考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司“不得一次性预收多年的物业管理费。”

《商品房销售管理办法》中规定，“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”开发商既然“选聘了物业管理公司”，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，“在订立商品房买卖合同时”告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此“有关物业管理的协议”的签订，还是要放在交房时，至少是在“订立商品房买卖合同”后。

对于购房人来说，如果开发在订立商品房买卖合同时，就提供了“有关物业管理的协议”文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。

“滞纳金”和“违约金”并不相同。“滞纳金”是带有行政处罚性质的罚款，公司拖欠行政管理部门应缴费用需要支付“滞纳金”；而业主拖欠物管费，物业管理企业无权收取滞纳金，只能依据合同收取违约金。

由于滞纳金的使用时间较长，很多人习惯了“滞纳金”的称谓和计算形式，而不了解滞纳金和违约金反映的是不同的法律关系。物业服务企业和业主之间是平等的民事主体，他们之间形成的是服务合同关系。物业服务企业只能按物业服务合同规定收取违约金，适用的是《合同法》。换句话说，物业服务企业之所以能向欠费人收取违约金，是因为与其签订的物业服务合同中有相关约定，而不是因为其他。根据M君的经验，如果以“滞纳金”名义进行起诉，很可能被法院裁定驳回。

违约金不是滞纳金，物业管理企业无权收取滞纳金，只能依据合同收取违约金。

停水停电的权利是供水、供电公司的意向重要履行权利。物业公司不是供电供水公司的主体，不享有供水供电权，自然也没有权利对业主进行断水断电。

很多物业公司利用断水断电做为惩罚手段，逼业主缴纳物业费，是一种不合法的行为。业主和物业公司是平等的民事主体，双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务，任何一方违反的，都要承担相应的违约责任。

业主不及时缴纳物业费，应承担法律责任，物业公司有权要求业主缴纳物业费，并承担一定的违约金。

但是物业公司无权采取断水、断电的措施。

根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。造成严重后果的，还可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。