7月15日，北京万和斐丽、华润理想国、北京领秀3个限竞房项目获取预售证，供应1823套房源。这意味着今年下半年限竞房井喷的局面正式打开。

限竞房，政策调控时代的产物

限竞房顾名思义，就是以“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的，开发商买地时，这批新房的较高售价和销售均价就已经明确规定了。这个政策，通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利。自2017年起，北京供应的限竞房项目合计66个，总供应面积高达500.3万平方米（数据来源：大伟看楼市）。2018年下半年迎来井喷。

自2016年底之后，北京的全部住宅供地除了共有产权房外，其他几乎都是限竞房。即使是北京先规划后建设的纯粹别墅区孙河也未能幸免，2017年拍出的地块均是限价地，今年也相继入市。然而，限竞房真的是香饽饽吗？一个限字，到底限的什么？对购房有什么影响？

1.限交易：9年无法交易，限制你未来的资产置换选择

基于“限竞房”有“购房后5年内不得出售”的限制，加上交付两年和取得房本两年的时间，算起来得持有5+2+2=9年时间不能在市场流动，甚至更久。对于购房者来说“限售”规定使得这一进程中无法通过房产置换来进行居住空间的升级。限竞房在限售的门槛下，置业者从交钱到可以交易需要9年以上的等待周期，这段时间的对于很多人来说都充满了未知，无形中限制了未来的资产置换选择。

2.限品质：限房价竞地价，限制的是居住品质

销售价格确定的提前下，开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，这是一个不争的事实。好比一辆车，在外观近乎一模一样的前提下，高配和低配能相差数十万。同样的道理也适用于北京的限竞房产品。试想一下，如果建筑立面的石材变涂料，江南园林、健身跑道变稀疏草地，参天大树变树苗，石材路面变柏油，精装变简装，甚至是毛坯。对于购房者来说，产品的“减配”，长期来看必然会降低居住的生活品质！

3.限改善：限竞房大量推售，限制了改善空间

7月来，北京入市的商品房住宅项目合计达到了13期3518套（含共有产权），年内北京合计供应的限竞房为9期4065套。可以预期的是，后面将供应量快速井喷（数据来源：大伟看楼市，截止7月中旬）。楼市在调控，市场在变化：2018年无疑是北京刚需大年。

对于调控下的购房者来说，未来选择一套90平米的普通限竞房，难度不大。但对于真正有改善需求的中高端购房者来说，未来较少有的或许是别墅。

据业内人士测算，未来北京供应的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平米以内的商品房住宅，只有1套是90平米以上的改善住宅，尤其是高端改善别墅更成为特别少有产品。

近几年别墅成交量持续放大，2016年的7258套刷新了历史记录，在2017年北京签约有146个别墅项目，合计签约别墅4579套，供应只有4506套。实际库存看，当下北京只有6000多套的库存，剔除部分不可售库存，还不足12个月的去化。（数据来源：大伟看楼市）

从城区成交量看，朝阳、海淀和东西城已经基本没有别墅存量（朝阳区有限的成交基本集中在孙河区域）。限价房的大量供应，无疑挤压了改善市场尤其是高端改善产品别墅的市场供应。目前的优质改善型别墅，已经买一套少一套。

景粼原著41栋独院入市，难得的城市排名前列居所别墅

作为北京的传奇别墅楼盘，景粼原著2016年入市以来便备受瞩目，2017年朝阳别墅销冠，2018年上半年荣膺北京豪宅成交榜排名前列名。在限竞房集中入市，产品品质、园林、社区、配套商业都在减配的环境下，景粼原著全新升级推出更私密纯粹的独院产品——景粼原著·肆拾壹栋，于1.4万方土地上，规划41栋独院别墅。

新的土地环境，别墅限价地加上70/90限制，开发商获利的选择就是向地下要空间，且较大化地下面积。景粼原著则坚持地上三层全南向卧室设计，采光更足，打造真正的别墅居住体验。项目位于北京较炙手可热的别墅区——朝阳孙河，纯商品房别墅，居住环境优良，北湿地南湖景，是北京少有的城市排名前列居所别墅。

（景粼原著样板间实景图）