夫妻双方将共有的不动产登记在子女名下， 但无赠与的意思表示的，不应认定该不动产属于子女的个人 财产。

详言之:

不动产物权登记具有公示效力，但该公示所表现的物权，对登记名义人是否具有权利正确性仅具有推定作用，而非确定作用。对于不动产物权登记提出相反主张的一方当事人，如果举出充分证据证明登记的物权与事实物权不一致的，人民法院应当对该不动产的事实物权依法作出判定。基于上述，夫妻双方虽然将共有的不动产登记在子女名下，但没有证据证明其已将该不动产赠与子女的，则不能以不动产登记为由认定该不动产属于子女的个人财产。 

案例精选—凌柱三等诉谢家骅析产继承案

1．判决书字号一审判决书：北京市第二中级人民法院(2006)二中民初字第09713号判决书民事判决书。二审判决书：北京市高级人民法院(2008)高民终字第584号民事判决书。2．案由：析产继承纠纷。

一审事实和证据

北京市第二中级人民法院经公开审理查明：谢某某与刘某某夫妇生有谢家婉、谢家瑚、谢家骅子女三人。谢某某夫妇于新中国成立前购买了北京市东城区东四十一条93号房产并登记在谢家骅名下。谢某某于1956年病逝。新中国成立初期，因房主下落不明，该房产被政府代管。1986年1月，北京市落实私房政策领导小组办公室下发通知，解除房产代管。1987年5月，谢家骅取得房屋产权证。2003年9月，谢家骅取得国有土地使用证。诉讼中，凌柱三、凌晓玫、凌思平提交了两份公证书，一份是刘某某于1990年12月15日所立公证遗嘱，上载有“诉争房产虽立在谢家骅名下，但此房将来是分给三个子女谢家婉、谢家瑚、谢家骅的”等文字内容。另一份是谢家骅办理的委托公证，全权委托谢家婉办理房产有关事宜。谢家骅认可委托公证，但认为刘某某所立公证遗嘱无效，自己亦从不知晓，并已就遗嘱的效力提起诉讼。刘某某于1991年7月5日病逝。谢家婉与凌柱三系夫妻，二人生有凌晓玫、凌思平二女。谢家婉于1996年10月1日去世。现93号院内房屋由谢家骅一家居住使用。

北京市东城区东四十一条93号院内现有房产50间，房屋面积共计648. 6平方米，该院土地使用面积997. 76平方米。

一审法院认为

谢某某与刘某某于新中国成立前即购买了北京市东城区东四十一条93号房产，当时谢家骅年龄尚幼，加之旧有的长子登记习惯，故该房屋产权虽然登记在谢家骅名下，但不能依此确定房屋产权的性质。落实私房政策发还产权时，因沿袭原有登记人的姓名，依然登记在谢家骅名下，而刘某某在遗嘱公证中明确说明房屋为其夫妇所有，并将房屋分给三个子女所有，故谢家骅关于房屋系父母赠与其所有的陈述不能成立。该房屋产权的确定，应当根据实际情况，考虑房产来源于其父母等因素，确认房产为谢某某与刘某某夫妇的共同财产。谢某某生前无遗嘱，刘某某生前留有公证遗嘱，但其遗嘱确定的继承人与法定继承人一致，且无明确份额的分配，故上述房产应由谢某某、刘某某夫妇的法定继承人继承。现谢家婉已去世，其所应继承的份额，由其法定继承人凌柱三、凌晓玫、凌思平共同继承。因本案存在对房屋产权性质的确认，对于确权的诉争，不受诉讼时效的约束，故对谢家骅关于诉讼时效期间已过的主张，法院不予采纳。对于房屋的具体分割，本着有利于生活的原则酌情予以分割。对于土地的使用，因该房产的房屋用地及院落已由土地行政管理部门划分给私人使用，取得土地使用证，其土地的使用具有财产价值的性质，故凌柱三、凌晓玫、凌思平要求取得土地使用权益的请求，法院予以支持。鉴于谢家瑚在追加为原告后，既不参加诉讼，亦未提出明确请求，故法院仅就凌柱三、凌晓玫、凌思平的请求范围予以划分。

二审法院认为

北京市高级人民法院经审理认为：谢某某与刘某某夫妇于新中国成立前购置房产并登记在谢家骅名下，但二人并没有表示该房产系为谢家骅个人所有的明确意见。同时，当时存在旧有的长子登记习惯，因此仅以当时房产证上登记的名字，不能认定该房产为谢家骅个人财产。落实私房政策发还产权时，因沿袭原有登记人的姓名，依然登记在谢家骅名下，但亦不能以此证明诉争房产系属谢家骅个人财产，而应当认定为谢某某与刘某某夫妇的共同财产。在谢某某与刘某某分别去世后，谢家婉、谢家瑚、谢家骅作为共同继承人对涉案房产有共同的继承权。谢某某生前无遗嘱，刘某某生前虽留有公证遗嘱，但其遗嘱确定的继承人与法定继承人一致，且无明确份额的分配，不存在剥夺任何一位继承人继承权的内容，故不论其遗嘱的效力如何，是否被依法撤销，均不影响诉争房产在遗产分割前的共同共有状态，同时说明了刘某某就诉争房产系谢某某与刘某某夫妇以谢家骅名义购买，而非谢家骅个人财产的意思表示。故谢家骅关于房产系父母赠与其所有的上诉主张不能成立。现谢家婉已去世，其所应继承的份额，由其法定继承人凌柱三、凌晓玫、凌思平共同继承。因涉案房产在本案诉讼前处于诸继承人共有状态，故因房屋产权确认和分割的诉争，不受诉讼时效的约束。原审判决本着有利于各方当事人生活的原则对房屋酌情予以分割，并无不当。对于凌柱三、凌晓玫、凌思平主张的土地使用权益，应当明确，诉争房屋的房基及院落土地使用权属凌柱三父女、谢家瑚、谢家骅三股共同享有，但土地使用权益的具体划分，应待有关行政主管部门按照规定予以确定，本案不做分割处理。谢家瑚在原审诉讼中被追加为原告后，既不参加诉讼，亦未提出明确请求，二审诉讼中亦未提出分割主张，故本案仅就凌柱三、凌晓玫、凌思平的诉讼请求予以审理。关于谢家骅在二审庭审中提出的房屋装修改造费用问题，可另行解决，本案不做处理。综上，原审判决认定事实清楚，对诉争房屋的处理并无不当，法院予以维持；原审判决对于土地使用权益的划分不妥，法院予以撤销。

律师评论

本案需要研究的是物权确认，谢某某与刘某某夫妇于新中国成立前购置房产并登记在谢家骅名下，是否就能确定谢家骅当然取得该房屋的所有权。 本案中房产登记在谢家骅名下，按照我国的不动产物权登记的原则，该登记在物权归属上具有推定的效力。但从本案查明的事实来看，当时存在旧有的长子登记习俗，因此仅以当时房产证上登记的名字，不能认定该房产为谢家骅个人财产，而且刘某某的遗嘱也间接表明了刘某某认为房产系夫妻共有财产。这样，本案中登记的物权与事实中物权归属就存在矛盾之处。 上述矛盾即不动产物权变动中事实物权与法律物权冲突的情形。事实物权是指按照客观真实标准可以确定的实际上的物权状态；法律物权是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。由于公示所表现的物权，对其是否具有权利正确性仅具有“推定”作用，而非“确定”作用，这样就会出现以公示为基础推定的法律物权与以客观真实为基础的事实物权相矛盾的状况。尤其是在不动产移转时这种矛盾状况更为多见。

笔者认为，根据物权公示原则，应当首先承认占有与登记在物权归属上的推定效力，以不动产物权为例，登记名义人无须积极证明自己权利的真实性，而提出相反主张的一方则负有证明法律物权与事实物权不一致的证明责任，应对实质性的法律关系是否存在、是否正确作出举证，只有在有充分证据证明客观真实情形与法律物权不一致时，方可判定。 本案中房产虽然登记在谢家骅名下，但由于当时习俗中的长子登记制，故不能当然认为谢某某与刘某某夫妇当时是要把该房屋赠与谢家骅；另外，刘某某的遗嘱对房产进行了安排，也间接表明刘某某认为房产系夫妻共有财产，否定了赠与的意思表示。像本案这种历史较长的遗留财产，在出现争议时，应当考虑不同历史时期的风俗习惯和政策，探求物权安排的真实意思，所以，本案中这一法律物权与事实物权不一致的情形，应认定不存在赠与的表示，登记的物权没有表现物权真实的情况，诉争房产属于谢某某与刘某某夫妇共有财产，应按法定继承由诸继承人进行分割。