毫无征兆，堪称平地起惊雷

1月15日晚，权威消息传来

国土资源部部长姜大明

宣布了两项重大土地改革思路

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政府将不再是居住用地不多提供者：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

消息一出，立刻引起各方关注，登上了热搜榜，网友们的朋友圈纷纷被这个重磅消息刷屏了。

来源：微博热搜截图

相信大家听完之后较关心的就是，这将带来哪些影响？对于租房者和买房者来说，更为关心的则是：以后房子的租金、房价是否会下降一些？想回到河北盖房的小伙伴们该做个行动派吗？来听专家如何解读……

看点

01

住房供地，政府将不再垄断

为贯彻落实中央有关部署，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地不多供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。

国土资源部部长姜大明15日对主流媒体表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以，类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。

一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。

严跃进看来，必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开，特别是大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。

看点

02

集体租赁住房试点或将扩大

据悉，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，按国土资源部、住房城乡建设部部署，北京、上海等13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

有媒体报道，国土资源部部长的此番表述更多的是对此前探索的肯定，可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。

在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

根据部署，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

中原地产首席分析师张大伟认为，1000公顷集体土地，大约可建设30-40万套出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。“此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡，住房租金也会下调。”

看点

03

土地供应将更有保障

俗话说，物以稀为贵。地价之所以会高，归根结底，一是因为住房土地供给量不足，二是对住房土地将保持长期少有的预期。

因此，在目前地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策，无疑是加大土地供应。

现在，国家已经发话了：要研究非房地产企业将自己拥有使用权的土地作为住宅用地，试点农村集体经营性建设用地建设租赁住房等办法，让全体人民住有所居。

“过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，当前也需要积极性。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。

中原地产首席分析师张大伟向媒体解读到：政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响。其中，城市租赁市场影响较大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。

他预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

看点

04

宅基地将“三权分置”

此次，国土资源部方面还表示，我国将探索宅基地“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，但也要坚守改革底线。

那么，如何才能让农民公平分享土地增值收益呢？改革的底线又指的是什么呢？

姜大明表示，要深化国土资源领域改革，增强人民获得感。

在农村土地制度改革方面，要坚持以维护农民土地权益为目的，保障农民公平分享土地增值收益，激活农村沉睡的土地资产，增加农民财产性收入。

中央农村工作会议提出，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

这是一项重大理论和实践创新。姜大明指出，各地在改革试点中，要认真开展宅基地“三权分置”法理研究，探索具体实现形式。

他也强调，严守改革底线。城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

综合媒体报道，还应注意到，针对宅基地的所有权和资格权，有业内专家一致认为，这是需要坚持的基本原则和加以保障的内容。

对于宅基地使用权的放活，专家们考虑不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法，其后续形成的租赁房源依然是集体建设用地的范畴。

而在北京大学房地产法研究中心主任楼建波看来，盘活宅基地使用权的意义或仅限于通过价值较大化来给农民增加收益，比如，之前农民住宅的宅基地，现在也可建设民宿从事经营性活动等。 

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实施意见提出，在不改变农村集体土地所有权和农民宅基地使用权的前提下，鼓励农村居民与城镇居民合作建房、合作开展美丽乡村建设。

缓解返乡下乡人员创业创新用地难

此前，国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见提出，在符合土地利用总体规划的前提下，通过调整存量土地资源，缓解返乡下乡人员创业创新用地难问题。

在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。