较新权威数据显示，今年前10个月，“年度销售额”突破千亿的房企已达24家，预计全年有望冲刺30家。与此相比，2015年千亿俱乐部只有7家成员，2016年12家，2017年17家。今年到目前为止已经增加了7家，速度是过去4年较快的……总体来看，“千亿俱乐部”逆势而上有三个原因：

排名前列，楼市去库存与结构调整双重作用之下，房地产行业普遍加快回款速度、增加现金流、提高存活系数……这是导致销售规模激增的直接原因。房企更加注重财务状况，说明企业的未来发展逻辑，从“杠杆式增长”全面转向“内生性增长”。这是很大的一个变化。

第二，房企现在的日子和以往大不同，一是杠杆没了，二是必须加大配比开发租赁房……未来的房企和政府之间，需要建立全新的默契关系。以前是“土地财政心照不宣”，今后则是“政企携手租赁房”……当前市场的租金回报率只有2%，房企担负时代责任斥资进来，倒贴现金流的概率极大。中小房企干不了，只能指望龙头。于是，在若干地方政府的文件精神中，就可以看到“鼓励龙头房企开发租赁房”的字样……由于“租售新结构时代”随时可能请他们挑担子，龙头房企储备现金流的动力变得更强！这是千亿俱乐部成员激增的内生性原因。

第三，租售结构调整，是跨向“住得其所”的关键。政府加大引导力度，企业界谁表现得更加默契，谁必定有望获得更多的利益交换。打个比方，改开初期，政府没钱，但是有政策。冲着政府背书，外资一拥而入……现在也一样，政府鼓励企业带自有资金开发租赁，暂时赚不到钱没关系，也可以给政策啊。尤其是企业兼并，政府的引导作用巨大。龙头房企完全有可能通过一轮兼并重组，吸收手握资源的中小房企，实现行业结构优化，反过来又能进一步推动社会资源向租赁市场集中。这是千亿俱乐部大扩容的外延式动力因素。

根据中指院数据显示，10月北京，一手房成交面积环比降29%，二手房成交套数环比降105.24%，库存增长12%……不仅仅是北京，一线城市的转冷迹象均十分明显。但是，与之形成巨大反差的则是，“千亿俱乐部”人头攒动热火朝天。楼市冰火两重天的背后，折射出房地产行业的资源集中度，极有可能正在向龙头群体流动。龙头阵容越强大，未来的资源调配相对更容易实现。新时期的“政府房企关系”有可能变得更加紧密。

未来担负楼市结构转型的主力军，必然是民营房企龙头。原因有两条，一是，国企搞房地产早已设限；二是，民企的“制度性力挺”再次得到拔高。下一阶段，房地产民企龙头，站位要更加清晰，要全面贴近“以住为核心”的民生需求。

楼市不是一边倒的景象，有冷、有热，是一个仍有各种可能性的市场。新的阶段，龙头房企做的越大越要低调，因为社会矛盾尚未得到全面纾解，社会对于房企规模仍存“深层次诟病意识”。“房企财富”和“社会民生”之间，需要尽快搭起一座桥梁，让财富的社会责任直抵民生深处，并让老百姓深度感知。舆论面，不宜过度渲染各种身价排名，加重情绪对立……房企老板们应当自知，再以滚利的心态梦游，很容易走向市场边缘。