文/拾遗君

较近，如果围观了北京的首场土地集中出让，你会发现对于北漂们来说，购房门槛又一次明显抬高。

这次集中出让的29宗经营性用地里，不计怀柔、密云、延庆的3宗偏远地块，其他八区的26宗土地挂牌的平均楼面地价接近3.6万元/平方米。

由于北京四环以里的土地供应屈指可数，因此首场集中出让土地主要位于四环到六环之间。其中，五环到六环区域占了9成比重。

这26宗地块里，四环到五环之间土地的平均楼面地价约为4.4万元/平方米，五环到六环之间土地的平均楼面地价约为3.7万元/平方米。

房地产成本的构成要素里，土地成本是较重要的组成部分。在北京，不少地产项目的土地成本所占房价比重早已超过了50%。

若按此计算，等到此次集中出让的土地入市销售时，四环到五环之间新推楼盘的单价将超过8万元/平方米，五环到六环之间新推楼盘的单价也将超过7万元/平方米。

事实上也是如此。北京市政府对这次集中出让的29宗经营性用地的商品住宅部分，无一例外地都设定了较高销售限价，指引了未来这些新盘入市的价格上限。

较近几年，北京土地供应较热门的区域无疑是南城——丰台、大兴，首批集中供应土地里，丰台推出了2宗住宅用地、大兴推出了4宗住宅用地，主要位于南五环到六环之间。

除了大兴区1宗南六环以外的住宅用地以外，北京市政府对丰台、大兴其他5宗住宅用地的住宅限价达到了5.9万元/平方米~7万元/平方米。

这意味着未来在北京南城，五环到六环之间的新盘价格，都有机会攀上6万元/平方米~7万元/平方米的价格段，而这是北京土地市场给出的趋势与定局。

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当然，对北漂们来说，购房门槛的逐步抬高，并不只是体现在地价和房价上。

从2020年开始，北京对“90/70政策”出现了调整的信号，也就是规定地块的住宅部分建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建筑总面积的70%以上。

“90/70政策”在表述上发生了变化，从前住房面积指的是“套型建筑面积”，2020年则悄悄变成了“套内建筑面积”。

按照一般75%~80%左右的得房率计算的话，90平方米左右的套内建筑面积，套型建筑面积实际上达到了112平方米~120平方米左右。

这次首批集中出让的29宗地块里，大多数地块也都设置了套内建筑面积的“90/70政策”。其实也预示着未来这些入市销售的新盘，将主要供应112平方米~120平方米左右的住宅产品，市场供应正在从之前的“刚需产品”向“刚改产品”过渡。

随着政府从土地端、销售端着手稳定住房供应，北京土地市场出让的纯商品住宅用地越来越少，绝大多数供应的住宅用地都附带配建公租房及共有产权房。

这次集中出让的29宗住宅用地里，在拿地限制条件上，大部分地块都约定了配建一定面积的公租房或人才公寓等，又或者相当比例的政府持有产权的商品住房。

无论是配建公租房、共有产权房或人才公寓，抑或由政府持有产权的商品住房，这类政策性住房都具有保障性质，主要用于定向地出售或租赁予符合条件的刚需人群及引进人才居住。

由于昂贵的地价、土地供应的紧缺，绝大多数住宅用地都附带配建公租房、共有产权房等政策性住房，使得北京舒适度、宜居性更高的低密度纯商品房项目变得愈发少有和珍贵。

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伴随着三轮“城南行动计划”的推进，北京南部地区的发展建设早已进入了快车道。

根据北京城南行动计划，城南地区将被打造为“首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区”，这是首都发展的新高地。

近年来，北京南城热度不断上蹿西红门板块，因为坐拥北京大兴国际机场的航空枢纽和宜家家居的商圈辐射，已成为大兴区域较炙手可热、也较具潜力的发展板块。

从北京传统的边远郊区，逆袭打造标杆性的宜居住区，西红门板块对标的是有着北京“郊区逆袭代表”之称的望京板块，西红门与望京也有着相似的发展轨迹及远景规划，更有望成为北京的“下一个望京”。

西红门板块的崛起，从荟聚中心的开业后按下了启动键。这个有着红白色大Logo、外立面以浅蓝色为主色调、与宜家家居标志性的蓝色大盒子连成一体的巨大不规则建筑物。

北京荟聚中心拥有一座创下吉尼斯世界纪录的停车场，可提供7000个停车位，这无疑是为北京荟聚中心吸引人流的重要工具和通达率的极大保障。

北京荟聚中心与其他通常辐射周边五公里消费者的一般商场不同，由于与北京“唯二”的宜家家居连成一体，这让西红门商圈具备了吸引跨区域、跨城客流的独特魅力。

2014年，北京荟聚中心落地西红门之后，西红门商圈已经汇聚了宜家家居（北京荟聚中心）、鸿坤广场、乐家购物为代表的三大购物中心，伴随着未来北京较大沃尔玛山姆会员店的加入，西红门商圈的价值更将显著提升。

西红门板块所属的近年来北京南城发展的重点区域——大兴新城，目前正在重点推进区域轨道交通与大兴国际机场的统筹协调发展，未来将与在建的占地1.6万亩、被誉为北京的“南奥森”的南苑森林湿地公园结合建成北京较密集的绿色生态带，规划建设中的新媒体产业基地、西红门商务服务区也在有序推进。

经过三轮城南行动计划，鼎力南城核心发展腹地，现阶段的西红门板块凭借得天独厚的区域位置以及不断落地的利好规划，区域价值日渐凸显。

随着西红门商圈的醇熟，从购物、到出行、到教育等各方利好持续兑现，西红门商圈的居住价值已经越来越得到市场认可。

过去几年间，西红门板块已经吸引了众多全国大型企业争相投资，包括首开集团、龙湖地产、新城控股、鸿坤、天恒集团、华远集团等开发打造的多个别墅类、豪宅类项目均在此落户，区域内已经形成了良好的高端居住氛围。

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在政策利好以及商圈带动之外，区位和交通也是决定城市板块崛起的重要因素。

2009年，北京“城南行动计划”实施以来，尤其在2010年12月底地铁4号线开通后，西红门板块更加充分地发挥和利用了城市轨道交通枢纽的优势。

西红门板块形成了双地铁联动的枢纽优势，即4号地铁线与规划中的19号地铁线南段西红门东站，这直接助推西红门商圈的辐射能级。

此外，四环路、五环路、京开高速、京良路、南西路、新机场高速，构成了四通八达的交通网，优越的交通路网，使西红门成为北京城南的重要交通枢纽。

更值得一提的是，在北京大兴区政府的规划中，作为位于南四环、地铁上盖、总体量远超百万方的新兴商圈，西红门成为较有希望承接“新国门商圈”的板块。

当然，这离不开作为国际航空枢纽的北京大兴国际机场的辐射带动。

一方面，北京大兴国际机场到北京主城区的路线上，西红门板块更靠近新机场与主城区的联结位置；另一方面，北京大兴国际机场从辐射力和影响力更甚于北京首都国际机场。

据悉，北京首都国际机场T3航站楼交付后，年旅客吞吐量9000多万人次。而到2040年，北京大兴国际机场规划的旅客吞吐量将达到1亿人次。

从前北京的望京之所以从边远郊区跃升成为较宜居的高档居住区，它的崛起实际上离不开北京首都国际机场的资源聚集优势和辐射带动。

如今，对标“下一个望京”的西红门板块，在北京大兴国际机场的辐射带动下，未来发展潜力更加充满无限想象。

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首开集团与龙湖地产联合开发打造的熙悦宸著项目，其在北京居住市场的特殊性，从拿地伊始就备受瞩目。

2020年4月底，首开集团与龙湖地产组成的联合体，竞得了位于北京大兴的西红门板块一宗居住用地，成交楼面地价接近4万元/平方米，政府设定商品住房部分销售均价上限为6.44万元/平方米。

首开龙湖拿下的这宗住宅用地的综合容积率为2.1，建筑密度为30%，同时限高30米，意味着这宗地块注定将会开发打造成舒适度、宜居性更高的低密度社区。

首开龙湖·熙悦宸著项目所在的大兴西红门板块，位于北京南四环到南五环之间。这是2020年北京市公开出让的36宗住宅用地里，仅有的2宗四环附近限价住宅地块之一。

实际上，另一宗四环附近限价宅地毗邻首开龙湖·熙悦宸著，即新城控股在北京排名前列独立操盘项目——新城·熙红印，作为日渐崛起的西红门商圈内的品质人居代表，它是大兴区排名前列平均限价突破6万元的住宅项目。

新城·熙红印甫一推出，就以“繁华都会中的诗意栖居”为初心，从墅质洋房级的造园之道、到现代简约轻奢的建筑风格设计、再到多元产品户型的创新，不断研磨细节，力求从人居层面，打造真正能代言区域的城市作品。

首开龙湖·熙悦宸著与新城·熙红印，已经成为西红门板块同时闪耀的“双子星”。而凭借两个项目在规划和设计上各有千秋，因此也是购房者在北京五环内的不二之选。

目前，北京市四环附近仅有8个在售新房项目，其少有性不言而喻，平均销售单价超过了8万元/平方米，较高销售单价已经冲上了12万元/平方米。

位于南四环到南五环之间的首开龙湖·熙悦宸著和新城·熙红印，以较高上限为6.44万元/平方米的销售均价，可能是北京四环附近在售新盘项目较低的洼地，自然也是性价比较具潜力的两个项目。

这两个项目周边覆盖公立北京实验二小、私立金融街润泽和北京育英等3所名校资源，北侧相邻有“南奥森”之称的南苑森林湿地公园，对标奥林匹克森林公园，规划打造了1.6万亩“城市绿肺”，成为南四环乃至全北京较难得的绿色生态资源。

其中，以低密业态为主，深具造园经验的龙湖地产在熙悦宸著项目商打造了“九树玖院”新京韵东方院落，通过“一条景观内环+四大景观内核院落+五大宅间功能院落”的景观布局，打造整体占地3.7万平方米的园区核心景观空间，在营造独特归家体验的同时，亦提供了全年龄交互的场景空间。

龙湖地产还为熙悦宸著项目特别定制了约510平方米的北京文化风格儿童乐园——“上房揭瓦”版龙小湖乐园，更有北京内城难得一见的集中式水景——约200平方米的私属度假式水岸花厅院落。

同时，首开龙湖·熙悦宸著项目还规划了社区漫步道、主题植物空间等院落景观，致力于打造较具北京文化肌理的九大院落空间，让业主不出社区享受到不同的景观体验。

而新城·熙红印项目在社区规划、细节设计上都极为用心。在社区规划上，采用双中央景观花园规划，每一处的风景都有所不同。在立面材质层面上，项目则借鉴了迪拜公主塔、天汇及汤臣一品的建筑理念，采用金属漆加铝板的精筑立面细部设计。

首开龙湖·熙悦宸著与新城·熙红印，凭借在北京内环线上的少有性，叠加区域政策、商圈、交通及生态的多重红利，以及在产品力和价格上形成的超高性价比，注定会成为北京南城崛起过程中较具代表性的品质人居。

而这两个项目自入市以来受到的追捧和热销，区域的发展潜力和项目本身所具备的价值，都已经得到了较具说服力的验证。