“一房二卖”处理原则及该情况下惩罚性赔偿数额的确定

【关键词】“一房二卖”、违约责任、惩罚性赔偿责任

【参阅要点】

物权变动法律效果的发生是基于生效的债权合同与交付或登记行为的结合，具体到房屋买卖问题上，在买卖合同合法有效的情况下，还需要通过登记的公示方式才能引起房屋所有权的变动；

在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款和利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

【基本案情】

案例一：原告王京东诉称:2009年9月20日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定购买被告所有的位于丰台区莲花池西里11号2号楼20层2307号房屋。合同签订后,原告依约向被告支付定金20000元。但被告却未依约为原告办理房屋过户手续,故诉至法院,要求判令被告继续履行合同为原告办理丰台区莲花池西里11号2号楼20层2307号房屋的过户手续,并承担本案的诉讼费用。 被告邱小琳辩称:不同意原告诉讼请求。1.原告未能按时交纳相关税费，违约在先，因此我将诉争房屋另行出售给案外人姜文;2.诉争房屋已实际交付给姜文，姜文已人住并且进行了装修。故不同意原告的诉讼请求。 经审理查明20090年9月20日，原告、被告北京天立伟业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖经纪合同》，约定原告购买被告所有的位于丰台区莲花池西里11号2号楼20层2307号房屋一套，房屋总价款为21000元。合同第2条约定，签订本合同时，原告交付被告的房定金2000元，在原告交付定金后10日内过户。如原告以现金方式支付购房款、应于过户的当日一次性交付被告全部购房尾款2080000 元。合同签订当日，原告给付被告购房款定金20000元，但被告至今未协助原告办理产权过户手续，原告亦未向被告交纳剩余的购房款。2009年9月29日，被告与案外人姜文另行签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》，将诉争房屋出售给姜文。姜文目前已足额交纳了房款，且占有、使用了诉争房屋并对该房屋进行了装修。一庭审中,承办人员向原告多次尽释明义务，但原告仍坚持要求被告继续履行合同，协助办理过户手续。

案例二：2006年7月28日,王光(买受人)与华风腾龙公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定王光购买华风腾龙公司开发的坐落于北京市房山区窦店镇下坡店村北侧第4甲栋1单元301号房屋(以下简称301号房屋),总价为人民币273158元,建筑面积为104.1平方米，单价为人民币2624元/平方米；出卖人应当在2007年12月31日前交付商品房；付款方式为分期付款。王光于签订合同的当日交付首付款143158元；在合同附件四补充协议中写明出卖人承诺于2007年12月31日前为买受人办理完毕户籍进京之各项事宜；如出卖人未能于约定日期内完成户籍进京之各项事宜，承诺于2008年1月31日前退还买受人所交之全部房款，并给予相应之经济补偿；买受人应于拿到《北京城市户籍准迁证明》当日内，向户籍接收单位一次性交纳人民币五万元，如未能准时交纳，按违约处理，所售商品房不予退款,所有经济损失由买受人自行承担；买受人应于拿到《北京城市户籍准迁证明》当日内向出卖人交纳剩余房款130000元。此后,因政策原因华风腾龙公司在补充协议的定的期限内未能为王光办理户籍进京事宜，双方也未就履行《商品房买卖合同》达成新的协议。现华风腾龙公司已将该房屋另售他人。为此,王光诉至法院。审理中，王光向法院申请评估涉案房屋的市场价值，法院依法委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司进行评估,结论为房地产总价447380元。

【审理结果】

案例一：驳回原告王京东的诉讼请求。

案例二：一、解除王光与北京华风腾龙房地产开发有限公司签订的编号为NO.0110782号《商品房买卖合同》；二、北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还王光购房款十四万三千一百五十八元，并按中国人民

银行规定的同期贷款利率支付利息( 自二OO六年七月二十九日起至给付之日止) ；三、北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿王光十三万元; 四、驳回王光的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【裁判理由】

案例一：原告与被告签订的《房屋买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应依约履行。现被告在双方合同存续期间，将房屋另行出售给他人，显属违约,理应承担违约责任。但考虑到姜文已实际占有、使用诉争房屋,并已足额交纳了购房款;而原告仅支付了两万元定金，故本院对原告要求被告继续履行《房屋买卖经纪合同》协助办理房屋所有权转移登记，难以支持。

案例二：根据本案查明的事实，王光再签订合同当日已经按约向华风腾龙房地产开发有限公司支付了首付款，但华风腾龙房地产开发有限公司20016年10月31日又将同一房屋出售给案外人并将房屋交付给案外人使用，且认可因此无法向王光交付301号房屋，故华风腾龙房地产开发有限公司此项履行与案外人息之间商品房买卖合同的行为，足以导致其与王光的商品房买卖合同无法继续履行，王光要求解除双方《商品房买卖合同》，法院予以支持。依据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，华风腾龙公司应当退还王光购房款及利息并赔偿损失，该损失的具体数额，法院综合301号房屋评估价格与双方约定房价款的差额、王光已付购房款的数额情况，酌情确定;此外，王光要求华风腾龙公司承担不超过其

已付购房款一倍的赔偿责任，法院根据华风腾龙公司的行为以及本案的具体情况，酌情确定。

【专家指导】

一、“一房二卖”的处理原则：

（1）如果争议房屋已经由其一买受人办理房屋所有权转移登记的，则应当继续履行该份合同；

（2）如果房屋均未由任一买受人办理房屋所有权转移登记，但有的买受人已经实际占有房屋的，则应继续履行该份合同；

（3）如果争议房屋均未由任一买受人办理房屋所有权转移登记,且未有任一买受人合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及占房款的比例、是否办理了网签、合同成立的先后等因素酌情确定继续履行哪份合同；

二、 “一房二卖”情形下惩罚性赔偿教额的确定问题：

《商品房司法解释》第8条第2款的规定是赋予前买受人要求出卖人承担惩罚性赔偿的权利，它规定在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款和利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其适用条件是:(1)前买受人与出卖人达成的合同成立生效，即必须是双方已经订立了商品房买卖合同。如仅发出要约尚未承诺,双方正在协商过程中,则不发生惩罚性赔偿，仅发生缔约过失责任。(2) 出卖人又将同一商品房出卖给后买受人。(3)前买受人无法取得房屋后，请求解除合同。（4）出卖人无法补救，签合同不能履行。只有符合上述条件才能适应生发行赔偿责任。“一房二卖”情形下原则上应当以买受人已付购房款的一倍数额为原则，在此基础上酌情减少，并且开发商“一房二卖”的主观状态应当给予适当考虑。

三、惩罚性赔偿责任是否影响违约损害赔偿责任的并用：

惩罚性赔偿是指由法庭做出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿。D是对真实赔偿的一种“附加”赔偿，其目的是赔偿原告所遭受的、法院认定的、由被告的违法行为所造成的损害，在实践上，这种赔偿是对被告的一个惩罚。惩罚性赔偿对于救济买受人,预防出卖人一物数卖上有着积极的作用。在处理涉及惩罚性赔偿责任的情形下,不宜将该部分责任与其他损失赔偿责任相混合,此为两种性质不同且，没有联系的赔偿责任,应当分别处理，这样才能真实反映出买受人受到损失的赔偿与惩罚性赔偿的具体情况。

【法条索引】

1、《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2、《商品房司法解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

3、《商品房司法解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。