“房子是用来住的、不是用来炒的”，这是今天和未来很长一段时间内中国房地产市场发展的总体定位和基本方针，也是房地产政策制定和实施的一条主线。立足于中国国情和市场规律，长效机制的设计既要解决住的问题，也要解决炒的问题。某种程度上，首要问题应该“在住，不在炒”，住的问题不解决，房价上涨的预期就会存在，炒的问题也难以从根本上解决。可以说，抑制炒，首先要解决住，这应该是长效机制的基本方向。

一、几个关键问题和基本判断

那么，到底什么是住？住的问题在多大程度上得到了解决？我们需要对几个关键问题进行梳理：

排名前列，作为一个整体，中国城市家庭已经基本解决了住房问题，告别了住房短缺，新的矛盾是“住的不好”，首改、再改、换房成为“新刚需”。2016年底，中国城市家庭户均住房套数在1.1左右，在总量上，住的问题已得到基本解决，进入住房消费不断升级的新阶段，人们不再简单地满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求越来越大。

这一轮周期中，我们看到的两个现象也基本印证了这种转变：其一，首改、再改成为“新刚需”，2017年上半年三四线城市居民在去库存和货币化补贴等一系列政策的支持下，改善性需求集中释放，而全国性品牌开发商近年来对三四线城市的大力布局也在供给端提供了好的住房产品，迎合了这种需求。其二，一二线重点城市进入“换房”阶段，人们通过二手房市场和存量流通，“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”，住房的每一次交易、排名前列次流通都在客观上改善了不同人群之间的住房条件，可以说，“换房”也是一种刚性需求。

第二，住的问题主要体现在一线和个别二线城市，“没的住”、“住不起”是两大突出矛盾，解决矛盾的关键突破口在于租房市场的发展，让租房成为一种“住的方式”、一种“生活方式”。

如果只是把目光放在新房市场上，这些城市的问题基本是无解的：其一，土地供应“硬约束”，北京、上海、深圳以及其它一些重点城市普遍面临无地可供、供地价格高等问题，不可能依赖大量的新房供应解决供的问题。其二，这些城市的户均住房套数只有0.85—0.9，距离“一户一套”、“一人一间”、“一人一卧”还有相当大的差距，特别是考虑到这些城市未来仍然面临人口的不断流入，动态的住房缺口则更难弥补。其三，房价已经太高，除了通过二手房交易和存量的流通实现换房交易，城市的新进入者几乎已经没有可能通过购买新房解决住的问题，退而求其次的解决方案只能是租，只有解决租，才能解决住。

第三，人口净流入城市的“新市民”面临着较严峻的住房问题，这个问题的背后既有供给总量不足的问题，也有供给结构错配的问题，解决不足靠二手，解决错配靠租赁。中央关于房地产市场的政策指引中，明确提出以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。

新市民主要是指流动人口和大学生、年轻公务员等，这个群体的住房问题具有几个明显的特点：其一，集中在一线和个别二线，这些城市是新市民的主要流入地，这些城市也恰恰是住房供给存在短缺的地方。其二，趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，不可能像排名前列、二代流动人口那样住在工棚、厂区，也不像之前独立流动，今天更多以家庭为单位，需要一个稳定的住所。其三，支付能力有限，大多数人只能租房，且租房需求以单间为主，整租的占比非常有限。然而，现实的情况却是持有多套房产的业主，因为租金回报率低、租房市场发育不足等原因，宁愿将其闲置，也不出租，导致租赁房源的短缺。解决这个问题，只能通过租赁市场的培育和发展才能实现。其四，当他们步入婚育阶段，会产生首次置业需求，且以低总价、交通便利、有学区的需求为主，而这些房子大多是二手房，集中核心城区（一二线新房豪宅化、高总价的现实使得他们基本不可能进入新房市场），在这种情况下，解决他们住的问题只能依赖二手房市场的流通，才能释放符合他们需求的房源供给。

二、正确处理几个比例关系

基于以上问题的分析，长效机制需要妥善处理好几个关键的比例关系：

排名前列，购和租的比例关系。购和租是解决住房问题的两大途径，从国际经验和中国国情出发，全国层面的购租关系应该是65%：35%，一线及重点城市的购租关系应该是55%：45%。换言之，总体上，中国的城市家庭65%拥有并居住在自己的住房中（这在国际上被称为住房自有率），35%住在别人或政府的住房中，这是一个基本合理的关系。对比而言，美国、德国、日本、澳大利亚、法国等国家的住房自有率分别为63%、56%、61%、65%、69%。

从现状来看，购租出现严重失衡的是一线及重点城市，国际经验表明：越是核心城市，特别是高房价的核心城市，住房自有率越低，租房人口占比越高。例如，纽约、洛杉矶、旧金山、伦敦、香港等国际大都市的租房人口占比都超过50%，有的城市甚至超过60%，而北京、上海、深圳都只有35%左右。

第二，一手和二手的比例关系。一手房和二手房都是解决住房问题的重要组成部分，长期来看，全国层面，一二手的比例关系应该在40%：60%；一线及重点城市，一二手的比例关系应该在20%：80%。从房地产市场的发展规律看，二手房市场的发育、成长和壮大是房地产走向成熟的标志。2016年美国房屋交易量约600万套，其中二手房为550万套，新房只有50万套。2016年中国房屋交易量约1500万套，其中550万套为二手房，也就是说，有550万个家庭通过二手房市场解决了住的问题。分城市看，北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市2016年二手房交易量超过新房。2016年二手房交易量达到26.9万套，是新房交易量的2.2倍，上海交易量达到36.4万套，是新房的3.3倍。

因此，总体来看，一线城市的二手房交易量已经占据特别比例，但是仍然存在发展空间，国际经验来看，国际大都市的二手房交易量是一手的5倍以上，高的城市，甚至达到10倍。对于一些人口快速流入的二线中心城市，特别是长江中游的武汉、南京、成都、重庆、长沙等，以及省会中心城市，如郑州、济南、西安等都需要二手房市场的成长才能解决日益增多的住房需求。

有一个重要的衡量指标叫“千人购房率”，它是指一个城市在合理或均衡状态下，应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟国家或市场这一指标的历史均值分别保持在20—25之间，中国北京、上海和深圳的近几年均值只有13、14、12，这个值越低，房价上涨的预期就越大。这个指标的核心含义是每个城市，每年都有一定数量的人口需要解决住房问题，而且这个数量基本是一个常数，长期来看，就应该在20左右，不然房价就会面临很大的压力。要达到这个水平，更多需要依赖二手房交易量的上升。

第三，租赁市场的三个比例关系。具体而言：其一是市场化租赁与政府租赁之间的比例关系，通常情况下，一个国家处于城市化早期阶段时，政府在租赁市场发挥主导作用，大量提供公租房和廉租房以解决进城人口的住房问题；相反，一旦进入城市化的中后期，政府在租赁市场的占比就会下降，政府只保障低收入群体的住房问题，这个比例大概在10%左右，且多采取货币化补贴而非政府新建的方式。在中国当前这个阶段，10%也是合理的，剩下的交给市场。其二是增量开发与存量盘活的比例关系，这个比例应该在20%：80%。可以明确地说，无论在任何国家，租赁市场上的房源绝大部分都是来自于存量的私人业主房源，而不是增量建设，中国当前存在租赁房源不足与存量房屋闲置并存的情况，更要鼓励存量房源入市。其三，机构化运营管理的比例，这个比例应该在50%以上。它衡量的是租赁市场上，有多少房屋是通过专业化、规模化的运营机构管理的，在北京这个比例只有不到20%、上海不到10%，全国不到5%，这应该是当前租赁市场较大的矛盾。

三、几个关键举措和政策建议

长效机制的建设是一个持续的过程，某种程度上，长效机制是由一系列关键领域的、小切口式的举措组成的，现阶段中国房地产市场的复杂度和不确定性已经很高，不存在一蹴而就的“速效药”。真正有效的政策也未必是“大政策”，如房产税等；往往是一些被忽视的的领域，可能会取得意外的效果。

根据以上对问题的分析，现提出如下政策建议：

排名前列，从租赁领域切入，着重解决一线及重点城市的居住问题。无论是住，还是租，突出问题都集中在一线及重点城市，在这些城市，解决住，靠二手；解决租，靠机构。因此，当下的切入点应该是率先在租赁市场启动一系列供给侧改革，具体措施可以是：

1）盘活存量资源，充分利用闲置土地和房屋。着眼于盘活存量，建立闲置低效土地转让流通制度，推进土地性质变更，鼓励民间资本以参股、联营、转让等方式盘活废旧工厂厂房、仓库等低效用地。通过租赁税收减免政策，鼓励居民将空闲房屋拿出来租赁，促进已购公房、央产房和经济适用房等非商品房性质房屋用于租赁。

2）加快住房租赁市场立法，规范租赁市场秩序。重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金等较核心痛点，建立交易双方信用管理机制，保障交易双方合法权益。

3）加快机构化、规模化租赁企业发展。降低企业管理运营成本，首当其冲要降低资金成本和税收。例如，落实6%增值税的执行，通过正规金融加大对运营企业的支持。

第二，中性的价值观。长效机制应该是中性的，稳定的，不刺激，不打压，保持“千人购房率”的稳定，避免成交量的大起大落。我国房地产市场历次周期变化有市场因素的作用，但调控政策时点和力度的不当往往起到了推波助澜的作用。尤其是，当市场在底部出现回温时加大刺激力度，在市场顶部回落时采取紧缩，加大市场变动幅度。研究表明，市场成交量的波动越大，房价上涨的幅度越大。因此，房地产政策要尊重市场规律，既不能把房地产当做经济增长的工具加以刺激，也不能过度打压居民合理的居住改善需求，让房地产成交保持在正常的中枢区间之内。为此：

1）对首套房的政策应保持连续，固定首付比例和固定利率，不随意调节，保持一定比例的、合理需求的持续释放。

2）对换房需求给予中性的态度，例如，不设门槛地允许“卖二买一”，这样就能释放更多潜在房源，例如北京10%以上的家庭拥有三套甚至更多住房，如果鼓励他们“卖二买一”，那么，房屋供应量就会明显增大，这个供应能力是新房开发无法达到的。

第三，鼓励循环利用存量房屋，通过对“老破小”的改造，让房屋“再生”，从而建立更具有弹性的、可循环再生的住房供应渠道。测算表明，在不少城市，房龄超过20年的住宅占比在30%左右，北京和上海都有超过200万套存量房源存在老化、可住性差等问题，但恰恰是这些房子处于市核心区域，交易便利，具备改造的可行性，也具备商业化、市场化的基础，因为改造能创造出溢价。在一线增量土地供应难度越来越大的情况下，通过税收和金融等手段鼓励循环利用存量房屋是非常重要的扩大供给的手段。