8月27日，楼市有三个爆款消息：

下面逐一解析这三个大消息的具体含义。

一、央行“加息”

8月27日早上，央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款（九期）招投标结果”，中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况：

所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”，是央行把国库里的钱，交给商业银行保存，这个过程一般会通过招标方式进行。

从上述表格可以看出，今年4月以来，中标利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日，国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号，随后7月31日的政治局会议予以了认可。

事实上，央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

央行之所以要引导市场利率走高，我猜是两大因素：

现在小幅“加息”，也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息，人民币会不会有“正式加息”，尚有待观察。

央行“加息”对楼市显然构成利空。

楼市会下跌吗？这个要看地方政府的政策，以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度，就可以抵消负面影响。

目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%，距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据（央行每季度公布）会不会真正大幅上升，尚有待观察。我个人判断是，不太可能。

总之，此次央行“加息”意在稳定人民币汇率，意在中美博弈（缓解）。年底前中国央行如果有加息，也主要是这个意思。

二、居住权“入法”

8月27日下午，民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

据报道，此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”，不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过，计划生育可能被彻底放开。

在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

据媒体解释，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

比如甲自己购买有一套住房，现在他退休了，退休金不多，生活质量不高。

为了提高生活质量，甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”（倒按揭），每月从保险公司获得8000元的生活费。

到甲去世后，保险公司根据协议结算，房子归保险公司，如果有多出来的价值，则归甲的法定继承人继承。

从甲把房子抵押给保险公司，获取生活费开始，到他去世为止，这套房子虽然抵押了，但居住权归甲本人，这个权利需要在法律层面明确。

当然，在租房中也存在居住权。有了居住权，租户才能给子女申请学校。但是请注意，法律是这样规定的：“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。

这里面“登记”是关键，“登记”的意思是说，你的租赁合同要去“街道办”备案，也就是交税。而之前的很多租赁，事实上是偷税漏税的。

以后，如果你要“居住权”，那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

三、住宅的自动续期

据报道，关于住宅建设用地使用权届满续期问题，此次“物权编草案”先作一个原则性规定。

案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

应该说，这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法，没有什么区别。或者说，没有新的进展。也就是说：

现行的“物权法”是这样规定土地到期情况的：

可见，在现行“物权法”里，住宅用地到期免费续期，不存在交费的问题。此次修订，反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的说法。

为什么留下这个尾巴？我的猜测是：你的首套房或者人均一定面积，是免缴房地产税的，但对不起，70年后可能有续期费；至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市，可以通过“续期费（土地租金）”来增加财政收入。

至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后，是获得土地续期，还是建筑物整体被收回，都很难讲，要看有没有约定，或者将来法律如何规定。

这就是劝大家尽可能买住宅的重要原因，住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。

当然，供求关系也完全不同。商办物业一般来说是严重过剩的，住宅总是短缺的。

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