对于北京刚需购房者而言，买房心中较纠结的，无非是价格。

总价过高，支付无力，即便凑够了首付，也要背负巨额贷款，每月艰难度日。

总价低的，在北京主城区可能已经难觅踪迹，住在郊区每天通勤三小时的生活，也是令人绝望。

寻觅许久，发现北京的新房基本都是均价5w以上了。

5w的房子，要么是在昌平孙河/北七家一带，要么是在经开高速往南到了大兴南，再就是大兴南海子一块、通州方向零星几个盘......

难道就没有离市区工作地近一些的选择吗？

有！

城六区遗珠石景山三个限竞房组团面市，90平三居洋房，均价都是52024元/㎡，较低价仅5w一平！

三家互为竞争对手，也各有优势，考虑城六区新房的刚需族一定已经瞄准过这三个盘了，今天血拼哥就为大家细细掰扯掰扯：

城六区5w限竞房谁是优选？

话不多说直接上图：

大区位解读

三个限竞房均位于石景山区五里坨，相隔不到3公里，大区位上的配套可以说几乎一样。

石景山作为城六区的一员经常为人所遗忘，人们对他的印象无外乎首钢、石景山游乐园、八宝山革命烈士公墓……没有大型商圈，只有一条地铁还只到苹果园，有几段路还经常堵车。

然而这些印象很快就要被新面貌替代了：

1、石景山大悦城已经开工，未来将建成22万方的综合商业体，包括集型购物中心、甲级写字楼、公寓、高档住宅、交通枢纽，预计2020年开业；

2、苹果园综合交通改造，改造后将成为集公交线路、轨道交通、城市综合体为核心的交通枢纽中心，预计2019年底完成；

3、6号线西延连通S1号线和苹果园站，预计今年年底通车；

4、首钢厂区内部，将打造金融产业园，“重点发展互联网+、云计算、研发设计、高端智能等高精尖产业”。北京2022年冬奥会组委会也已正式入驻

作为城六区里发展较为滞后、存在感较低的区域，石景山正跟随主城区迎接新发展。

而在房价上

相比于东西城 13w 一平的均价

9w的朝阳和海淀

8w的南城丰台

石景山7w一平的房价在城六区里是妥妥的价格洼地

而今天介绍的三个限竞房，均价仅为

5.2w！

项目区位分析

三个限竞房项目均位于五里坨，自北向南分别是绿城·西府海棠、远洋·春秋五里、万科·翡翠山晓，从西府海棠到翡翠山晓的直线距离为2公里。

五里坨可以说是石景山较后一块大面积改造的老城了，目前周边配套较少，但在不久将有多个新建筑拔地而起。

教育

目前已经有的学校是九年一贯的北京师范大学附属中学京西分校，就在西府海棠东侧，已经办学3年了。

西府海棠南侧还有一所北京市中衫学校（国际学校），也是九年一贯制的。这两个学校都在西府海棠附近，但五里春秋和翡翠山晓过去也不远。具体学区问题还需要咨询相关部门。

幼儿园有卡尔贝贝幼儿园和首钢大地幼儿园，距离都在3公里以内，接送比较方便。

购物

此前周边非常缺乏大型购物商场，但随着三家大型房企拿地后，一个总体量24万方综合商业体也随之落地。该商业由多家开发商联合开发，位置就在北京师范大学附属中学京西分校东侧，建成之后周边的商业配套将有极大改善。

如果驱车的话，喜隆多商场（5km）、沃尔玛山姆会员店（7km）、万达广场（9km）、以及正在施工的石景山大悦城（5km）都不算远。

医疗

在此前，五里坨需要看个小病，门口的五里坨医院就能解决，但要是大病，都要往东边的301、304、空总、海总、武警总医院，较近的朝阳医院京西分院也要9公里。

现在就在西府海棠西侧马路对面，规划了一所占地86000平，800张床位的大型综合三甲医院，未来医疗可以说非常便捷了。

交通

五里坨的交通一直为人诟病，三个项目的北侧均为山脉，南侧是通往市区的不多道路，而就在这交通要道上，仅双向两车道的石门路一条，高峰时期交通较为拥堵。

目前距离三个项目的地铁较近的只有苹果园站，直线距离分别为4公里和6公里，好消息是6号线西延通车后将接驳1号线苹果园站和S1号线金安桥站，可以疏解不少区域交通的压力。

而M11号线的前期准备已列入18年石景山区政府重点工作中，据称起始站将设在模式口，那么对于三个项目来说都是利好，尤其是翡翠山晓和五里春秋，建成后距离地铁站仅2公里。不过M11号线任重道远，目前距离动工还有一段时间。

此前流传的M11路线图

项目产品大PK

说完了区域配套，这三个限竞房项目到底孰优孰劣，哪个才是刚需族的优选呢？

血拼哥为大家梳理了项目信息，下面我们逐一比较！

三个项目在价格上没有差异，都是限制均价在52024元/㎡，较高价格限制在54625元/㎡，据血拼哥打探，西府海棠较低可以5w一平拿下，可以说是有些诱惑了。

在区位上，目前西府海棠配套相对而言成熟不少，周边的规划也对入住后的生活非常友好：医院、学校、商业都在这个项目周边，咫尺可达！项目北侧浅山脚下是驻扎部队，在往北就是山了。

而紧挨着的五里春秋和翡翠山晓俩兄弟目前周边多是荒地，五里春秋东侧和北侧都是浅山，东北和西南的高差有10米；翡翠山晓东侧是山。而一期五里春秋开的是靠山的东区，而翡翠山晓开的是靠石门路一侧的西区。

对居住环境有要求的购房者需要注意了:

如果希望僻静一些，那么离浅山风景更近的五里春秋是优选；希望热闹一些，周边有学校、医院、商业的西府海棠肯定不容错过；而翡翠山晓的西区介于喧闹和宁静中间。

在住宅类别上，三个项目都是主打层数不多的洋房。区别是西府海棠是30栋纯洋房，而五里春秋和翡翠山晓都做了“洋房+叠拼”的高低配。

由于均执行“7090政策”（住宅里90平以下户型的总建筑面积需要不低于项目住宅总建筑面积的70%），90平的洋房是妥妥的主力户型了。

在户型上，下面需要重点记笔记了！

我们先来对比三家90平的户型:

三家90平户型都做成了三房，结构也可以说是目前市面上90平的标配了，然而细看之下仍有“猫腻”！

绿城90平三居均为南北通透的全明户型，并且提供了一卫、双卫两种选择，使得刚需家庭拥有更多自主权。主卧与客厅拥有宽幅落地窗设计，更为全屋通透采光锦上添花。

更令人欣喜的是，绿城的90㎡户型空间利用率高、可塑空间大，着实是将家庭不同阶段的需求均考虑其中的超实用设计。

远洋户型较特别的在于细节的处理，他将主卧门开在了客厅电视背景墙旁边，节省了过道面积，因此生生地做出了一个双卫；主卧和客厅配置了“双飘窗”，增大了空间感。

另外他还在入户门旁边做了一个小储物间，据说可以放至少100双鞋。这个户型无处不在的储物空间可以使得入住后房间保持宽敞整洁。

而缺点也十分明显，电视背景墙不完整，会导致客厅显得小气；一进门就搁着的一间储物间也影响进门的排名前列印象。

万科·翡翠山晓的户型，从图纸上看万科的户型是三家中不多标明尺寸的，为什么呢？就因为万科户型是三家里南向开间尺度较大的：客厅3米7，主卧3米5，总计7米2的南向开间比远洋和绿城都多出0.2米。

而主卧也带了飘窗，整个空间也没有一点浪费，户型设计方面可以与绿城西府海棠比肩。

说完户型我们说容积率。

所谓容积率是指总建筑面积和总占地面积的比值，数值越小代表楼盘密度越低，而三家容积率都在2.0以下，可以说都是低密住宅了。

其中绿城容积率1.8，远洋1.3，万科1.6，密度上远洋较低，绿城较高。但其实呢影响不大，因为绿城没有配叠拼产品，配了叠拼的远洋和万科的整体密度应该和绿城差不多。

较后需要比较的一个指标是精装标准了！

在交房时间、梯户比、车位上三家没有太多差异，但在装修标准上，根据血拼哥参观三个项目后的判断，万科在精装上投入较多，样板间标准也是较高的（但要达到样板间效果需要额外付钱），即便是交付的装修标准上，万科也是高出一小截。

绿城的装修标准应该说是基本水平，而远洋的装修只能说差强人意了。

较后我们来给三个项目一个综合评级：

绿城·西府海棠

区位：★★★★☆

产品：★★★★

户型：★★★☆

综合：★★★★

远洋·五里春秋

区位：★★★☆

产品：★★★☆

户型：★★★

综合：★★★☆

万科·翡翠山晓

区位：★★★

产品：★★★★☆

户型：★★★

综合：★★★☆

（★表示一颗星，☆表示半颗星）