香港“大城市病”，得由粤港澳大湾区来“治”。近日，一篇“香港提出将租借大湾区30平方公里建60万港人新城”的信息引发关注。

港区全国人大代表郑耀棠近日提出，香港回归21年来，地价腾贵，土地储备大都纳入私人地产商囊中，基层住房缺口愈来愈巨大，现在轮候公屋人数已逾27万人，超出公屋申请门坎又买不起私楼的港人更数以十万计，而基层困居劏房怨气累积，随时有些导火线就会形成燎原大火，威胁社会稳定。

为缓解香港的土地与人口之间的矛盾，郑耀棠建议在大湾区一小时生活圈内租借30公里土地给香港兴建新区，预计可容纳60万港人居住，新区内实施香港法律，由香港管辖。此举是缓解住房需求的最理想方法，同时可带动当地经济。他表示已就该建议与中央官员和香港特区行政长官林郑月娥交流，并将在全国人大会议上将建议形成港区人大议案，正式提交。

另一个大城市病比较严重的是北京。北京市发改委指出，北京“城市病”的根源在于功能过多，有序疏解非首都功能才是治理“城市病”的良方。

北京“城市病”根源之一：北京人口增长过快。北京“城市病”根源之二：交通拥堵。北京“城市病”根源之三：从资源能源看，水资源短缺能源匮乏的状况决定无法承载过多功能和产业。北京“城市病”根源之四：从环境看，大气污染形势依然严峻，空气质量远未达到国家新标准，PM2.5污染治理成为大气污染防治工作的重中之重。

针对这四个根源，北京在京津冀协同发展战略中优化了城市定位，实施疏解人口的政策，并把部分城市功能转移到了雄安。雄安新区作为北京非首都功能疏解集中承载地，与北京城市副中心形成北京新的两翼，有利于有效缓解北京“大城市病”，探索人口经济密集地区优化开发新模式。

这样对比来看，郑耀棠的提出的方案颇有效仿雄安之意。但香港毕竟不同于北京，单从方案中提出新区实行香港法律这一条，就需要更多斟酌。

大城市病的“良药”：城市群

除了香港与北京外，在我国城市化快速发展的今天，城市病已成为国内多个一二线城市的通病。为解决这个问题，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈……伴随这些以“群”为单位的规划越来越多的被提及，都市圈与城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。

作为我国发展最为成熟的城市群之一，长三角城市群的形成不仅是因为长江这一条自然纽带，还与国家政策的引导有关。

2015年，我国就发布了排名前列个关于城市群的引导政策——《国务院关于长江中游城市群发展规划的批复》，强调“走新型城镇化道路，着力推进城乡、产业、基础设施、生态文明、公共服务‘五个协同发展’”，目的是将长江中游城市群打造成为“全国经济新增长极和具有一定国际影响的城市群”。

截至今年初，在国家层面，国务院一共批复了9个城市群的发展规划，分别是长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群、关中平原城市群、呼包鄂榆城市群、兰州—西宁城市群，这些发展规划给城市群在规划编制、体制创新、重大项目建设、优化行政区划设置等方面提供了积极引导和政策扶植。

城市群规划与发展，不仅可以缓解部分城市病的问题，还为房地产行业的发展提供了新的方向与思路。

各个城市群的具体规划隐隐为房企未来的布局指引了方向。当前一些核心大城市房价过高，在城市群发展的背景下，可以通过大中小城市的协调发展来分担大城市的一些人口和产业，起到承接人口与承接产业的功能。与此相应，它们也会对平抑房价起到重要作用。

在这种情况下，房企的战略眼光与布局策略显得尤为重要。从龙头房企的布局城市来看，京津冀、长三角和粤港澳大湾区等城市群依旧是战略重点；中型房企或者黑马型房企，则更多地选择深耕一到两个城市群，在这个边界内做大做强。

城市群成房地产行业主战场

城市群崛起为房地产行业的发展提供了更宽的市场，房企只有把握好城市规划的方向，寻着城市群发展定位的轨迹，才能占有更多的市场份额。

龙头房企中如万科，其一直强调要把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群。年报显示，2017年，在已进入的76个境内城市中，万科在22个城市销售金额超百亿元；在37个城市销售排名位列当地前三，其中22个城市销售排名排名前列。

相比龙头房企的大刀阔斧，中型房企的布局更加谨慎。如滨江集团的布局战略，其从“三点（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，转向形成“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的战略布局。中型房企更多的深挖某个核心城市及其周边的市场，树立区域知名度，由点及面，全力布局。

与此同时，城市群的发展也促进了都市圈内文旅地产与特色小镇的发展。这些新兴的地产行业倒逼房企的转型与发展，提高了房企的运营能力。

由点及面，房企的主战场由从单个核心城市蔓延到整个城市群。城市群经济体成为房地产行业的下一个集中价值地所在，无论是针对城市病或是房地产行业的发展，城市群的崛起似乎都熬出了“一锅好药”。

“大锅药"的副作用

但在瞬息万变的市场环境下，房地产行业面临的是激烈的市场竞争、遇冷的市场反应、严苛的融资环境、严格的调控政策，拿地就能赚钱的时代已经过去，在热点一二线城市严格调控下，房企已抢滩三四线城市。城市群的“大锅药”带来了一定的副作用。

近期以来，房地产市场分化明显，各大城市群中非核心城市楼市火热。据统计，截至2017年末全国已有29个三四线城市房价过万。这些三四线城市为房企提供了更广阔的市场空间，同样也伴随着风险。

很多三四线城市的人口、产业导入不够，就算是较为成熟的长三角地区，许多大城市仅处于转型的初期，周边的三四线城市承接产业转移的过程或许要比预期中的更久。伴随着三四线城市受到的政策支持（棚改为主）减弱，市场需求量会大大减少，一些三四线城市本身后续的创新和升级能力较弱，棚改结束后城市就可能面临无后发之力的尴尬状况。

三四线城市的火热还表现在土地市场方面。今年1-8月，50大城市年内累计卖地突破2.47万亿，同比上涨28%。从三四线城市看，多达64个三四线城市卖地突破百亿，刷新历史记录。其中，佛山、嘉兴、常州、湖州等突破了500亿，15个三四线城市卖地超过200亿，45个城市卖地超过100亿。房企间的激烈竞争，拉高了这些区域内的地价，在这轮增长后，城市的后续经济增长乏力，房企将面临更多的销售压力。

此外，在城市群的扩张之路上，都市圈内的特色地产与特色小镇也备受房企青睐。如万达在江苏地区主推的旅游小镇、绿地在京津冀区域推出的智慧健康小镇、华侨城在广东和四川等地落地的文旅地产等。部分特色小镇或者地产打着智能、文旅、科技、健康的旗号，实际上是在开发房地产，对实体经济的增长毫无助益。

9月28日，国家发展改革委称，在现有省级特色小镇和特色小城镇创建名单中，逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇。许多特色小镇不当开发被叫停的信息开始陆续出现。

房企应紧跟政策量力而行

在城市群崛起所带来的机遇与风险下，房企应该如何做？

首先，要量力而行。在房地产行业，一向是资金实力决定土地谈判能力，融资能力决定市场竞争能力，谁能在市场融到资，谁具有强大的资金实力，谁就能在拿地、经营、价格等方面拥有更大的话语权、决定权、影响力。相比热点城市，三四线城市资金回流较慢，那些规模较小、实力不强的房企应量力而行，盲目跟风不可取。

其次，要因地制宜。在城市群中，不同的城市也都有明确增长极。如长三角和大湾区珠三角许多城市实力都较强，机会点很多，相比较之下，房企应更多的选择实体经济强、内部革新能力强的城市作为主战场，而在产业承接尚不完备的“空心城市”拿地时则需要更多的考量。

此外，政策倾斜程度（如环京地区政府的扶持力度）、人口虹吸能力（包括交通等城市基础建设）、产业支撑能力，都是房企考量的因素。

城市群的快速发展为房地产行业带来新的价值区域，房企之间竞争的主战场已从核心城市蔓延到大城市群。但机遇往往伴随风险，在资金与运营能力决定强弱的房地产行业，本身实力不强、运营较弱的房企如果盲目参战，会将很快被淘汰。而在市场激烈的竞争下，如果这些城市群的部分城市仅仅是把房价炒上去了，实体经济发展水平却未跟上，地产商获利走人，最终留给这些城市的可能是一地鸡毛。