己全面大而强起来。）

五，未来房地产行业，有三句话是要记住的：房住不炒，租购并举，住有所居。

（一勺言写过文章，房地产是「平」的。一个企业家，一个董事长，真正重要的事情，就是读懂大势，给出方向，并为此承担责任。这三句话，就是未来十年房地产的政策天花板。）

六，住房一定要回归居住属性，房地产一定要回归实业属性。万科要更加坚持“盖有人用的房子”。万科是行业里面，排名前列个实现全装修的企业。对于炒房的人来说，装修部分是没有价值的，它不能升值，反而会折旧。只有自住客户，才更喜欢装修房。同时，过去和未来都坚持“三不”：不囤地、不捂盘，不拿地王。

（郁亮对万科的调试，兼顾过去与未来。一个有初心的房企，会在新时代的新思维中，成为更长期的赢家。）

七，「租购并举」四个字，不是“租售”而是“租购”，说明要站在消费者而不是开发商的角度来看问题；不是“购租”而是“租购”，说明未来万科需要更重视“租”而不是“购”。

（租是郁亮对未来楼市判断中的核心关键词，也是郁亮版万科集中发力的不动产周边领域。长租是郁亮为万科寻找到的下一个主航道，希望他能成功。）

八，万科的明确目标是，进入全球较大的住房租赁企业行列。德国的住房租赁是全球有名的，德国较大的租赁企业，大概是33万间公寓。万科将用三年左右的时间，有机会赶超他。

（对于这个小目标，一勺言并不感到满意。请郁亮让我们见识见识更大的大场面吧。）

九，「多主体、多渠道」，说明未来很多房子，将不再是开发商出售的商品房。如果万科不把自己定义为“开发商”，而是定义为“美好生活场景师”，这就是个机会。因为不管哪种住房，都需要有人盖房子，盖好房子之后需要有人提供相关服务。

十，万科不能把自己圈在“开发商”这个小角色，而要让万科服务的对象，尽可能向“全体人民”这个大范围靠拢。对买房、租房、甚至需要住房保障的客户，万科都要争取为其服务。

（郁亮对万科的这个时代要求，显然是高标准的，它朝向一个全生命周期的服务者的自我定位。过去数年，万科已经投入很多资源于其中，所以，不要以为一个口号背后只是另一个口号。一个公司要做好人，是很昂贵的一件事情。）

十一，房屋全面短缺时代已经结束，现在房地产行业的主要矛盾，已经不是“短缺”，而是“不平衡”和“不充分”。

十二，这就要求万科在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位。万科需要更小的颗粒度，对客户需求、区域特征做出更精细的分析。

（从地产方法论上看，我给郁亮的这个论断打满分。）

十三，一个经济体在房地产建设进入成熟期后，围绕不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。

（又是一个非常务实的、关键的、合乎董事长身份的专利判断。令人感到振奋的是，当郁亮面对话筒对全行业说出判断的时候，万科在中国地产界TOP10强中的创新业务拓展，已经一骑绝尘。这是他的底牌与筹码。）

十四，我非常明确地认为，中国房价快速上涨的时代已经结束了。如果房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就会怎么赔回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。

（这么多年，万科董事长谈房价，历来是敏感事宜。但是，身为行业龙头，如果能够发表一些有助于行业稳定健康发展、祛除浮躁功利的言论，其实，多多益善。根据本人对郁亮的了解，他相当有辩才。）

十五，万科要以人民的美好生活为己任，以「城乡建设与生活服务商」为定位，先进领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。

（相比于城市配套服务商，这个新定位，边界更具拓展性，受益人群也更多，也更加符合下一步万科发力的方向。2017年，万科启动了一个万村计划，那便是一个专门针对城中村改造与租赁运营的平台。）

十六，一个真正先进领跑的企业，领的不是规模之先、速度之先，而是方向之先、变化之先，风气之先、创新之先。

（再一次把房地产的主场之争，拉到了更高的段位上。我想，地产行业，英雄辈出，但冷暖自知，经历了风雨，才更懂得这些新竞技规则的重要性。）

十七，今后与未来，万科不赚快钱、不赚 「轻松钱」，不赚「钱生钱」。

（这是继十几年前，王石发表的万科不行贿著名言论后，万科董事长郁亮对外发布的又一个重磅企业承诺。快钱，轻松钱，钱生钱，是浮华盛宴的典型特征，注定雨打风吹去。新时代汹涌到来之际，郁亮立下此家规，有望令万科安全许多年。）

十八，今后，万科不仅关心城市，也要关心乡村，城市与乡村的互动。这里的乡村是指，城中村，城市周边的乡村，远离城市的乡村。万科不是要去乡村盖房子，而是专注于提供美好生活与乡村振兴的场景。

（有情怀的生意不一定是好生意，但没有情怀的生意一定不是好生意。）

十九，万科的未来由四个小角色组成：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

（万科造词令人叹为观止，都是好词，但是媒体、股东、投资人、业主，个个都拭目以待，听其言，观其行。总之，郁亮一言既出，压力山大。）

二十，万科需要有敏感度，也需要有信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。

（郁亮深知，不能一味高谈阔论，终究要回到地面，鼓舞同事，激励人心，方向定了，大家就加油干，一张蓝图绘到底。）

在郁亮的调试下，万科究竟会变成一家什么样的公司？我们以后用地产公司来称呼它，是否会不合时宜？万科的市值增长，还能不能从中找到新的灵感？

这些问题都构成了我们在郁亮万科时间的较大悬念，也是未来郁亮董事长任期内的较大看点。但是有一点是不能变化的。

那就是，在万科应时而变、战略升级的底层平台上，总有一台精密数字仪器在毫无表情地工作。