产业集聚在我国是政府大力推进构建的项目中较具成长性的项目类型之一，其中产业园是指高新技术企业的产业集聚区。由于不少地方把发展产业集聚作为一个重要方向，因此总结全球范围内产业集聚区的发展模式，有助于自身集聚区的学习和构建。纵观全球，高新技术集聚的趋势越发明显，依据《城市地理》杂志对产业的研究，可以发现产业集聚的发展导向目前主要有两种： 排名前列种是技术带动的产业集聚发展；第二种类型则是依靠企业带动，向产业集聚发展，其中排名前列种模式应用范围较广。

产业园区作为我国区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资、管理创新的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。近年来，随着经济社会发展，产业园逐渐被各级政府重视，已经成为各地区区域经济发展的重要助推器。产业园的发展在新经济战略的背景下被提出了更高的要求，主要体现在以下几大方面：

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园区产业的“瘦身”、“增高”

随着各类产业园区遍地开花，产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显，很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显着。在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。园区产业的变革可以总结为两个词--“瘦身”和“增高”。

“瘦身”主要体现在产业门类上，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。

“增高”主要体现在产业提升上，从目前绝大数工业园区的发展现状来看，传统产业在园区经济总量中占有较大比重，因此改造提升传统产业是这些园区转型升级发展的重要任务。另一方面，园区产业“增高”可以借助产业融合，延伸和拓展产业链，构筑园区产业“微笑曲线”，提升园区产业链的竞争力。产业融合发展是园区产业结构升级的必然趋势，是园区产业经济发展的一种新特征。

园区的战略转型和升级

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近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点，如增长方式由注重规模向更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转变。

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产业园区走向综合城

随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。

产业资本战略推动园区战略

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资金问题是园区开发绕不开的问题，也经常会成为园区开发的难题。园区开发具有资金需求量大、投资回报期长的特点，从土地开发、物业开发到产业孵化、产业扶持，园区开发的全过程都离不开资金的推动。

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从招商引资到招商引“智”

现代化产业体系的建立和培育，主要依赖于知识和智力资源。很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区。近两年，在国家和地方“千人计划”推动下，各地园区纷纷出台针对性政策措施，加入到海外留学人才的争夺战中。只有强化了招才引智，才能实现资金、技术、项目管理的立体带动。

公共服务平台成为竞争利器

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从园区层面看，对产业的引导主要体现在招商引资上，对产业的扶持主要体现在优惠政策上。随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育，在打造一流硬环境的同时，开始重视园区文化氛围、创新机制、公共服务等软环境的建设。其中公共服务平台建设日益成为一个备受关注的课题，已被提上园区工作日程。

公共服务平台建设得好，不仅有利于园区品牌宣传、招商引资、降低企业运营成本，也有利于促进企业创新、开拓市场，从而增加企业经营效益，有效地提升园区产业集群的竞争力。

综合以上提及的产业集聚区的价值，投资产业园区重点需要关注特殊资源或地段、特殊理念、特殊成本、特殊开发定位、特殊时机等几大角度。资产所在地应拥有不可复制的少有资源或黄金地段（如一线海滨或江景），在市场调整或错位情况下被低于市场均价的价格获取，或应以特殊理念获取低成本土地进行商业开发（高科技概念或政府招商引资项目），项目获取成本远低于目前市场同类项目，项目的开发定位具有独特性和差异化特征，在当地市场具有高度吸引力和竞争优势，银行或法院处置的优良房地产项目，以不良资产价格收贩优良资产，进行开发或完工增值工作，若开发商遇到特殊的问题（如债务、销售、流动性、股权结构等），能在特殊时期低价收贩项目或债权。