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本文结合租购并举政策的宏观背景，基于房地产消费倾向大数据调查的结论，利用行为经济学原理，分析了房地产市场表现和市场行为（如乐购舍租、追涨、地王、惜租等）背后的潜意识动机，并对租购并举政策的落地实施提出了政策建议。

租购并举政策的市场反应

租购并举政策的实施释放了“房屋销售与租赁并重”的政策信号。2017年7月，上海首次出让租赁用地，随后广州出台“租赁16条”，北京、佛山、深圳等多个城市也陆续增加了租赁性质用地的供应；北京市房地产中介协会、链家、我爱我家、建设银行等建立的服务平台、住房租赁监管平台也已上线运行；此外，国内首宗央企租赁住房REITs产品在上交所获批；开发商、中介机构、酒店等纷纷进入住房租赁领域。截至2018年3月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立，上海较多，共49家；北京已开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家。

供给侧的改变可谓风起云涌，与此同时，消费者一侧的表现却耐人寻味。京沪深等房价高企的一线城市租赁市场呈现出欣欣向荣的态势，以上海为例，2017年18个品牌长租公寓在沪项目数量增加了80%，而地理位置优越的长租公寓入住率已超过95%；北京一家名为“包租婆”的租赁机构，主推地铁沿线15分钟以内的分散式女性公寓，出租率高达95%~98%。

与一线城市的火爆相比，二线城市房地产租赁市场相对平静。根据一项为期6个月的房地产消费意愿调查，在购房与租房的选择上，高达82%的被调查者选择购房，原因前3位分别为子女上学（36%）、工作需要（21%）、结婚需要（14%），较看重的社会权利主要是受教育权（22%）、医疗保险（21%）、社会保障权（18%）。选择租房的群体中，租房的主要原因分别是工作流动性大（38%）、购房压力大（14%），他们倾向于简单或中等装修的房屋（87%），要求租赁房源交通便捷（26%）、地理位置优越（24%）、租金合理（17%）且治安良好（17%）。

房地产市场行为的行为经济学解读

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行为经济学的理论

 行为经济学（BehavioralEconomics）是西方经济学的前沿学科，是经济学和心理学的结合，由DanielKahneman和AmosTversky等人创立，近年来许多诺贝尔奖获得者都来自行为经济学领域。不同于传统经济学的理性经济人假设，行为经济学关注人行为背后的潜意识动机，因为人的非理性行为，不是偶然的发挥失常，而是普遍存在的。

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“有土斯有财”——消费者热衷购房的心理基础

租购并举政策的较大心理障碍来自中国老百姓几千年来形成的思维惯性，即“有土斯有财”“安居才能乐业”的观念。“广置田屋传之子孙”是很多中国人的生存哲学，也是现代社会众生相的典型缩影。“一鸟在手好过百鸟在林”的实用主义思想，在商家、炒家巧妙营造的“劲销盘”“日光盘”的推波助澜下，很多消费者过高估计自己的消费水平和抗风险能力，举全家之力，耗尽几代人积蓄，甚至背负高额债务杀入购房市场。过高的杠杆率加大了个人风险，降低了生活质量，也为社会稳定带来了隐患。

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“懊悔理论”“博傻理论”——消费者追涨的心理内因

 Gloomes和RSugden提出了“懊悔理论”（RegretTheory），将其作为偏好反转发生的一种程序理性的解释。该理论认为人们对某个赌局的偏好依赖于可以选择的其他可能选项。懊悔理论效用函数具有斜对称特性，且人们会偏爱较小程度的失望，这种心理特质被称为懊悔厌恶（RegretAversion）。

“博傻理论”是指在资本市场中，人们完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿买走。“博傻理论”告诉人们较重要的一个道理是：在这个世界上，傻并不可怕，可怕的是做较后一个傻子。在这个击鼓传花的游戏中，很多城市的房价芝麻开花节节高，与收入、GDP悬殊巨大：河南许昌和焦作的房价较高点与省会郑州不相上下；安徽阜阳和安庆的房价较高点已达到省会合肥的水平……这些房价高到离谱，远远脱离了当地居民的消费能力。

如果说“懊悔理论”是普通刚需阶层无奈进入楼市的心理动因，“博傻理论”则使炒家们陷入了较后的疯狂，导致楼市脱离了居住属性，变成了奢侈品和投资品。

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“地王”——开发商撬动楼市的“价格之锚”

 “锚定效应（AnchoringEffect）”是指当人们对某个事物或事件做评估时，会依赖周围的环境，会将某些特定数值（称为参照点）作为初始参照值，这个初始参照值像锚一样制约着评估结果，从而影响消费价格。

“地王”就是开发商撬动楼市的“价格之锚”。每当新的“地王”出现，周边楼盘都是涨声一片。土地已是天价，再加上楼盘的建设成本，房价岂能不高？“地王”的出现成为衡量周围房产价值的锚定点，带动了上涨预期，进而导致周边房价上涨，成为楼市火爆的助燃剂。

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“效用贴现与跨期抉择”——消费者购房而不租房的潜意识动机

贴现是指客户在急需资金时，将持有的商业汇票，经过背书卖给银行，以便提前取得现款。购房的一次性成本较高，且发生在近期，而租房可以减少一次性支付的资金压力，成本较低，但要在未来持续性地面临损失（租金），即远期损失，因为远期的损失更值钱，一次次付款的痛楚，将降低人们居住的愉悦感。再加上中国房地产中介行业管理缺位，对租客的权益保护欠缺，房东随意涨租金，驱赶租户，使得租客没有心理的安全感。而且租金支付只是换来暂时的居住权，产权是别人的，在房地产景气的时候，房地产价格水涨船高，租金也相应抬高，支付的痛楚将与日俱增，而房地产不景气的时候往往伴随着整个社会的通胀，住房依然具有保值增值功能，产权的重要性更加凸显，租房者远期的损失更大。根据损失规避原理，消费者无论是基于远期支付的更大痛楚，还是基于对房地产产权的拥有，或是对租赁安全感缺失的抗拒，都会选择购房，而不是租房居住。

租购并举政策的实施建议

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租赁市场的发展取决于中国人土地情结的改变

房屋租赁市场与销售市场合理并存，消费者可以按自身消费水平、消费习惯自主选择，这是衡量房地产市场是否成熟、健康的关键，国外的房地产市场体系已经相对完善，如德国、法国等，但我国目前房屋的租赁以热点城市为主、中短期租赁为主。

就目前而言，房屋租赁应主要面向一二线热点城市的新入职群体、低收入群体、工作不稳定人群、青年群体，由市场提供租赁房源，结合区域特点、就业特点，结合住房公积金提取使用制度改革等，为其提供住房保障，构建租购并举、健康发展的房地产市场。

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应注重相关政策的构建与完善，减少消费者“懊悔”的砝码

在房地产市场调控中，应注重相关政策的不断完善，应注重政策的实施效力，减少购房者期待与现实之间的心理落差，减少政策失灵对消费者的反向激励，从而减少购房者的后悔值，使房地产销售市场回归合理水平。市场大量的空置房源、恶意炒卖行为应成为房产税、空置税的重点征税对象，房地产市场的健康发展需要财政政策、税收政策、土地政策、利率政策等的综合应用。

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减少土地财政的依赖，避免“地王”的领涨效应

高房价源于高地价，土地财政是高房价的较大推手。地方政府应采取科学合理的竞标方式出让土地，避免仅用于撬动楼市价格的天价土地的出现，用补差价、市场准入、限期开发等手段加强这些“晒太阳”的“地王”的治理，惩罚失信开发商的炒卖土地行为，避免“地王”的领涨效应，促使房价合理回归。

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完善房屋租赁双方权益保障机制，构建公平、守信的市场氛围

政府应注重相关法律法规的完善，加强房地产中介的管理，防止中介交易欺诈、违法吃差价等行为；也应加强房地产租赁双方权益的保护和违规行为的惩罚力度，杜绝房东随意驱赶房客、租金乱涨、交易欺诈、不退押金以及房客拖欠租金、损毁设施、非法使用等市场乱象，这方面可借鉴世界各国的成熟经验。如德国，房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用；房租超过“合理房租”20%属于违法，超过50%构成犯罪；房东有权获得租客的重要个人信息（工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等），租客连续两个月没有付全租金，业主可以要求租客搬走，也可申请法院强制执行。

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空置房源的激活——租购并举政策背景下供给侧变革的首要着手点

我国房屋租赁市场的发展可以空置房源的盘活作为主要入手点，结合对租赁双方权益的保障，辅之以各类政策措施（如空房出租用作住房给予免税、奖励；空置超过三个月征收空置税、社会资源浪费税等），鼓励空置房源进入市场。当自身权益可以得到法律的有效保障，禀赋效应所带来的不安全感将大大减少，房东的出租意愿将大大提高，从而可以短期内增加住房供给、缓解住房紧张问题。长期来看也有助于减少社会资源的浪费，打击投机炒作，促进房价合理回归，这对整个实体经济的发展有百利无一害。

文章内容源自《城市观察》杂志2018年第5期刊发的《租购并举政策背景下房地产市场的行为经济学解读及建议》一文，作者为中国矿业大学博士研究生袁韶华、中国矿业大学教授汪应宏、南京理工大学教授左晓宝、江苏建筑职业技术学院副教授翟鸣元、江苏建筑职业技术学院讲师年立辉。内容有所删减，如需浏览全文，请点击下方阅读原文。

【编辑 橙子鱼】