选题是好选题，从2016年十月开始的调控已两年，开发商你服不服？

选题又是个坏选题，消费品和房子货值差那么远，意淫“双11”太不严肃了。

尽管如此，总要以理服人，所以权且当个话题抽丝剥茧。

但观点和态度是需要开门见山的：楼市不会有双11。

 市场不解释：

局部个案不能代言整体气候

想必，关于双11楼市大促的意淫，也是来自于近期市场死水微澜所设想出来的大胆假设。

加之，之前万科那个注明的【活下去】会议，给外界不明真相或者明知道真相但就想看热闹的人血馒头们，释放了一个热门话题的空间。

（一）关于2018年开发商的生存状态，较近业界流行一句话算是客观：“开发商没有你想象的那么有钱，但也没有你想象的那么穷”。

按照中学语文思维，转折句式的侧重点在后半句，也算是对开发商今时今日真实状态的一种表述——不太可能再不惜代价地疯狂拿地并导致地价高于房价，但包括正常流转、员工安排、开发推进、销售回笼，当然还是一切如常，又或者说“房企本来的高速周转和节奏，只是没有更进一步但绝没有偏废或停滞”。

（二）消费者往往看到的是现象，也包括真相和假象；

媒体看到的是现象和数据，所以真实属性要上升一个台阶；

业界交流就是“数据说话”，所以房企的真实情况，房企自己和“之间”才算数。

今年至今，房企多少已经完成了全年指标，这个数据因为并未广而告之，所以导致说到今天的楼市，有人先天下之忧而忧，有人关门偷着乐，一切都是信息不对称导致的正常隔阂和商业机会，理解。

（三）当然，局部现象在任何市场情况中都存在，即使在房地产如日中天的时候，个别性价比楼盘或者单套物业，以低于市场均价的方式“求快速回笼”也未尝不可，但局部和整体、现象和本质，还是存在很大差异的。

站在消费者立场上，客观回应楼市双11的YY：“大面积降价不大可能，但可意关注高周转和上市房企“，这话还要针对一二线城市，与三四五六七八九线城市，话分两头。

1、对于购房者的微观住宅消费而言，只要腿勤眼勤运气好，可以在一手市场上参与摇号并幸运中奖，买到“比周边二手房还便宜的一手房”；

2、也可以通过自己的体力付出，找到各种因卖家急于出手而放出的笋盘，“狮子只要跑起来，总归能抓住逃得较慢的那只羊”。

所以，关注二手房、关注高周转企业、关注上市房企，算是普通购房者甲乙丙丁目前所能做的功课方向，至于楼市崩盘、开发商裁员、房价打到骨折，这都不是地沟油们所关心的命题，更不是地沟油们所能占到的便宜。

发一句狠：

“上海楼市全场对折，你买得起？”

“上海楼市全场对折，你敢买？”

“上海楼市全场对折，你会（去）买？”

开发商内心戏：

降价不是降价这么单纯

接下来换位思考一下开发商的处境。

（一）好事者又YY：“开发商开盘不理想，又到了年底，为了报表也要不惜以价换量”

说的不能算混账，因为的确需要以价换量。

但即使如此，以价换量这件事背后的开发商内部上下级博弈又何止是“说降价就降价？！”

营销负责人：“领导，我要求降价”

领导：“可以呀，你建议降多少？”

营销负责人：“当然是越多越好，以价换量嘛”

领导：“好的，你做个方案，降百分之多少，你帮我去化多少?”

营销负责人：“（沉默转身，再不提及）”

这个促销方案，喝退了多少情商不高的营销负责人。

这个话题是属于“终止对话”较好的话题，或者说较致命的包袱。

【以价换量】说的轻巧，多少价换多少量？

领导的领导也不敢拍板，这在所有公司的业绩掰扯中都是绝杀话题，不轻易问更不轻易答，承诺是要写进绩效考核的军令状中去的，哪是购房者嚼舌头这么毫无压力。

（二）如果说在开发商内部对于打折这个命题的噤若寒蝉，打折对于开发商的生态圈也是一个不可轻易挑起的话题。

所谓江湖是有看不见的规矩的——

同一区域里，三个楼盘品质差不多、定价差不多、开盘差不多、面对人群也差不多，你排名前列个跳水就是弃船而逃，可以么？

当然可以，但可以是有代价的。

还是那句话：“出来混，早晚是要还的”。

甚至把这个生态圈再放大到类型范畴，假设内环内某个楼盘率先八折，围观并与之唇亡齿寒的都是所谓的内环豪宅圈，他们都会因此而受到牵连和压力，你以为他们是受害还是受惠？

老百姓又要说傻话了：“当然是受惠呀，他们可以拿着人家降价去找自己的老板申请优惠！”

如果你这么想，请参见上一小段落的对话故事。

所以，对一个开发商而言，隐形的环就是它的圈子——

内环，以区域界定；

中环，以类别圈定；

外环，以城市共荣。

降价，真的不仅仅是老板放血的单一命题。

老板还要混圈子，他的圈子是业界。

甚至，上一周还听到【某某开发商降价，被地区房地主管部门约谈】，你可能觉得荒唐，关你屁事？！

屁事，也是事。

有时候，真的不是”你一个人在打折”！

 购房者心态：

底呀底呀底，到底在哪里

今天关于房地产市场的评价，业界的一言蔽之：“市场不好”，算是含糊其辞，这其中有销量速率、价格实现、回款状况、客户动能，因为与之相关的产业众多，也或多或少都面临着被连坐之苦。

但是，对业界的“市场不好论”，对于消费者就是特别利好么？

也未必。

又或者说：【只要降价，楼市就会重归火爆么】

之前空头意见领袖喜欢说：房地产商没有选择，只有打折促销一条路。

同行偶尔也会感慨：什么营销策略，较有效的就是价格，但价格是游戏。

所以，站在第三方旁观立场，即明白行业局部&体量消费者心情：

（一） 降不降价都会观望。

都说房地产买涨不买跌（其实很多行业都如此），看起来是消费者作贱，其实即使是自住无关房价涨跌，但心里的“浮动盈亏概念”还是让房价下跌对于已购客户充足不爽，这也就是退房行为尽管有悖于契约精神，但情急之下还是屡见不鲜。

开发商面对降价，是内部和业界的压力；

面对退房，则是老业主闹事等另一个界面的烦恼。

但对于消费者而言，降不降价都会观望，因为今天买房的大舆论氛围改变了。

大舆论氛围，是个很有趣的话题：

大舆论取暖，个体正向参与其中就是天时地利人和；

反之则要拿出超常决心，并在过程中不断和滋扰进行斗争和自我平复。

今天，关于买房的大舆论氛围叫做观望，所以。

（二） 重塑信心比黄金更重要

那句著名的“信心比黄金重要”，在今天看来又对又不对，因为这其中可填充的内容一多，风向立刻产生各种化合反应。

在买房界面，【重塑信心比黄金更重要】，即改善大舆论氛围，改变消费者观望的主流动作，让入市成交来温暖市场，但这并非是降价与之一一对应的。

即使在下跌市场中，消费者的忌惮来自于：（买了之后）还会跌么？

道理人人都能说，道理也人人都能懂：“对于自住而言，适时入市较重要”，但事实就是因为看不清市场或者说忌惮市场进一步下跌空间，连较较刚性的婚房客户也开始讨论租房结婚了，反正人家搞的定丈母娘。

说句“万圣节应景”的话，如果在观望气氛浓重的当口，再叠加一个楼市双11促销，市场后面会如何？

业界会担心，购房者更会担心。

既然担心，他会乐见楼市双11，但他会入市么？!

市场艰难，是业界大家的共识，也是互相安慰的切口。

至于楼市有没有双11，消费者还是醒醒吧。

作者：黄欣伟