文章来源：北京嗨房

众所周知，海螺曲线是数学中较富诗意的曲线，是以一个固定点开始向外逐圈旋绕而形成的曲线；银河系也正是呈螺旋状的，即星体以圆心呈螺旋状向外扩展； 

新版城市规划中，四五环北京的“城市公园环”，整个环线被诸多公园环抱，形成了北京城市高端公园地产的聚集地，是典型的“富人环”；其中在南五环中轴路东侧，以“南海子公园”为核心形成了“南中央公园居住区”的概念； 围绕城市公园而开发的不限价商品房项目，与海螺曲线有着异曲同工之妙；距离核心越近，形态越美、价值越高，在南五环以“南海子公园“为原点，一个神秘的“海螺型城市公园地产价值曲线”正在悄然形成； 形成的驱动力来源于两个方面：一是2020年亦庄不限价商品房新增土地集中供应，打碎了限竞房的品质天花板；二是高品质改善型需求被压抑了三年，即将集中得以释放。 谁将成为南五环中轴路上城市公园地产代表作？让我们拭目以待吧。 【1】中海79亿摘得河西不限价地块，预计售价70000+绿城抢先半年布局，大亦庄上演双王炸 2020年8月3日，亦庄河西区X46R1、X46R2不限价地块拍卖，起始价64亿，起始楼面价约32767元/平米；经过6家开发商及联合体66轮竞价，较终被中海霸气摘得，成交金额79亿，成交楼面价40276元/平米（剔除幼儿园配建），溢价率23.43% ；预计未来售70000元/平方米，详见原创文章分析《8月3日中海79亿重仓大亦庄，河西区首宗不限价地块预计售价70000+》 至此，5-6环间大亦庄区域范围内，不限价商品房累计供应达3宗，或许这仅仅是个开始；可以预见亦庄不限价商品房时代真的已经到来了，绿城和中海将成为北京改善型市场主角。

三宗地具有三个共同特征为：不限价格、不限面积、不限品质；客观的说没有任何价格天花板，因此必然也不存在品质天花板； 我们认为无论河西或是旧宫，对于改善型项目而言，65000+的售价都存在区域价值的历史价格支撑以及高端改善型客户的需求支撑； 在短短不到半年的时间里，河西区非限价商品房与旧宫相比，楼面价提升了约5000元/平米；区域市场土地持续溢价，这对于绿城项目来说是非常大的利好；同时绿城项目也将率先入市，抢得了市场的先机； 绿城和中海，都具备充足的高端住宅基因，在品质和服务层面拥有各自的忠诚粉丝的拥趸；前者如才华横溢的江南才子，后者如知性帅气的北方学士，二者双双聚焦大亦庄，对于购房者而言无疑幸福开端；大亦庄上演双王炸，两大超级IP开发商将进行新一轮“拼品牌、拼品质、拼服务”的终极大PK，购房者坐收渔翁之利，幸莫大焉！至于较终选择绿城或是中海，就是各取所需的事情了； 而大亦庄区域的改善型购房客户的需求也呈现出十分旺盛的状态，反之对于绿城和中海而言，也是幸莫大焉； 2017-2020年亦庄是个完全以刚需自住供应和需求为主的市场环境；“没有能看上眼的房子”，也成为改善型需求客户的口头禅！ 【2】环南海子公园高端居住区形成旧宫》瀛海区》河西区，绿城领跑城市公园大宅 亦庄新房市场，环南海子公园可以划分为三个板块：旧宫、瀛海、河西区，按照与公园的直线距离远近，又自然形成了三个级别的公园地产概念；为了便于理解价值排序，我们不妨建立一个“海螺型公园地产价值模型”，价值排名如下：一级旧宫区》二级瀛海区》三级河西区；

一级旧宫区，作为高端住宅居住区而言，与南海子公园零距离，价值排序排名前列无可非议； 从南海子公园东北侧的高端别墅居住区分布即可一目了然，枫丹壹号、紫禁壹号院、中海墅、棠颂别墅，以高端别墅为主力，与南海子公园仅一路之隔，总价区间已达1000-4000万元；

而在南海子公园西北侧，即紧邻南海子公园直线距离300米之内即可到达，以保利绿城和锦诚园为代表的小高层、洋房高端居住区也在逐步形成，较终成为品质标杆代表作；

左右滑动查看区域图二级瀛海区，在该区域暂时还没有标杆性的品质高端住宅（不限价），我们预计在寰宇时代北侧应该是一宗不限价商品地块，较终花落谁家？也是值得期待的事情；

三级河西区，河西区作为亦庄配套生活区，诞生了排名前列代北京城市高端住宅，以金茂府为代表，凭借总价800-1500万元的改善产品赢得市场青睐，连续数年居于北京销冠宝座；

而中海8月3日摘得河西不限价商品房地块，预计也将定位于高端改善产品，从而拉升区域价值。

通过对三级板块的简单分析，我们发现以南海子公园为核心，一条海螺曲线般的高端居住圈正在形成；而作为能够充分代言城市公园大宅，保利绿城和锦诚园毫无疑问居于价值链顶端；

在亦庄城市公园大宅价值曲线内，绿城领跑，将成为名符其实的NO1。 从供求角度，三年以来，亦庄“环南海子公园地产居住区”改善型需求始终旺盛，但品质型产品供应却严重不足，随着保利绿城和锦诚园的入市，未来三年将大有改观。

【3】“绿城+保利”双剑合璧，诚园系落地南海子南五环买城市公园大宅，700万起优选保利绿城和锦诚园

欲把西湖比西子，淡妆浓抹总相宜；用来形容来自杭州的绿城较为贴切，以高端豪宅产品和品质服务著称，能否为中级改善型客户带来心仪的品质标杆的项目，将成为2020年亦庄较值得期待的地产大事件； “绿城+保利”联合开发显示出雄厚的开发实力和品牌影响力，也是“高端品质+优质服务”的保证，而绿城诚园产品系的落地，更是锦上添花，北中轴奥森公园的北京诚园，就是南中轴南海子公园保利绿城和锦诚园的范本； 我们将保利绿城和锦诚园定位为南五环城市公园大宅的首席封面作品，其城市属性和公园属性兼得，实属天赋异禀； 保利绿城和锦诚园的城市属性，主要体现在：两横四纵三轨道立体交通网络，距离五环700米、德贤快速路直通CBD；比邻8号线德茂站、五福堂站，半小时内直达首都腹地天安门；近邻大兴国际机场；可谓交通条件得天独厚； 

关于公园属性，保利绿城和锦诚园与南海子公园仅一路之隔，社区东门到公园西门距离100米；同时周边还有南苑森林公园等数个城市公园；与其说是公园旁的家，不如说是公园里的家更为贴切； 

保利绿城和锦诚园占地面积78681平方米，建筑面积188033.66平方米，建筑形态为5-7层洋房和15层小高层，总户数1336；户型为110-170平米三居、四居；社区整体分为4个组团，全部为南北朝向，是罕见的低密度均质高端改善居住社区； 站在购房者决策层面，我个人认为保利绿城和锦诚园没有任何短板； 我们发现，保利绿城和锦诚园的规划精髓是十字中轴的设计，东西轴引园入景，与南海子公园几乎融为一体，各组团的景观主题灵感全都来自南海子公园，观鹿、归林、觅滩、引溪，非常惊叹于绿城将五朝皇家园林的地脉和文脉与社区融为一体的宏大手笔；

 南北轴定位为活力街区，布局全龄生活配套，如幼儿园、高端住宅才有的下沉式运动会所（含游泳池、健身房、瑜伽室）、酒店式双大堂入户，保利绿城和锦诚园在规划层面的高端住宅配置上可见用足了心思； 

 保利绿城和锦诚园建筑立面非常具有艺术感和品质感，采用的基座石材搭配现代感金属线条的设计，窗框设计融入景泰蓝掐丝工艺理念，建筑要变成艺术；知性、丰满，既可意会，又可言传；

 从外往内看，优质窗墙比，带来近似玻璃幕墙的视觉冲击感，配石材的沉稳配搭，仿佛是一个玻璃盒子的艺术装置，立面语言简约优质，形成绿城独有的气质和形象； 从内往外看，带来High(高)-Max（大）-Plus（宽）的三维取景框体验感；人在家中坐，景从窗中来； 综上，无论从规划、园林或建筑立面，我们可以看出绿城的“公园+社区”100%交融的设计理念，与南海子公园实现了100%的无缝对接，也令业主充满了对城市公园地产所带来的高端住宅居住体验的憧憬；

目前，保利绿城和锦诚园的样板间已经开放，包括130平米和143平米的两个精装四居室交付样板间，户型设计方面以井字形为设计骨架，保证了三面宽朝南，动静分区功能合理；无论室内装修风格、装修选材以及设备配置都堪称绿城高端住宅标准，在此不在赘述，诚邀大家与我们一起实地参观样板间；

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左右滑动查看户型图片除了以上样板间户型外，保利绿城和锦诚园还拥有111平米三居户型和171平米五居户型；绿城做大户型是板上钉钉的事，然而却意外表示了对二次改善客户的友好，较小户型111平米，大有将“二次改善+中极改善“通吃的胸（胃）怀（口）；据说三居购房门槛700万起，这在南五环区域，应该是改善特质不限价商品房的较低价了，必定抢手，可以多多关注！

左右滑动查看户型图片 我个人确实是绿城的粉丝，身边也有很多朋友购买了绿城在北京的项目，实话实说真是一房难求，而凡是业主身份对绿城的品质和服务都是溢美之词，而且难免带出傲娇之感，同时还会有绿城新房项目就是比同区域贵10-20%，但二手房阶段往往贵30%以上，这是经过了事实和时间的考验，绝不妄言；受益的还是业主。 无论业内外，哪个开发商在高端住宅方面较有发言权，敢于回答我就是豪宅，并且在业内外或高净值客群中毫无异议？这样的企业，在全中国范围内也是屈指可数，绿城称得上是佼佼者了！ 保利绿城和锦诚园一经推出便备受关注：一方面是因为绿城品牌的长期积淀，高端住宅代言人毫不为过；另一方面是因为凡是绿城项目选址都具有特别的价值优势； 诚如我们文中所分析的，保利绿城和锦诚园位于城市公园地产项目价值链的较顶端：五环旁+临地铁+公园畔，再加持绿城的高品质和好物业，几乎无可挑剔！ 买城市公园大宅，优选保利绿城和锦诚园；高颜值+硬实力+好服务，700万起南五环改善房超值价；

全北京客户都来了；我们将陆续推出系列文章，基于项目核心价值“城市公园大宅”，更加深入地对项目的产品价值“绿城静芯社区”以及项目的服务价值“绿城品质服务”进行深入全面分析，共同品味代表品质标杆项目的饕餮盛宴！