如果一直有阅读笔者文章的朋友都应该知道在房地产方面,笔者也有一些想法,不过文章不多,之前有一篇文章<未来二十年收益较大的投资>中有所论述，本质上这一篇文章的整体意思是认为房地产投资高收益阶段过去了，对于居民来说，在满足了基本居住条件的基础之上，没有必要要举全家族之力在当前的价格水平加杠杆去改善居住环境，对于中产阶级以及以下的居民来说，较佳的决策还是趁着当前全面放开二胎的时候，趁着年龄还允许，尽早多生一个。

近期针对上一篇文章中的关于地产数据又作了一个更新：

这个测算核心是看居民部门的杠杆还能持续多久，这个表格的结论整体是如果居民每年的信贷保持一个每年同比增加5%，同时经济运行又比较平稳的话，房地产着一块可以进入一个长达十年的稳定发展期，这十年之内，我们国家的城市化进程很有可能探明历史顶点然后基本就稳定下来了（大概再转移2亿人口到城市，城市化率达到70%），居民部门在房地产上面的信贷占比也基本可以接近40%。

对于全国房地产，笔者的想法是全国的房地产市场平均看没有大的泡沫，均价只有7600元左右，但是结构性上面有一些城市的泡沫比较严重，整体上认为二线与准一线基本泡沫较小，三四五与一线城市泡沫事后来看可能较多一点。之所以有这个拍脑袋的想法，主要是基于下面的几点逻辑：

大家都知道2016年初以来的供给侧改革席卷了中国经济，供给侧改革在笔者的框架里面本质上是经济层面的均贫富，因为经过2008年之后的加杠杆，导致产能过剩引发的价格低迷导致市场自身的出清机制即将触发，像煤炭行业的ROE2015年集体是-3.5%，如果国家不搞供给侧改革，接下来就是连环破产+工人失业+社会动荡，所以到目前为止都还在抨击供给侧改革降低效率的人多换一种思维，我也认同从经济运行的角度，供给侧目前的改革方式肯定会产生新的问题，但是考虑到如果不进行当前的供给侧改革我们可能面临的社会动荡等环境可能会导致经济更差，经历更大的阵痛，阵痛完也不一定就完成所谓的产业升级，结构调整，很有可能失去全球市场。所以在从经济运行的角度结合社会稳定的角度，当前的供给侧改革无疑是成功的，他至少解决了燃眉之急，避免了多米诺骨牌的倒下。

如果你把供给侧改革理解为经济层面的均贫富，所以你应该可以理解为什么7.26定调19D的讲话中提及的三大任务中有一项任务是精准扶贫，其实这个讲话核心就一项任务，那就是补短板，精准扶贫是补历史上我们改革开放提出来的让一部分人先富起来的后半句“先富带动后富”，环保着一块也属于补短板，至于防范化解重大风险更是补短板，目前金融系统所做的一切本质上都是补上以前的漏洞。说了一大堆，还没有落到对北上深房价的判断上。其实读到这里，逻辑也浮现出来了。19D之后的5年任务核心就是补短板与漏洞，同时以供给侧为手段，那么大家可以回想一下过去十年房地产算不算一个漏洞？

我们先回到1998年，看看当年的房地产改革谈了什么，关于1998年发布的政策的全文，大家可以自行搜索，主要的文件是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），这个文件本文就只贴一下指导思想：

一、指导思想、目标和基本原则

(一)深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。(二)深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；

建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系

；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。(三)深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平衡过渡，综合配套。

当年的文件指导思想一共3点，其中排名前列点目前我们做到了优质，但是第二点我们现在做的很差，房价如果按照过去二十年那样继续按照过去20年速度发展，那崩溃之日指日可待，所以过去二十年的房地产发展模式到了目前这个阶段已经是漏洞百出，到了不得不改的地步，同时从供给侧改革的思路来看，本质上就是让价格过低的价格涨起来，过高的价格跌一些或者横盘，较终让整个社会发展可持续。

所以我们看到2016年国庆节，一线城市的全面限购措施出台，较近我们看到了限售的措施也出来了，这些政策的本意是冻结交易，冻结全民投机房地产导致的泡沫化大崩溃的可能，为接下来出台的地产供给侧改革措施争取时间，同时我们看到了在住房供给这一块，也看到了新的变化，比如租赁住房供给的提升，比如共有产权，这些新措施核心是在不导致房价大幅下跌的基础之上（同时不上涨），尽量保证当前无法通过商品化解决居住问题的百姓的居住问题能够有所供给。

但是房地产供给侧改革并不在于上述这些措施，笔者认为房地产供给侧改革的对房地产价格的大杀器是一线城市扩容与二线城市的升级。笔者之所以认为除二线城市地产价格相对较为公允之外，其他三四五与一线城市的价格可能都存在或多或少的泡沫的逻辑便来自于此。

其实北上深房地产的价格之所以贵核心不在需求端（因为需求端永远都很旺盛），主要的问题是出在供给太少，我们国家的一线大城市供给太少，但是目前北京是要出一个雄安，深圳是有湾与东扩，上海这边大的方向还不是特别明，但这些措施我们具体分析出来，就是两类，一个是北京这种行政直接搞个新城市，不管你信不信雄安会影响北京的房价，但是千年大计，比肩深圳与上海浦东的定调是在那里的，本质上这是再造一个北京城，第二种是深圳搞湾与东扩这种，湾的本质是之前一线附近的城市升级为一线城市，因为一线的产业会过去（比如华为），同时深圳自己也搞东扩。大家对一线城市的理解，不要放到什么教育医疗资源这种肤浅的认识上（当然有一些历史沉淀的确是长期一线城市的核心优势），一座城市是否可以成为一线还是二线，核心是看这座城市的政治地位与产业优势，比如北京是全国首都，注定了一线城市肯定少不了北京，深圳是全靠产业优势搞起来的，至于教育，医疗那些资源是在基于产业的基础上的衍生，是人聚拢在一起有巨大产出之后自然产生的其他需求，好比微观上来说，大家去一座城市落脚发展，核心排名前列点是解决工作的问题，然后才会去解决居住、教育、医疗等问题，所以产业是什么才是一座城市位居一线还是二线的核心。产业是可以转移的，因此一线城市也是可以转移的，现在回过头来看，80年代之前的东北不就是一线城市吗？现在也落魄成这个样子，核心是产业变了。因此，目前一线城市面临的主要问题是在一二线巨大房价价差基础上，产业的转移导致原有的二线城市逐步升级为一线，以及一线城市自身为了满足需求自身扩容的压力，本质上来说是一线城市与一线城市的供给扩容了。而大家可以去分析一下，目前北上深的价格是否包含了太多供给紧缺带来的价格大幅抬升，如果后面供给提升起来，价格不说跌，但是想再进一步大涨可能比较难了。

三四五线的问题在于这些城市的总人口，特别是青年人口永远是流失的，在中国老龄化加速的时代开启的时候，未来这些城市的房地产的供需会更大的失衡，因为年轻人都跑去二线了，混得好的都去了一线城市，存量的人口随着时间又逐步老龄化，老龄化之后导致房子的供给也越来越多，需求减少，供给增加，产业升级方面，没有规模，无法经济，没法承载较好的产业结构，因此未来三四五线的城市可能房子的流动性会变得非常小，保值的价值很差，因为未来这些城市的产出在城市的相对值的角度可能会变得越来越小。

说了这么说，简单总结一下：

整体而言，不要以为老大那句“房子用来住的，不是用来炒得”是假打，北上深的房价有压力，未来不排除受房地产供给侧改革（除了目前已经明牌的措施，还包括潜在的遗产税，房地产税等大杀器）的影响价格持续低迷（不一定会跌，但是相对来看，可能不再是表现较好的资产），二线城市的房地产价格结构分化（能够升级为一线、产业有所升级、人力资源丰富的二线城市房价表现可能仍然还会相对耀眼），三四五线城市的房价卖出评级（没有任何持有价值）