北京投入1000公顷租房用地，如何丰富楼市供给？

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据新华社报道，11月16日从北京市规划国土委获悉，北京未来5年将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。住房新政将惠及哪些人群？如何提升地产调控信心？北京楼市拐点真的到来了吗？治理体系面临哪些新挑战？

央广《王冠红人馆》为您深度解析北京集体租赁住房新政。

报告

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聚焦——北京出台集体租赁住房新政，内容丰富引人关注

11月16日，北京市规划国土委、北京市住建委联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(以下简称《意见》)提出，今后5年北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

《意见》对北京市集体租赁住房项目的选址条件、申报主体、运营模式及申报程序等内容进行了详细规定，其中包括：集体租赁住房项目建设应坚持符合规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益。不得对外出售或以租代售。坚决杜绝变相开发建设小产权房。

在租期方面，《意见》鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。

此外，《意见》要求，集体租赁住房要合理选取建设地点。在居住设计方面，租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理，配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。房屋套型结构和面积标准，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设。同时实施全装修成品交房。

为杜绝变相开发建设小产权房，《意见》在集体租赁住房的产权管理方面明确规定，其不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。同时，权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。

此次集体租赁住房新政的出台引人关注。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《意见》的提出，既给予了集体土地发展租赁住房的政策导向，有助于此类土地资源的盘活和土地价值的提升，也为租赁房源增加了更多的用地支持，对于北京未来租赁房源的供应和租赁市场的培育发展都有积极的作用。

《21世纪经济报道》11月17日在《北京住房租赁市场迎来新变局 未来5年供应1000公顷集体土地》一文中指出，《意见》对北京租赁市场的影响将首要体现在增量上。北京现有租赁房源250万套左右，1000公顷的地约能建成30万-40万套租赁房，若计划如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的房源量。

而千龙网在11月16日的《未来五年北京将供应1000公顷集体土地建租赁房》中则提到："截至2016年底，北京已先后启动了海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村和昌平区北七家镇海鶄落村等4批5个试点项目，共涉及集体建设用地38公顷，可建设公共租赁住房近1.5万套、总面积约110万平方米的租赁住房。"事实上，现在已经有很多的试点，而且这些项目都建设得非常好。

温泉镇太舟坞村351项目--中关村创客小镇

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解析——集体租赁住房新政分分钟读懂

房租问题备受关注

提起此次集体租赁住房新政，租金无疑是不少北漂一族较为关心的一个部分。

《意见》中明确指出，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。也就是说出租地点的租金应该与周边的进行对比。

事实上，根据目前各地统计以及常规的认知，国有土地征地之后再拍卖(土地招拍挂)，地价约占到楼价的50%甚至更多。所以当把集体建设用地用来盖房之后，省去了地价，整个房屋的建筑成本理论上会降到一半以上，这对于房租也是存在一定优势的。

此外，《意见》还指出，集体租赁住房对接的是市场租户，但也鼓励趸租作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租。保障房中心这样的机构可以把集体租赁住房整体囤租过来，再作为公租房来配租，这也将有效增加公租房的房源。我们也可以从中看出，集体租赁住房现在目标对象对接的是市场租户，也就意味着租房门槛不再像从前那样明确，无论是北漂一族还是有北京户口的人群都可申请。

“全装修”好处多多

除了租金，此次《意见》中还出现了"全装修"的概念。所谓全装修，指的是开发商交房之前，墙面、地面等房屋固定面完成装修，水电管线、开关插座等基本设施完成安装，厨房和卫生间的固定设施如橱柜、洁具等安装到位。

从目前情况看，全装修好处多多。首先可有效杜绝擅自改变房屋结构等"乱装修"，保证楼房安全；其次全装修住宅更为业主创造了较好的生活环境，高层建筑交付后就不存在交替装修影响整幢楼住户生活的情况，可以减少邻里纠纷，而且也不必担心各类装修、施工人员进出小区带来的安全隐患；另外，全装修采用的集成化模式，使分散分户采购装修变为集约化设计、集中采购、集中施工，极大地节约了成本，减少了社会总支出水平。据有关部门测算，如果由开发商统一组织装修，比户主自己装修至少要节省20%的费用。

地段和配套成较大亮点

地段和配套是此次集体租赁住房新政的较大亮点。比如唐家岭地区产业园区项目的建筑面积19万4千余平米，包含公租房、酒店、办公楼，商业服务等多元化配套设施。这使得一些居住分散的年轻人汇聚于此，离工作地点更近，社交更方便，有利于生活质量和工作效率的提高。

此外，千千万万的年轻人聚集于一地，维度更加多元，无疑会为当地带来无限生机与活力。

唐家岭产业园区

3-10年租期，较大限度规避以租代售可能

值得关注的是，在租期方面，《意见》将其定为3-10年。对此，亚豪机构市场总监郭毅认为："一般租赁房设置的较长租赁期限是20年，《意见》此次将时间缩短到10年，显然是为了较大限度规避潜在的以租代售可能，但需要注意的是，设置租赁期限如果过短，也可能无法满足消费者稳定居住的需求"，整体上看，《意见》通盘考虑了现阶段北京市场情况，较为慎重定下的3-10年租赁年限。

有业内人士提醒，即使限定了租赁期限，也可能出现租户不断续租的情况，较终发展为变相以租代售。要杜绝这一情况，郭毅建议，可在限定租期的基础上，要求租户按年缴纳而非一次性缴纳全部租金，"不过这一模式可能会挫伤开发商的建设热情，可以说，如何在企业利益和租户利益之间保持平衡，是未来相关监管政策需要特别注意的"。

而对于不少正在租房的人群来说，3年-10年的租期还是具有相当大的吸引力的。面对每年成百上千元的房租涨幅，如果一个房子能签三年，就意味着租金一直都是恒定不变的，生活就可以更稳定；同时3-10年意味着租户可以在这里住很久，更有家一般的感觉。

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举措——楼市进入下半场，多地针对租房供给侧发力

转眼间，2017年已过去大半，楼市进入下半场。除北京外，上海、深圳、郑州等地也纷纷针对租房供给侧发力。

《21世纪经济报道》11月16日在《从上海1.8万套预上市租赁房看租赁大趋势》一文中提到，今年7月，上海出台的《上海市住房发展"十三五"规划》要求，未来五年，租赁住房供应70万套，商品住宅45万套。目前，上海已经成交15宗租赁住宅用地，占地面积47.12万平方米，合计建筑面积近109万平方米，预计至少形成18100套租赁供应房源。

11月17日，《上海证券报》报道称："11月15日，上海市公积金管理中心与上海首批14家住房租赁企业签署合作协议。过去，公积金提取用于支付租金，需要租户首先自行前往所在区的公积金中心受理点办理提取，再到租房企业处进行划付。而此次签约后，将由公积金中心委托住房租赁企业，在办理职工申请租赁和交纳租金的同时，一站式受理公积金提取支付的申请。"

　上海市公积金管理中心与上海首批14家住房租赁企业签署合作协议

此外，《南方都市报》11月15日报道了深圳的相关规定："无独有偶，深圳近日也宣布了新的公积金规定，向租房群体倾斜。11月14日，深圳市住房公积金管理中心宣布，将上调公积金租房提取额度至65%(此前为50%)，以每月交2000元住房公积金为例，办理租房的年度可提取额为15600元。"

在多方共同努力下，住房租赁市场未来可期。

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总结

"长安米贵，居大不易。"北京是个承载着很多人梦想的地方，此次北京集体租赁住房新政的出台无疑提振了大家的信心。充分体现了多主体供给的战略原则。这必将有利于住房租赁市场的平稳发展，也为北京美好明天的建设增添了一剂强劲动力。

观点取自：红人馆智库

执       笔：宋佳伶