和纽约、上海这些高级城市相比，北京城市规划的较大不同在于它是首都，所以北京市的规划有两个概念在里面，一个是首都、一个是特大城市，这两个叠加在一起，必然是多元复杂的。在展望北京未来发展的时候，一定要看清楚这两个层次的不同。

新中国成立以来，北京共进行了7次总体规划编制工作，每一次总体规划都是在国家发展、首都发展的关键历史时期编制，体现国家战略、落实国家发展的方针政策、指导北京城市发展的纲领性文件，在国家和首都的发展中发挥了重要作用。

较新一版北京新总规（2016-2035）明确了“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的战略定位和“建设国际一流的和谐宜居之都”的发展目标，提出处理好“都”与“城”的关系，要紧紧围绕实现“都”的功能来谋划“城”的发展，努力以“城”的更高水平发展服务保障“都”的功能。换而言之，未来北京无论是城市空间布局还是资源导向都必须为“四个中心”服务。

总规图一市域空间结构规划图

一核——首都功能核心区（大致二环以内）

一主——中心城区,（大致四环以内）

一副——北京城市副中心,（原通州新城规划建设区）

相较于上一版总体规划(2004年-2020年)的“两轴两带多中心”的空间布局，本次总规“一核、一主、一副、两轴、多点、一区”的布局基本清晰了北京未来都与城的关系。

如果说副中心通州是未来的“北京”，主要承接的是“非首都”功能，那么四环以里的中心城区就是未来的“首都”。

总规图二：历史文化名城保护规划图

老城=核心区≈二环

相对上一版城市总规（2004年—2020年）提出：进一步扩大旧城历史文化保护区的范围，本次城市总体规划则明确了“老城”的概念，提出老城内不再拆除胡同四合院，较大限度留存有价值的历史信息。

如此，“老城”代表了两层涵义，一：明确了二环内核心区主要承担政治中心，文化中心责任的定位，二：未来二环内发展以“减负”和“修复”为核心方向。

总规图三：市域风貌分布示意图

古都风貌区=核心区≈二环

风貌控制区=二环至三环

风貌引导区=三环至四环

新版总规明确了城市风貌分三个区——古都风貌区、风貌控制区和风貌引导区。风貌就是要対建筑控制、保存、引导。虽然建筑是艺术，但是建筑是公共艺术，不能自由创作，必须为公共服务。

风貌控制就是城市整体建筑风格的把控。风貌控制区的划分，说明三环在“首都”界限的位置，环里是老北京的古城根精气，环外是新北京的现代国际风气。

总规图四：中心城区功能分区图

西北部地区：主要指海淀区、石景山区。西北部地区应充分发挥智力密集优势，加强高等学校、科研院所、产业功能区的资源整合，不断优化科技创新服务环境，提升科技创新和文化创意产业发展水平。

南部地区：加强南部地区基础设施和环境建设投入，全面腾退、置换不符合城市战略定位的功能和产业，为首都生产生活提供高品质服务保障，促进南北均衡发展。

东北部地区：主要指朝阳区东部、北部地区。应强化国际交往功能，建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地。提升区域文化创新力和公共文化服务能力，塑造创新引领的首都文化窗口区。规范和完善多样化、国际化的城市服务功能，展现良好的对外开放形象。建成大尺度生态环境建设示范区、高水平城市化综合改革先行区。

功能分区对应着现在北京发展态势，如果说位于西北三环的“中关村”承担了首都“科技创新中心”的责任，那么位于东北三环的“CBD北京商务中心区”、“第二、第三使馆区”就承担了“国际交往中心”的重担。

综合4张总规图的信息展示，我们不难理出北京未来的“都”与“城”的关系。二环是老城，四环是首都，那么三环就是未来“首都中央特区”。

针对总规（2016-2035）的进一步落地执行，近日，北京市国土委发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，这是北京首次出台用地规划 “负面清单”，其中明确北京四环内土地不得转为商品住宅。如此，“首都”所在的四环已然弥足珍贵，那么“首都中央特区”所在的三环就进入资源占有的较高阶层。谁持有较高资源，谁就是资本恒久的持有者。位于东三环使馆区核心位置的合生·霄云路8号以超越世界先进豪宅标准的尺度，成为收藏世界三环抢占“首都中央特区”的较后机会。