东南亚 | 数据先行,泰国对标越南,谁更强?

搜狐焦点海外地产 2018-10-16 15:46:59
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泰国目前的房价已经高不可攀,曼谷的房价中心地带直奔5万+,边缘地区也是1.5万+。芭提雅、清迈、普吉也基本都过万,甚至逼近2万。

国内投资荒,海外投资热,国内经济形势略微有个风吹草动,钱就被刮跑了。钱跑到哪里了?临近的东南亚诸国成为最大的受益者,一时之间传统的东南亚旅游国家“新马泰”成为了投资主战场,而马来、柬埔寨也是到处吸金,后来者居上。

随手在微信里搜就会有N家海外置业的中介将东南亚房产捧上天,标题更是“20万首付就可以买到曼谷的‘天安门’”、“10万首付买未来东南亚经济中心”,辣眼睛的标题太多。

当然,也有一部分大V猛泼冷水。可谓是冰火两重天。写这篇文章,是因为我恰好在这两座城市生活过。把一些数据和心得整理出来分享给诸位。

先说一下总体的感受:

1.泰国资产配置首推曼谷,越南资产配置首推胡志明。从城市建设的感官上来说,最像大城市的两个城市,其他都是大农村,越南的  胡志明也不例外。

2.两个国家都有一些可以吹捧的海景房产,泰国的普吉、甲米,越南的芽庄、美奈。越南的海边的城市建设以及旅游的商业化程度都不及泰国的海边城市。相比之下芽庄、美奈可以出售的公寓体量并不大。

3.开发商背景来说,泰国,本土的开发商较多,现在越来越多的华资企业加入房产投资的行列,反观,越南,临近的新加坡大笔资金注入,令人意外的是韩国也在房产投资中占了一定份额。

4.生活上来说,泰国会中文的人相对越南多,这得益于泰国的十多所孔子学院和每年外派的上千名汉语志愿者教师。房产要具备自住和投资的属性,语言能否沟通很重要。

5.政治氛围,泰国好于越南,在越南华人很难融入政治高层,政治地位是二等公民,大部分华人选择去经商,时不时会有反华暴动。反观泰国,华人多次站在泰国政坛的最高峰,当然,不得不承认的一点是,在逐步融入的过程中,新一代的泰国华人已经被同化。

泰国曼谷湄南河畔:

越南胡志明市中心:

1未来哪个城市能赢?GDP数据告诉你

据国际世界货币基金组织预测,2018年全球GDP增速在3%左右,全球经济呈疲软态势。东南亚地区则是例外,像极了10年前的中国,为全球的GDP增长贡献着自己的力量。发达国家经济发展已经稳定在了0%到3%的增速,发展中国家,尤其是东南亚诸国飞速发展确实夺人眼球,柬埔寨、越南领跑全球。

上图是IMF预测2018年全球GDP增速

再看东南亚诸国的GDP总量,印度尼西亚领跑东南亚诸国,泰国位居东南亚第二。依靠旅游业和服务业的高速发展,泰国日渐摆脱了经济发展的困境。GDP总量上越南并不是抢眼排到第6 的位置,毕竟,国家很小。

GDP增速方面,越南优于泰国。泰国中长期GDP增速维持在3.6%左右,得益于宽松的投资环境和东部经济走廊的布局。越南预计未来五年经济增速保持在6.2%,但,私人消费逐步放缓,出口仍是推动经济增长的要素。GDP总量是一个考察的维度,但是GDP的增长率更能体现未来发展的态势。泰国处于经济复苏阶段,越南已经开挂。

人均GDP泰国达到6000多美元,越南只有2000多美元,这可能也是为什么我们看到的泰国人都是“宅奄奄”(慢悠悠),而越南人更努力的一个原因。

人均GDP还是能够反映一个国家的发达程度,一个国家消费力,购买力。人民生活的水平。从这点上看,泰国人民生活相对小康,越南人民还在贫困边缘挣扎。

未来,泰国依靠的是第三产业来复苏经济,越南则要打造最强制造王国。经济基础相对薄弱的越南,是否可以依靠世界制造业的转移,复制“中国式”的经济增长;经济基础尚可的泰国,是否能摆脱东南亚经济危机的后遗症,借力“一带一路”、“泰国4.0政策”再次腾飞。

来源:OECD数据

2人口增长未见巨大红利,如何安放不断攀升的房价

先说一个直观的感受,在泰国工作,你经常会发现一个办公室里好多人选择晚婚或者不婚。依据population.net提供的数据,从1960到2018年,泰国人口增长率整体下滑。2020年到2050年,人口呈现负增长趋势。

来源:population.net

反观,越南人口增长情况好于泰国,未出现人口负增长。依据population.net提供的数据,在经过1998年前后,人口爆发式增长后,也呈现下滑趋势。2020年到2050年,人口增长呈下滑趋势。需要关注的是越南总人口达到了九千万,是世界人口大国,位居世界14位,东南亚第三亚。

来源:population.net

再看,人口密度,这组数据代表的是这个国家的内需、劳动力、城市的潜力。

依据population.net提供的数据,泰国的人口密度大致维持在每平方公里130人。越南则人口相对稠密,发展动力十足,每平方公里311人。

同时,依据population.net提供的数据,2050年越南的人口密度将会高达每平方公里370人,这一数值甚至会超越人口超级大国印度。到2050年,泰国反而会下滑到每平方公里120多人。

纵观整个人口指标,越南绝对优于泰国。

population.net 泰国人口密度表▲

population.net 越南人口密度表▲

3城镇化率与互联网普及率,未来城市发展的驱动力

城镇化率代表未来城市的发展空间,规划合理的城市建设、基础设施的逐步完善、人口将高度集中,城市将会飞速发展。据ASEN Studies Center的调查表明,泰国的城市化虽领先于越南,2025年,泰国城镇化率达到42.2%,越南是36.4%。到2050年,两国的城镇化率的差距将进一步缩小。

从侧面也可以反映出,泰国经过了高速发展的黄金期,后劲不足,越南则迎头赶上。

再看,互联网普及率这组数据,确实让我眼前一亮,泰国遥遥领先。

在泰国,学生们最喜欢的手机不是苹果,而是极具美颜功能的OPPO手机。越来越多的泰国人,开始网上购物。阿里巴巴和京东也强势投资泰国的电商产业。泰国的互联网普及率在2017年就高达83.5%,越南稍稍落后但是发展空间大。

4泰国VS越南的房产现状泰国:目前已经处于高位,旅游海景地产兴盛。

泰国目前的房价已经高不可攀,曼谷的房价中心地带直奔5万+,边缘地区也是1.5万+。芭提雅、清迈、普吉也基本都过万,甚至逼近2万。

国人投资的热点地区都集中在轨道沿线,和海景地产。投资的话,推荐曼谷地区。

需要注意的是,轨道沿线的地方,大家一定亲自去调研。泰国因天气炎热,出了轨道走5分钟以上的泰国人就会受不了,要去打摩托车。也就是临近轨道、周边生活设施相对齐全的房子更好出租。

依据莱坊的数据,曼谷处于中间价位的公寓,有40%被中国买家购买。区位主要集中在素坤逸路onnut区,拉玛9区。这两个区位的房价维持在2万-3万,开发商愿意开发30平米左右的房子,总价在100万左右。

也就是说位于这些区位的公寓,49%的外国人份额,大部分被中国人拿下。目前,由于一些地产概念的强推,也带动了周边地区的房价上涨。比如:中泰铁路、东部经济走廊。

曼谷目前的情况可以概括为:飞速上涨的土地价格、已经处于高位的房价、逐步完善的公共交通基础建设、高公寓供应量、相对较高的人口增速。

越南:刚性需求还很旺盛。

2015年,越共政府颁布《住房法》,开放外国在越置业的政策,才将处于水深火热的越南楼市挽救。

越南目前的房价,基本也处于高位,但是还有少量低洼地带,值得投资推荐的首推胡志明,河内做备选。

以胡志明为例,高端公寓的价格上涨到4000美元到5000美元,郊区的均在1000多美元。

越南两座城市的情况基本相同,低收入、高供应量、高房价、人口流入多。胡志明和河内两个城市都处于人口增长的阶段,刚性需求强劲,但是,高房价会把新一代越南人逼到城乡结合部。

小结一下:

1. 于经济发展而言,泰国底子优于越南,后劲不足,越南后劲十足。

2. 于人口因素而言,越南压榨泰国,人口各项指标呈现上升趋势,泰国则呈现负增长。

3. 于城镇化率而言,泰国领先,发展进入尾期,越南发展稍微滞后,但还有余地。

4. 于互联网普及率来说,泰国优势较大,和华资注入分不开

5. 泰国处于高位,越南逐步攀升。

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(文章来源:米宅海外;部分图片来源:网络)

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